南湖项目竞争市场调查及开发初步建议17363.docx

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1、关于开发发南湖花花园中心心地块的的市场调查报告目 录一、 调查说明明二、 武汉住宅宅开发市市场调查查分析三、 南湖社区区内竞争争项目调调查分析析四、 本项目SSWOTT分析五、 项目开发发的初步步建议第一章 调查说明明一、调查查目的 公司于于20001年112月与与宝安公公司签订订了南湖湖花园中中心约992.66亩土地地（以下下简称本本项目）的的受让协协议，为为对该项项目下一一步的开开发提供供市场方方面的决决策参考考资料,特做此此市场调调查。二、调查查对象和和范围 考虑本本项目为为住宅用用地，故故只以住住宅市场场为对象象，调查查范围以以南湖花花园社区区为重点点，并对对武汉的的整个住住宅消费费市

2、场做做了尽可可能多的的了解。三、调查查方法 因时间间和人力力不足的的原因，本本次调查查对武汉汉和汉口口地区的的大市分分析以间间接调查查（网上上收集）为为主，对对南湖花花园社区区内的项项目调查查以直接接的现场场访问、区区内踏看看为主。因因调查方方式限制制，使调调查内容容未能全全部落实实，对竞竞争项目目的销售售效果难难以取得得准确数数据。四、调查查人员 周小靖靖、张国国良五、调查查时间20011年122月222日223日，受受时间、专专业水平平和经验验限制，本本此调查查主要是是为决策策提供参参考资料料，其项项目建议议一章仅仅代表调调查小组组甚至个个人意见见。第二章 武汉住宅宅开发市市场调查查分析一

3、、市场场供求分分析1、 98年历历史资料料分析武汉房房地产年年鉴（119999）显示示，武汉汉市19998年年的商品品房新增增供应总总量约3390万万平米（含含1年上上空置房房52万万平米），销销售总量量2588万平米米。其中中武昌地地区供应应量788万平米米，销售售量499万平米米，消费费总量仅仅次于江江岸区和和江汉区区，但其其住宅空空置率也也非常大大，超过过一年以以上的住住宅空置置率为114.338，近近似于洪洪山区（226.22）。2、220011年媒体体资料分分析 因时间间关系，未未能从房房地局或或开发办办取得武武汉市今今年的总总供销量量统计资资料。据据媒体报报道，市市开发办办在7月月

4、份武汉汉市住宅宅建设工工作会上上透露：目前武武汉住宅宅建设主主要集中中在七大大片后湖、金金银湖、新新华下路路、东湖湖开发区区、武青青三干道道沿线、南南湖、武武汉经济济开发区区。 从这这七大片片分布的的区域看看，武汉汉房地产产开发正正呈城市市“空心心化”趋趋势。几几个大型型住宅小小区如常常青花园园、百步步亭花园园、锦湖湖花园、南南湖花园园、名都都花园、鹤鹤园小区区、钢都都花园等等都在城城郊接合合部。 今年年，这七七大片总总施工面面积达9920.72万万平方米米，年内内可竣工工住宅4472.17万万平方米米，占全全市住宅宅竣工面面积的880。另另外，还还有1220万平平方米住住宅分散散在旧城城区。

5、 在七七大片住住宅中，又又以汉口口、武昌昌最为集集中。汉汉口后湖湖、金银银湖、新新华下路路一带，住住宅建设设总规模模为12285万万平方米米，现已已建成2262万万平方米米，今年年施工3354.19万万平方米米。武昌昌东湖开开发区、武武青三干干道沿线线、南湖湖等地住住宅建设设总规模模达11112万万平方米米，现已已建成2206万万平方米米，今年年施工5538.83万万平方米米。 汉阳阳地区住住宅开发发比较分分散，只只有武汉汉经济开开发区相相对集中中。其住住宅总规规模755.944万平方方米，目目前建成成10.95万万平方米米，今年年施工227.77万平方方米。从以上报报道可看看出，220011

6、年估计计“新增”住宅总总供应量量在5660万平平方以上上（以施施工既销销售为统统计标准准），比比98年年增加444，这这种增幅幅估计要要大于有有购买力力需求的的增长幅幅度。三、武昌昌地区楼楼盘开发发潜力1、 价格和指指数：自自20000年第第2季度度到本年年度第33季度，武武昌地区区的综合合物业价价格（含含非住宅宅）和价价格指数数均平稳稳上升，总总体后市市看好，具具体统计计数据如如下：时间武昌区价价格武昌区指指数20000第二季季度22033.48810155.67720000第三季季度22322.55510299.07720000第四季季度22377.16610311.19920011第一季

7、季度22355.58810300.47720011第二季季度22566.12210399.94420011第三季季度22577.33310400.4992、 集中区域域：南湖湖附近、徐徐东路沿沿线和中中山路等等地，南南湖花园园热度未未减。四、武昌昌地区在在售楼盘盘分析1、 说明：因因时间紧紧迫，未未去房地地局调查查，而尽尽以网上上资料为为分析依依据（详详见附附表二）。2、 总供应量量：网上上在售近近90个个项目，剔剔除其资资料统计计误差（售售罄后未未删除或或项目太太小未登登记），估估计实际际在售盘盘也应该该在600个以上上。3、 在售房产产品分析析：结构构以框架架为主，砖砖混主要要在城乡乡结合

8、地地带，户户型从11*15*22，以22*2、33*1和和3*22为主。4、 在售房价价格分析析：主要要以期房房为主，多多层框架架的价格格14550229800元/平平米、集集中于116000-20000之之间。五、消费费构成及及动机分分析广州的调调查表明明，其个个人购房房比例已已经达到到95以上，而而个人购购房动机机45以上为为二次置置业，115为为投资（买买房收租租），440为为第一次次置业（无无房户），特特别是中中、高档档房的二二次置业业率更大大，达到到80以上，可可见，开开发商的的住宅档档次定位位，很大大程度上上就限制制或者决决定了其其客户来来源。本次调查查虽暂未未能收集集到武汉汉市的

9、有有关统计计资料，但但从武汉汉市的住住房政策策（取消消福利分分房）可可推测，其其个人购购房比例例应该占占绝大多多数，其其个人购购房的消消费动机机也和广广州有近近似性。六、与南南湖花园园类似大大盘比较较在市开发发办公布布的七大大开发片片中，目目前在建建的20000亩亩以上“外资”大盘主主要有常常青花园园(40000亩亩)和南南湖花园园（45500亩亩），今今年新增增的万科科四季花花城(220000亩)也也在规划划建设当当中。1、开发发思路：“外地和和尚” 比起起本地开开发商来来，不但但有资本本优势（利利用股民民的钱做做房地产产），而而且在开开发理念念、程式式和经验验上也要要成熟得得多。从从开发思

10、思路上看看，常青青花园和和南湖花花园都经经历了从从低档到到中高档档的梯级级开发道道路，有有一个品品牌积累累的过程程，而万万科是早早已名声声在外，故故来武汉汉后直接接从中高高品位住住宅（花花园洋房房、联体体别墅）入入手，起起点比较较高。2、 整体规划划：大型型社区的的优势，是是其不但但有空间间进行环环境营造造和社区区配套，而而且这种种很有卖卖点的公公共投资资可以因因其投资资规模而而不过多多地增加加成本。因因此，常常青花园园把社区区大配套套大量设设置在后后续工程程中，一一来防止止后市疲疲软，二二来可使使提价有有了性能能支持（保保持性价价比平衡衡）；万万科更是是超前，规规划阶段段就将一一些公共共配套

11、以以招标形形式引进进，使客客户对其其“便利生生活”更有信信心；而而南湖花花园原来来规划虽虽比较完完善，但但由于保保安公司司为转移移资金，将将项目地地块进行行分割出出售，各各开发商商“各自为为政”在所难难免，不不但其原原有的整整体配套套无法落落实，而而且造成成部分配配套重复复建设，总总体配套套成本增增加，大大盘优势势荡然无无存。3、 年供应量量：万科科今明两两年约有有24万万平米入入市，现现房约110万平平米（主主要为99万平米米花园洋洋房、联联体别墅墅和1万万平米销销售中心心、商业业广场、会会所和超超市）；常青花花园6年年已经开开发了1148万万平米，平平均每年年也有225万平平米入市市，南湖

12、湖花园由由于是多多家开发发，其入入市总量量未能统统计，也也未能在在摸清市市场年需需求量的的基础上上限量入入市，很很可能会会造成市市场积压压。4、 销售策略略：常青青花园由由于其经经济适用用房价格格优势，加加上盘子子大，规规划过得得去，所所以尽管管未打广广告战，但但销量依依然稳中中有长；万科属属于以品品牌物业业、专业业为支撑撑，加上上王石效效应的操操作，更更是很能能吸引“眼球”，其在在武汉，一一是称“炸楼”之机炒炒做理念念，把坏坏事办成成好事，二二是广受受媒体关关注（免免费广告告多）,三是在在销售方方式引进进了网络络平台“万客会会”，让客客户了解解万科、参参与建设设（可与与王石直直接对话话）的同

13、同时也可可让万科科及时了了解客户户的心声声和需求求；而南南湖花园园分割后后，由于于规模小小、各开开发商的的素质参参差不齐齐，操作作水平高高的有南南湖置业业的中央央花园和和宝安公公司的江江南庭院院，其它它大都名名不经传传。第三章 南湖社区区内竞争争项目调调查分析析一、社区区简介1、 方位：武武昌景岗岗村，南南湖之滨滨，原为为飞机场场。2、 交通：559（南南湖花园园南望望山）、5561（南南湖花园园汉口口火车站站）、6609（南南湖花园园宝丰丰路），基基本上能能达到汉汉口和武武昌城市市边沿，但但由于总总路线并并不多，区区内的数数条主干干道并未未铺通，区区口的南南湖路由由于火车车桥涵影影响未能能拓

14、宽，故故南湖花花园的整整体交通通配套还还比较欠欠缺。3、 环境：尽尽管沾上上南湖的的边，但但由于总总面积大大，且南南湖岸边边风景并并未得到到建设，所所以南湖湖花园并并没有把把“湖”做卖点点，而是是在区内内环境上上精心营营造，使使其和武武昌火车车站周边边的脏乱乱老城区区相比，有有种强烈烈反差的的震撼感感。4、 配套：目目前已建建成1110V变变电站，一一中等规规模超市市，引进进了武汉汉电信分分局和44、5所所学校（规规划122所，其其中两所所为实验验学校），其其他规划划待建的的还有医医院和证证券公司司（银行行规划有有，不知知是否落落实），遗遗憾的是是各开发发商各建建各的“豪华”会所、超超市、健健

15、身中心心，不成成规模，也也没有发发挥实际际作用。二、社区区内项目目构成1、 调查统计计对比表表序号项目名称称开发商规划总面面积容积率工程进度度区位1江宏花园园（1、22、3期期）江宏地产产20万平平米1.5一、二期期7万方方现房售售罄，33期100万方开开工见附图2颐和苑湖北天人人房产5万1.4现房在售售1万方方以上3祥和苑宝安房产产现房售罄罄4温馨苑宝安房产产现房售罄罄5宁静苑宝安房产产暂估尾房房在售22万平米米6松涛苑宝安房产产7江南庭院院宝安房产产7.9万万现房，现现房在售售1万以以上8金秋别墅墅花园宝安房产产约1万9南湖中央央花园南湖置业业26万1.31、2期期为现房房在售22万以上上

16、，3、44规划明明年建成成，预计计明年入入新增市市7万以以上10碧云天（中中央花园园三期）南湖置业业10经典花园园宝安房产产封顶，暂暂估尾房房在售11万平米米11宝安花园园(一二二期)宝安房产产现房售罄罄12加州花园园（宝安安三期）宝安房产产3万平米米在建至33层，期期房在售售2万方方13新大地（子子期苑和和博雅苑苑）佳和房产产一期现房房，二期期部分封封顶，暂暂估在售售2万方方14红顶花园园开发商未未知打桩，暂暂估明年年入市33万方15华锦花园园住宅开发发公司30万以以上1期现房房，2期期在建33万方，下下月预计计新开55万方下下月开工工16成功花园园江宏房产产打桩17大桥地块块大桥集团团生地

17、、待待建，暂暂估明年年开工44万18桥建地块块桥建集团团10万左左右生地、待待建，暂暂估明年年开工44万2、特点点归纳：a、 案名：从从案名创创意上看看，档次次高的项项目其案案名有取取公司名名、路名名的，更更多的是是表达风风景和期期望，只只有红顶顶花园不不知所云云。b、 总规模：规划比比较出色色的大多多为200万平米米以上的的大盘，每每期入市市量大约约在35万平平米。c、 20022年的供供应总量量预测：从调查查情况看看来，预预计明年年存量转转入（尾尾房在售售）100万平米米以上，期期房增量量约300万平米米以上，市市场供应应总量要要多于常常青花园园的年销销售量（225万左左右），项项目销售售

18、竞争将将比较激激烈。三、各项项目产品品调查分分析 1、统统计对比比表项目名称称档次结构层数外立面风风格户型单套面积积江宏花园园中低档砖混7单一涂料料，简单单线条，无无特别造造型1*13*11571130颐和苑中低档砖混、框框架7单一涂料料，简单单线条，无无特别造造型1*14*22691141祥和苑中低档砖混7单一涂料料，简单单线条，无无特别造造型2*1、33*1温馨苑中低档砖混7单一涂料料，简单单线条，无无特别造造型2*1、33*1宁静苑中低档砖混、框框架7单一涂料料，简单单线条，无无特别造造型2*1、33*1松涛苑中档砖混7单一涂料料，简单单线条，无无特别造造型2*1、33*1江南庭院院中高

19、档砖混7白墙青瓦瓦，取法法江南园园林，但但窗没有有照搬江江南园林林的木格格窗1*14*22551175金秋别墅墅花园高档2密度大，无无风格，豪豪华农民民房南湖中央央花园中高档砖混、框框架4栋小高高2栋高层层其余7层层四周砖混混每栋三三段式涂涂料，每每2栋一一组，每每组颜色色不同，色色彩绚丽丽；靠近近中心花花园的高高档住宅宅采用全全透明的的水晶板板楼，特特别重视视楼顶造造型，以以光影组组合成为为中心花花园景观观构成之之一2*25*33平面型1110至至1400，新错错层1339至1170，观观景大复复式22203399碧云天中档框架7蝶型布局局，大面面落地窗窗2*24*22921140经典花园园

20、中高档框架6坡屋面，带带天窗阁阁楼，大大面落地地窗2*24*22871140宝安花园园中档砖混7单一米黄黄涂料，坡坡屋面、天天窗，部部分楼顶顶退台，部部分楼底底架空，有有点中西西合璧2*1、33*1加州花园园高档框架4栋7层层3栋小小高透明“水水晶”楼3*2、44*21301600新大地中档、砖混、框框架7多，部部分小高高米黄涂料料，简单单线条，坡坡屋面，无无特别造造型跃层3*2、44*21041700红顶花园园华锦花园园中低档砖混、框框架7一层釉面面转，其其他米黄黄涂料，简简单线条条，少量量顶层退退台1*14*22,部分分错层和和复式541166，成功花园园中低档砖混72*2、33*22、特

21、点点归纳：d、 档次：一一是项目目与项目目之间，在在档次上上呈现低低中高档档并存的的局面，二二是同一一项目的的内部各各期间存存在一个个从低级级到高级级的渐进进梯级开开发过程程，三是是项目中中心花园园周边的的住宅档档次普偏偏高于沿沿街住宅宅。e、 结构：早早期开发发的一般般全是砖砖混，目目前开发发的项目目往往既既有砖混混，又有有框架；且目前前开发的的项目往往往第一一期是砖砖混，第第二期或或以后才才推出框框架，这这与万科科四季花花城首先先推出高高档房有有所不同同。f、 层次：绝绝大多数数为7层层，目前前才开始始投建66层和小小高层。g、 外立面：除别墅墅外，外外墙清一一色涂料料，绝大大部分项项目有

22、种种“克隆”或者“盗版”的感觉觉，只有有南湖中中央花园园在立面面涂料颜颜色搭配配上有所所创新；至于屋屋顶，似似乎都钟钟情于坡坡屋面，档档次高一一点的有有阁楼或或者退台台；至于于底层，有有些设了了私家花花园，但但部分住住户似乎乎“品味太太低”，有的的改作水水泥地面面，有的的竟然割割开栏杆杆摆水果果摊，大大煞风景景，不过过中央花花园的周周边门面面设的骑骑楼，一一方面使使临街立立面效果果丰富，店店家门口口整洁，另另一方面面还可做做雨天回回归的业业主或过过路的行行人避雨雨之用，可可算是一一举两得得。h、 套型：早早期开发发的主户户型大多多是2*1和33*1，目目前开发发的户型型主要为为2*22、3*2

23、，在在功能上上只是增增加了餐餐厅和主主卧卫生生间，主主要是在在采光、房房间面积积、私密密性上做做文章。i、 单套面积积：除碧碧云天、新新大地和和加州花花园以外外，其他他项目的的套内面面积含盖盖范围都都比较大大，似乎乎要吸纳纳尽可能能多的购购房者，主主打面积积大概在在80-1400之间，后后期项目目增幅在在10左右。四、环境境及配套套 1、统统计对比比表项目名称称环境营造造配套设施施物业管理理江宏花园园绿化均匀匀布置，33期工程程效果图图有一集集中绿化化，但除除了面积积大一点点、花草草多一点点外，并并无造型型会所、健健身中心心、小型型超市、棋棋牌室、三三网合一一颐和苑因规模小小，只有有一小型型中

24、心花花园，且且造型简简单，植植被种类类少，略略显凌乱乱祥和苑温馨苑宁静苑开发相对对较早，环环境营造造一般，比比较新颖颖的是有有一条33-5米米宽的人人工渠道道贯穿期期间,渠渠堤一边边为垂直直面，垂垂柳扶风风，另一一边为缓缓坡，青青草浅浅浅，渠面面每隔2200米米设一木木桥，小小桥流水水，倒有有情趣中等规模模超市、中中学、游游泳池，学学校里有有篮球场场和足球球场松涛苑江南庭院院每栋自成成院落，白白墙青瓦瓦的房子子和围墙墙，围墙墙镂空，镶镶嵌水泥泥花格，原原来以竹竹和石点点缀，取取法江南南园林；中心花花园较小小，除大大量太湖湖石以外外，建以以亭、池池，种以以丝竹，还还移栽了了一颗枯枯树，有有点“枯

25、腾老老树青鸦鸦”的诗意意，遗憾憾的是池池水水质质较差稚子园0.6金秋别墅墅花园除户户私私家花园园外，中中心花园园有游泳泳池和一一小溪，其其造型如如长龙饮饮水南湖中央央花园、碧碧云天其建设规规模在南南湖社区区内位居居第二，因因此绿化化率也比比较高，但但其绿化化布置采采取一个个中央花花园、数数个组团团绿化的的布置方方式，其其环境规规划是整整个南湖湖社区最最好的，中中央花园园在立面面面上采采取渐次次拔高、对对称布置置的方式式，看起起来比较较有规则则、层次次和气势势，内容容包括喷喷泉广场场、泳池池、长亭亭，鹅卵卵石小溪溪、小沙沙滩等;其组团团集中绿绿化地大大多利用用为亲自自乐园和和体育场场所，因因实行

26、人人车分行行(减少少水泥道道路面积积)，楼楼前绿化化也看起起来比较较多篮球场、亲亲子园、游游泳池、会会所篮球场、羽羽毛球场场经典花园园规模小，以以楼前绿绿化为主主0.4宝安花园园楼前缓坡坡立体绿绿化，因因建设规规模大，且且喷泉广广场、游游泳池、网网球场、绿绿化带、亲亲子园集集中在一一期，所所以其中中心花园园也在南南湖社区区内是最最大的，其其绿化布布置同样样以土丘丘形式增增加立面面效果，绿绿化植被被种类较较多，大大量长椅椅使其更更人性化化，泳池池旁的假假山既为为游池提提供戏水水滑道，也也可找到到登高望望远的感感觉网球场、健健身俱乐乐部、游游泳池、会会所、亲亲子园、宝宝安老年年大学加州花园园因其和

27、宝宝安花园园是一个个整体，所所以其内内部并没没有再做做中心花花园，宝宝安花园园的集中中绿化带带就在其其旁边新大地项目分割割为两块块，规模模变小，除除部分私私家花园园以外，只只有楼前前简单绿绿化，但但其旁边边规划为为整个南南湖社区区的大型型花园，待待该花园园落成后后，其将将占尽风风水网球场、篮篮球场、游游泳池红顶花园园华锦花园园1个中央央花园，扇扇型布局局，设网网球场和和游泳池池，绿化化搭配较较有特色色，2个个次级集集中绿化化造型一一般，无无特色小学、超超市、会会所、游游泳池、网网球场，三三网合一一0.4成功花园园模型显示示绿化缺缺少新意意和造型型2、特点点归纳：a、 环境营造造：总的的说来，各

28、各开发商商都是重重視环境境建设的的，只是是因项目目规模不不同，项项目档次次定位不不同，以以及景观观设计单单位的能能力不同同，最终终体现在在环境营营造上量量和质的的差别，目目前做的的最好的的应属中中央花园园，其次次是宝安安花园,不但规规模大，而而且有特特色、有有气势、内内容丰富富、更人人性化。b、 配套设施施：南湖湖社区虽虽然总体体规划了了医院、学学校、银银行、电电信、超超市等生生活配套套及其他他娱乐配配套，但但由于整整个社区区还在建建设当中中，且分分割后的的项目开开发商根根据自己己需要，大大多打破破了原有有规划布布局,因因此，规规划中的的配套有有些还没没有落实实（如医医院），有有些却出出现重复

29、复建设（如如超市、会会所、泳泳池）。其其实，各各项目内内部的超超市就是是普通商商用门面面，会所所除了宝宝安花园园和南湖湖中央花花园的在在惨淡经经营健身身俱乐部部以外（对对非本项项目业主主也开放放），其其它似乎乎只作些些表面文文章而已已。还有有一点，各各项目似似乎对游游泳池情情有独钟钟，不管管项目档档次如何何，都做做一个“比桑拿拿池大一一点”的游泳泳池，但但由于游游泳池的的维护费费用通常常比较高高，听住住户说一一年中有有三个季季度是“干坑”。c、 物业管理理：项目目的分割割，不可可避免到到来物业业管理的的分管，尽尽管楼书书上大家家都说自自己是品品牌或者者人性化化物业管管理，但但谁也没没说明是是哪

30、家品品牌物业业管理公公司管理理，估计计都是“肥水不不流外人人田，自自家人管管自家院院”，南湖湖中央花花园一开开始以招招标请来来深圳的的某物业业管理公公司，似似乎不如如意，后后来自己己成立了了物业公公司取而而代之。五、价格格调查分分析 1、统统计对比比表项目名称称销售性质质销售价格格销售折扣扣按揭支持持销售效果果热销户型型消费主体体江宏花园园少量现房房，三期期期房1100014460，顶顶层低一次性995，按按揭9777成155年1、2期期基本售售罄，三三期未知知颐和苑现房1490015580，入入市价111888祥和苑现房开发早，售售罄温馨苑现房开发早，售售罄宁静苑现房少量尾房房14330元/

31、平米优优惠价松涛苑现房15300江南庭院院现房172887成200年85%左左右金秋别墅墅花园现房360004550020南湖中央央花园11、2期期、碧云云天现、期房房多层1665018000，小小高层11800024480一次966，按揭揭997成200年1、2期期1000，33期多层层60，高层层30120平平米左右右开发商宣宣称11180位位业主中中，大专专以上学学历占882，教教师、医医师、律律师、经经济师、工工程师占占70，平均均年龄332岁经典花园园期房1580022280，顶顶层送阁阁楼价格格最高948成200年销控图显显示80087平米米的量少少销空，其其他户型型比较均均衡宝安

32、花园园现房17800开发较早早，售罄罄加州花园园期房180002446030，比比较冷清清新大地期、现房房砖混14480-16880，框框架18800，规规划小高高层20000以以上一次966，按揭揭987成200年1期基本本售罄，22期框架架售800，砖砖混售440红顶花园园期房华锦花园园现、期房房砖混12279起起，14420均均，框架架15000起无折扣7成155年现房1000，期期房400成功花园园期房1130014480试销期2、特点点归纳：a、 销售性质质：大多多从打桩桩时开始始售楼，期期房占市市场供应应量的多多数。b、 销售价格格：经济济适用房房价格在在11000-115000元

33、/平平米之间间，和百百步亭和和常青花花园的经经济适用用房价位位基本保保持同一一水平线线;整体体规划比比较好的的砖混房房价位主主要在115000-17700元元/平米米之间，环环境比较较好的框框架房价价位主要要在18800-20000元/平米之之间，小小高层最最高报价价为24480元元/平米米。c、 单套总价价：综合合考虑其其售价和和单套面面积，可可推算其其砖混经经济适用用房的单单套总价价大约在在18万万以下，砖砖混商品品房的总总价基本本上在225万以以下，框框架房的的总价基基本上在在35万万以下。d、 销售折扣扣：大部部分项目目一次性性折扣在在95折折左右，银银行按揭揭付款折折扣在998左右右

34、。e、 按揭支持持：大部部分项目目提供77成200年的银银行按揭揭支持，经经典花园园因房价价较高，争争取道88成200年的银银行支持持，以减减轻还款款压力，拓拓宽消费费对象。f、 销售效果果：从销销售效果果看，南南湖花园园早期开开发的项项目均以以中品位位、低姿姿态入市市，在当当时的条条件下，销销售效果果比较好好,其聚聚集的人人气和住住宅氛围围，也为为目前的的项目开开发打下下了基础础；但从从目前在在建的高高档房看看来，这这种档次次上的“大跳跃跃”似乎有有点对市市场潜力力估计过过高，其其别墅至至少应该该说是销销售“欠佳”了，加加州和碧碧云天的的小高层层和高层层的销售售也没有有了多层层的“火势”，但

35、由由于二者者还处在在期房销销售阶段段，因此此多高档档次的房房子能被被市场接接受，还还需时间间检验。g、 热销套型型：由于于本项内内容属于于开发商商保密资资料，所所以很难难取得，但但从其市市面上推推出的主主力户型型和现房房存量看看，2*2、33*2应应该是销销量最多多的。h、 消费主体体：本项项内容的的取得难难度是最最大的，如如果开发发商不做做好客户户资料登登记和分分析，他他自己也也不清楚楚。但南南湖中央央花园打打破常规规，宣称称其目前前的11180位位业主中中，大专专以上学学历占882，教教师、医医师、律律师、经经济师、工工程师占占70，平均均年龄332岁。尽尽管其中中有为了了提高品品位的“粉

36、饰”成分，但但从经验验分析，应应该基本本属实。六、销售售渠道和和促销手手段调查查分析 1、统统计对比比资料项目名称称宣传资料料卖点推推介广告主题题促销活动动江宏花园园南湖花园园的整体体配套，自自身的配配套，地地段等局江宏花花园，品品人文环环境颐和苑我想有个个家祥和苑温馨苑宁静苑松涛苑江南庭院院园林风格格、文化化内涵，楼楼书以画画卷形式式，也很很有文化化气息浓郁江南南风情的的文化住住宅区；江南好好，风景景旧曾谙谙虽没有收收集到相相关资料料，但宣宣传力度度也算比比较大的的金秋别墅墅花园物业管理理，新材材料、新新工艺系出名品品，脱却却凡尘南湖中央央花园、碧碧云天风景，设设计、套套型、区区位优势势、社

37、区区文化、主主题公园园（杜鹃鹃广场）等等等风景阳光光碧云天天；中央央花园，品品位生活活新坐标标；唯一一拥有武武汉最大大、也可可能是最最好的住住宅公园园；成熟熟社区，滋滋润生活活五彩缤纷纷楼书，扇扇情文字字；在报报纸上开开辟人人居专栏栏；大大版面彩彩色报纸纸广告、DDM；比比较豪华华、大气气的营销销中心;出版现现代人居居购房房手册；大打文文化牌，举举行多次次文艺会会演等等等，其立立体式的的促销手手段使其其比周边边项目取取得了更更大的知知名度经典花园园缓坡立体体景观、配配套、物物管经典家园园，经典典生活；经典家家园，生生活并非非一成不不变；一一个可以以放飞心心灵的地地方宝安花园园加州花园园爱上这里

38、里的天空空虽没有收收集到相相关资料料，但宣宣传力度度也算比比较大的的新大地大地永存存，温馨馨无限；心脏地地段，四四合新院院红顶花园园华锦花园园经济适用用房性质质坐享生活活意趣，领领略华锦锦风情成功花园园2、特点点归纳：a、 卖点推介介：内容容无非是是宣传实实力、产产品、环环境、配配套和管管理，但但由于侧侧重点不不同，表表现手法法不一样样，其对对消费者者眼球的的吸引力力、对心心灵的撞撞击力是是不一样样的。b、 广告主题题：对广广告主题题的感染染力看来来，南湖湖中央花花园、江江南庭院院和加州州花园的的作得比比较好，没没有落入入其他开开发商那那种“老套、政政治口号号化”的宣传传；从广广告主题题的利益

39、益支撑点点看来，大大部分打打景观和和品位的的牌，只只有江南南庭院将将其景观观风格拔拔高为一一种文化化氛围加加以宣传传。c、 促销活动动：南湖湖社区虽虽然说不不上名牌牌，但也也算品牌牌（不成成文的行行业标准准是在街街上问110个的的士司机机有7个个知道），遗遗憾的是是当南湖湖花园被被“瓜分”以后，南南湖花园园这一个个大型“社区”的品牌牌作用失失去了宣宣传作用用（大家家都不愿愿意为别别人做广广告），而而是重新新从零开开始宣传传自己的的某个“小区”。因此此，因宣宣传方式式和力度度的差别别，象南南湖中央央花园和和江南庭庭院又重重新树立立了品牌牌，而大大部分项项目都名名不经传传，客户户走进南南湖花园园，

40、已经经不知道道到哪里里找售楼楼部、该该找哪家家售楼部部，即使使是南湖湖花园和和中央花花园，武武汉市民民也容易易将其当当作两个个处于不不同地方方的小区区，而不不是实际际上的包包容关系系。第四章 本项目SSWOTT分析一、项目目优势(strrenggth)1、 南湖社区区的北边边基本上上开发完完毕，后后续项目目往南推推进是必必然，项项目成为为南湖花花园规划划区的中中心也指指日可待待。2、 旁边的新新天地在在区位上上虽然略略好，但但由于1100亩亩地分成成两块，规规模变小小，我们们的1000亩规规模可在在环境营营造上取取得相对对优势。3、 项目旁边边规划中中将有整整个社区区最大的的中心花花园，如如果

41、能争争取花园园早日落落成，将将也是一一个很大大的卖点点。4、 南湖社区区主干道道之间的的联系通通道估计计在夏季季进行改改造，交交通有望望改善。5、 做为后来来者，可可以对“前行者者”的经验验进行分分析，取取长避短短，在产产品和环环境规划划上做到到更好、更更准。二、项目目劣势（wweakknesss）1、 项目的土土地成本本在整个个小区里里估计是是比较高高的，且且本公司司的成本本管理和和控制能能力是弱弱项。2、 土地空置置的资金金成本比比较高（年年利息数数百万），在在一定程程度上限限制了开开发时机机的选择择。3、 整个珞梁梁路近期期内不可可能铺成成并通车车，因此此交通条条件相对对较差。4、 项目

42、虽然然是规划划中心地地，但由由于南边边还是淤淤泥地，因因此在目目前其实实际上是是边沿地地，沿边边房子看看到的不不是青草草，而是是黑烂泥泥。三、市场场机会(oppporttuniist)经我方和和宝安公公司达成成协议，珞珞梁路和和机场三三路可能能在20002年年6月通通至本项项目，届届时将为为本项目目的推出出提供基基本的出出入通道道。四、市场场威胁(thrreatts)1、大桥桥公司的的项目在在我们的的旁边，如如果两个个项目的的开工时时间间隔隔比较短短，那么么二者在在产品、环环境、配配套、价价格和工工期保证证等上面面都是直直接竞争争者。2南湖花花园各项项目就像像一些摆摆在同一一超市（南南湖花园园

43、社区）、同同一类型型（住宅宅）却并并不同品品牌的商商品，项项目之间间彼此形形成参照照体系，客客户足不不出园，就就可“货”比多家家，性价价比如何何，是吸吸引客户户的最终终法宝。其其中，江江宏花园园占尽交交通、价价格优势势，南湖湖中央花花园等品品牌项目目也在该该地树立立了一个个较高品品位居住住区的新新“标尺”，以后后开发的的项目如如何在其其间找到到品位和和价格切切入点，决决策将越越来越难难。3、 宝安公司司透露，武武汉万科科似乎不不满足于于金银湖湖的根据据地，也也把眼光光往南湖湖看来，有有意在南南湖边大大笔圈地地（10000亩亩），如如其能如如愿，将将对南湖湖花园各各项目造造成不可可低量的的冲击。

44、4、 项目开发发的初步步建议一、开发发总思路路差异化是是新产品品占领市市场的有有效途径径，也是是品牌标标识的构构成元素素，但差差异化往往往和成成本的增增减紧密密相连，根根据本项项目的地地段区位位，建议议采取“有限差差异化”的品牌牌开发之之路。要想在众众多竞争争者中间间出人头头地，必必须走从从绿化到到文化的的高层次次竞争策策略，建建设可居居、可游游、可行行、可观观的现代代居家。二、总体体规划建建议1、 档次定位位：考虑虑本项目目的区位位特点和和土地成成本，建建议在档档次上与与南湖中中央花园园的中期期(非高高层)保保持同一一水平线线，原因因是：a、 该项目的的前三期期不但品品位适中中，而且且已得到到市场接接纳，销销售效果果好，成成为武汉汉市的知知名品牌牌楼盘，而而档次高高于其的的加州花花园和金金秋别墅墅却后市市不看好好。b、 从南湖花花园的项项目组成成看，中中、低、高高档并存存，但低低档的经经济适用用房明年年依然会会有155万以上上的入