时富花园房地产行业营销策划建议5991.docx

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1、时富花园园营销策划划建议目 录录一.小区区环境改改良建议议4-二.项项目规划划建议66（一）二二期用地地规划建建议6（二）二二期别墅墅面积、户户型建议议7（三）其其它建议议71.私家家花园772.户型型设计88三.销售售方案99（一）现现楼别墅墅91.操作作方式1112.促销销方案1123.操作作办法1124.各具具体单位位详细调调价建议议（详见见附表）12（二）二二期别墅墅121.第一一种：售售楼花1122.第二二种：售售地自建建13四.小区区现场装装饰布置置13（一）外外围墙114（二）围围墙前绿绿化带114（三）莞莞樟大道道沿途114（四）小小区中央央大道114（五）小小区内通通道144

2、（六）区区内指示示牌155五.项目目整体形形象包装装及广告告推广115六.推售售时间、销销售额及及广告费费用166前 言为了促进进“时富花花园.半岛豪豪庭（以以下简称称本项目目）”能取得得更佳的的销售业业绩，使使贵司能能尽快回回笼资金金，敝司司对本项项目从小小区环境境、二期期规划、销销售方案案、现场场布置、整整体形象象、推售售时间等等六大方方面进行行详细研研究分析析，并拟拟定出以以下销售售策划建建议：1. 造成本项项目滞销销的主要要原因分分析敝司通过过长期的的销售策策划经验验、对来来访客户户的沟通通了解、竞竞争对手手的对比比分析，结结合本项项目自身身实际情情况，将将目前造造成本项项目滞销销的主

3、要要原因分分析如下下，以便便针对性性地提出出解决方方案及各各项计划划策略，更更大程度度上地促促进本项项目销售售业绩的的提高。1.1. 区内环境境尚未完完善，显显得人气气不足、无无良好居居住氛围围；1.2. 工程进度度缓慢、迟迟交楼，令令客户降降低信心心；1.3. 项目前期期“烂尾楼楼”的负面面影响；1.4. 周边环境境差，不不适合建建议属高高档物业业性质的的别墅区区；1.5. 地理位置置偏远，子子女上学学等生活活方面不不方便；1.6. 相对而言言面积过过大，导导致总楼楼价较高高；1.7. 项目主题题品牌形形象不理理想，未未能满足足目标客客户需求求；1.8. 项目的广广告包装装宣传未未如理想想，

4、导致致广告途途径来访访客户较较少；2. 小区环境境改良建建议本项目区区内环境境绿化布布局缺乏乏系统规规划，未未能展现现本项目目的优越越之处，而而部分在在建及已已建但缺缺乏维护护的建筑筑物，直直接影响响了整体体环境，难难以营造造出别墅墅区形象象。为此此，敝司司提出以以下改良良建议：2.1. 现有的生生态园林林缺乏可可观性，园园内植物物分布杂杂乱，缺缺少立体体感，布布局不合合理阻挡挡了人工工湖的景景观，而而人工湖湖受其开开头制约约，无法法展现开开阔的湖湖面，由由于该生生态园林林是本区区内的主主要景观观，因此此很有必必要聘请请专业园园林公司司对其重重新设计计，充分分发挥44万m2生态园园林的优优越性

5、。2.2. 为增添生生态园林林沿线别别墅单位位的附加加值，使使园林景景观更加加生动化化，建议议在A331西面面规划建建设一弯弯月形观观景游泳泳池。2.3. 生态园内内的罗马马柱广场场与整个个园林风风格（石石桥、曲曲栈道、六六角亭）格格格不入入，而且且已缀工工多时，严严重影响响园林景景观，有有碍观瞻瞻，建议议将其撤撤销，从从而利用用原占地地拓宽湖湖面，或或配合二二期造景景。2.4. 为促进邻邻里间融融洽性，活活跃社区区文化，建建议中央央大道尾尾段，沿沿湖边修修筑半圆圆形休闲闲广场，并并在广场场中央铺铺设入地地隐藏式式喷泉。半半圆形喷喷泉广场场既供住住户休憩憩聚会，又又为小区区造景，有有助于净净化

6、区内内空气，消消暑降温温。2.5. 建议在中中央大道道沿中轴轴线修筑筑花槽，栽栽花植树树，自然然分隔左左右车道道。2.6. 小区道路路两旁现现有的树树木缺乏乏生命力力，建议议重新移移植粗壮壮、茂盛盛的树木木，为住住户造绿绿荫。2.7. 建议在小小区主入入口前（即即莞樟公公路与牌牌坊之间间）建造造叠级式式涌泉池池，池中中配射灯灯，一方方面衬托托出雄伟伟宽阔的的入口广广场，吸吸引过路路人流，另另一方面面有助于于隔离公公路噪音音、粉尘尘，自然然分隔内内外环境境。2.8. 现时小区区外围墙墙档次低低，欠缺缺安全性性，建议议小区北北面和西西面（即即靠莞樟樟大道及及莞深高高整公路路)两侧侧的外围围墙加高高

7、，重新新粉饰，配配以高雅雅围墙灯灯，而与与二期地地块接壤壤的两侧侧，则采采用白色色木栏栅栅作围栏栏，并覆覆盖攀爬爬植物。2.9. 小区北则则预留的的公寓地地块，建建议先将将杂物清清除并铺铺种草皮皮，搭建建凉亭、设设置儿童童活动设设施，作作为临时时娱乐休休闲场所所。2.10. 小区东面面及南面面出入口口与外围围没有明明显分隔隔，易令令住户心心存顾虑虑，建议议在这两两个出入入口设置置花铁门门（至少少要设电电动闸门门），并并保留224小时时保安站站岗。2.11. 施工现场场的建筑筑材料、杂杂物堆放放杂乱，沿沿路卫生生也疏于于管理，严严重影响响了本项项目的整整体形象象，建议议尽快将将沙石、淤淤泥清理理

8、（尤其其是A330幢前前的泥堆堆），并并积极保保持施工工现场的的卫生、物物料堆放放的整洁洁，从而而体现施施工队伍伍及小区区管理的的高质素素，提升升项目的的整体形形象。2.12. A31幢幢位置极极佳，但但由于日日久失修修，室内内杂草丛丛生，脏脏乱不堪堪，并有有多处积积水、漏漏水现象象，使人人对建筑筑质量产产生忧虑虑，造成成很大的的负面影影响，建建议尽快快对其进进行修葺葺维护。2.13. 部分已建建别墅的的外墙出出现水迹迹或陈旧旧迹象，建建议对其其进行清清洗或重重新粉饰饰。2.14. 除了三套套样板房房外，所所有别墅墅的前门门都过于于贴近小小区道路路，令整整幢别墅墅失去应应有的尊尊贵气派派（这也

9、也是客户户普遍反反映的问问题之一一），为为此，必必须结合合工程状状况制定定行之有有效的调调整方案案。3. 项目规划划建议3.1. 二期用地地规划建建议根据敝司司的市场场调研资资料所得得，黄旗旗山板块块与石井井温塘横坑板板块的别别墅群面面积均约约3500-6550m22，而在在这个面面积范围围上有很很多质素素较高、环环境较好好、管理理配套完完善、地地理条件件优越的的楼盘可可供选择择。而它它们对此此客源的的争夺非非常激烈烈，本项项目在地地理条件件与环境境质素与与其它楼楼盘相比比还有较较远距离离，二期期用地开开发应避避免与市市场正面面交锋，而而应寻求求市场的的突破口口，抓住住稀缺性性所带来来的巨大大

10、收益。在在市场上上以4000-6600 m2别墅为为主的各各大楼盘盘已于前前期“消化”大部分分客户，市市场需求求潜力较较弱，如如继续开开发大户户型面积积别墅，所所需“消化”期不能能估计，资资金投入入量大，回回收时间间长。户户型面积积大，资资金总额额高，面面对中小小型私企企老板对对别墅的的庞大需需求，无无形产生生了一道道购买屏屏障。而而敝司据据调研数数据所得得，证实实市场上上已严重重缺乏2200-3000 m2的别墅墅户型，此此种户型型非常适适合中小小型企业业老板的的需求，总总额低、首首期少、月月供“轻”，一方方面可体体现自己己的身份份，改善善生活环环境，另另一方面面别墅的的总价低低，可增增强客

11、户户的承受受能力。因因此建议议在二期期的别墅墅用地规规划中以以2000-3000 mm2为主。3.2. 二期别墅墅面积、户户型建议议据释东莞莞市家庭庭人口组组成以44-6人人为主，并并分为两两种类型型，一种种是2代代人同住住，父母母2人，子子女2人人组成，另另一种是是由老、中中、少三三代人组组成约66人，在在此条件件下，户户型设计计应以三三房、四四房为主主，实用用面积以以2000-2550m2较适合合。而大大面积单单位在市市场有着着大量的的供应品品，再开开发大面面积别墅墅在短期期间更难难争得一一席之地地。故此此，敝司司建议建建造2000-2250mm2的三房房和四房房为主的的别墅。3.3. 其

12、它建议议3.3.1. 私家花园园每个别墅墅都拥有有不同大大小的私私家花园园，现时时的私家家花园单单调，缺缺乏吸引引力。敝敝司建议议在花园园内种植植树木和和花卉，在在大花园园中建立立观鱼池池或假山山流水，这这样可增增加观赏赏价值，又又可增加加楼宇的的附加值值。使别别墅更具具吸引力力。3.3.2. 户型设计计二期别墅墅首层设设计为跃跃式，把把客、饭饭厅有效效区分，在在整体使使用和视视觉效果果上都起起到较好好的作用用，而这这种设计计已深受受广大市市民欢迎迎。4. 销售方案案4.1. 现楼别墅墅本项目一一期开发发已经历历了较长长时间，一一直以来来工程进进度缓慢慢，总体体规划不不完善，园园林缺乏乏专业的

13、的规划设设计，从从而对外外界造成成一定的的不良影影响，而而整体形形象、环环境素质质、生活活配套、地地理条件件等，均均未能相相互结合合，成为为一个质质优的楼楼盘。项目一直直以来缺缺乏形象象包装和和形象宣宣传，所所走的形形象路线线不明显显，缺乏乏整体高高质素包包装。电电视广告告深入民民心，广广告效果果的好坏坏直接影影响着一一个楼盘盘的形象象、价格格及档次次，现时时所用的的宣传片片效果不不佳，故故聘请优优秀的专专业广告告公司是是非常必必要的。项目本身身离市区区较远，地地处公路路环绕之之间，而而且整个个地块被被多条公公路分隔隔，未能能形成整整体社区区氛围。周周边又以以加工业业为主，使使整个周周边环境境

14、质素降降低，与与新世纪纪花园、愉愉景花园园、峰景景高尔夫夫别墅等等楼盘的的地理条条件相距距甚远。现现时首期期别墅基基本完工工，而生生活配套套设施还还有待跟跟进，并并不能满满足立刻刻入住的的需要。在在这种情情况下，对对客户入入住带来来极大不不便，没没有人居居住的小小区客户户是不会会考虑的的。虽然然景湖花花园、新新世界花花园、新新世纪豪豪苑等别别墅的入入住率并并非百分分之百，但但至少也也有一半半的入住住率，而而对比本本项目而而言，客客户会因因为本项项目人气气不足、未未能入住住等种种种原因而而改变他他的购买买决定。项目经过过几年的的建设，到到现在工工地还存存在脏乱乱差现象象，小区区的环境境一直没没有

15、搞好好，到现现在为止止，还没没有形成成一个整整体环境境，客户户参观时时难以感感觉到本本项目封封闭式管管理所营营造的小小区氛围围，而所所体现出出来的气气派、身身份、环环境、景景观或是是优秀的的物业管管理，与与竞争对对手相比比均逊色色，因而而客户购购买机率率降低。现现在离交交楼期还还有100天时间间，如果果在交楼楼后还没没有客户户入住，这这对整个个楼盘的的发展与与销售会会带来非非常不利利的影响响，加快快小区的的建造、整整顿环境境是最为为迫切的的任务。除除此之外外，在展展销期间间，以人人为营造造的方式式增强居居住氛围围。根据以上上种种情情况和问问题，要要使销售售成功只只有二个个途径：一是长长期用高高

16、标准的的形象广广告作宣宣传，聘聘请著名名的园林林设计公公司、物物业管理理公司等等方式来来树立项项目品牌牌形象。这这种办法法需投入入大量的的资金，而而效果不不会立刻刻显现，需需要一定定时间才才可发挥挥效果。这这种办法法适合于于长期发发展，在在日后可可使楼价价有较大大增幅，但但不能立立刻见效效，这种种办法不不利于迅迅速回笼笼资金，本本司不建建议立刻刻采用此此种高投投入方法法。二是在短短期内适适当降低低价格，加加速资金金回笼，利利用回笼笼的资金金进行再再改造，把把社区的的整体素素质建设设起来，树树立较高高形象，在在附加值值的支持持下有望望把价格格提高。这这种办法法不用投投入太多多的资金金而起到到较快

17、的的资金回回笼效果果，在解解决资金金周转困困难时是是一个好好办法,待项目目建设取取得一定定的成果果后可把把价格调调回，或或调往更更高水平平。这种种办法适适合短期期行为，不不利于长长期发展展，只是是为资金金周转困困难才使使用，日日后的正正确发展展还应采采用第一一种办法法。故此,敝敝司建议议暂时调调低价格格，加快快资金回回笼，加加快小区区改造，提提升项目目形象。4.1.1. 操作方式式以下方式式是针对对一期现现楼所作作出的，目目的是为为了在短短期内达达到迅速速回笼资资金的作作用：以现时228幢可可售别墅墅计算 ：（总体体价格XX 955%按揭揭折扣 288.8万车车价）可售总总面积 所所得按揭揭均

18、价为为43777元/m2（此价价未含任任何额外外折扣）。根据以下下竞争对对手的综综合评估估,推算算出本项项目的市市场适应应价约为为40550442755元/mm2,因此此建议将将本项目目的按揭揭均价调调整为441000元/mm2，而一一切优惠惠则技巧巧性地加加在调价价后的单单位总价价上。4.1.2. 促销方案案4.1.2.1. 头5名买买家获送送海外游游名额22人。4.1.2.2. 送30万万装修款款，其中中28万万为室内内款项，22万为花花园款项项。邀请请专业的的装饰设设计公司司莅临现现场，客客户可自自行与装装修公司司沟通，无无论用料料、设计计风格都都可按客客户自己己的意愿愿执行，装装修费用

19、用由发展展商支付付。4.1.3. 操作办法法在调整后后的单位位总价上上增加330万和和10%的价格格（300万是装装修款，110%是是额外折折扣率）。这这样既可可满足客客户的斩斩价心理理，使客客户感到到真正实实惠，贵贵司又可可保持一一个适当当的价格格空间。4.1.4. 各具体单单位详细细调价建建议（详详见附表表）4.2. 二期别墅墅由于二期期还未开开发，在在人工湖湖南面的的地块有有很高的的可塑空空间，故故建议分分两种方方式销售售：4.2.1. 第一种：售楼花花把二期准准备开发发用地规规划为建建筑面积积2000-3000m2，以较较好的形形象包装装推出市市场，价价格在初初推市场场以1000万以以

20、下为主主，适合合中小型型私企老老板，建建议在一一期销售售时以少少量单位位实行暗暗放，探探测其欢欢迎程度度。首次次推出以以内部认认购形式式，延长长付款时时间以舒舒缓取得得预售证证的时间间。4.2.2. 第二种：售地自自建将少量规规划好的的地块以以暗投方方式出售售，购买买者必须须按项目目的外形形要求建建造，室室内间隔隔业主可可自行处处理，图图纸审批批以发展展商最终终审定为为准。发发售时间间可与一一期销售售同时进进行，以以内部认认购方式式销售。注：以上上两种方方式需与与贵司商商讨后再再作出具具体的操操作方案案。以上二种种办法与与一期同同时销售售可避免免浪费一一期销售售中所付付出的广广告费用用和活动动

21、宣传费费用所吸吸引的不不同类型型客户。各各种要求求不同、类类型不同同的客户户均可选选择不同同类型的的销售方方式。实实行暗放放和内部部认购可可避免与与一期销销售上的的冲突。在在这三管管齐下的的销售方方式中销销售额将将能有所所突破。5. 小区现场场装饰布布置1.1. 现时本项项目尚未未有一个个明确的的标识，过过往宣传传中对项项目名称称也较模模凌两可可(时富富花园或或半岛豪豪庭)，敝敝司认为为这样很很不利于于项目的的形象推推广，应应该为本本项目进进行CII设计，明明确统一一本项目目的名称称、标志志，在往往后的宣宣传中能能系统地地向客户户灌输项项目形象象。建议议在推广广期间，结结合CII系统为为小区现

22、现场及外外围作如如下装饰饰布置：5.1. 外围墙莞樟大道道一侧两两边围墙墙可作为为广告位位，以喷喷画配射射灯的形形式宣传传本小区区的优越越之处（如如：4万万m2的生态态园林、无无敌湖景景、弯月月形观景景泳池，三三大豪华华私家会会所，国国际学校校）5.2. 围墙前绿绿化带莞樟大道道一侧两两边围墙墙前绿化化带，用用串灯立立体造形形装饰草草坪（如如拼绘半半岛豪庭庭Penninssuiaa Viillaa及花卉卉图案等等）。5.3. 莞樟大道道沿途重新设计计并更换换原莞樟樟大道沿沿途标志志旗，而而且覆盖盖至东纵纵大道，并并于主要要道路出出入口设设鲜明指指示牌，指指引途经经车辆。5.4. 小区中央央大道

23、中央大道道两侧树树木间垂垂挂满天天星串灯灯连成灯灯幕，营营造星光光大道。5.5. 小区内通通道区内所有有人、车车行道两两侧以精精致草地地灯代替替现时的的柱式街街灯，提提高道路路档次，增增强视野野空间感感。5.6. 区内指示示牌在区内主主要卖点点所在位位置设置置介绍牌牌，加深深客户对对本项目目优越之之处的认认识。例例如介绍绍生态园园林的设设计理念念、布局局特色等等，或豪豪华会所所的设施施、功能能等，对对于尚未未体现的的卖点，如如国际学学校，除除介绍其其规模、优优势外，附附设彩色色喷图予予人感官官体现。6. 项目整体体形象包包装及广广告推广广1.2. 本项目现现时以“我的公公园我的的家”作宣传传，

24、电视视广告则则标榜为为“健康家家园”，而这这此整体体形象包包装的定定位对于于购买别别墅的目目标客户户而言，在在身份象象征、尊尊贵地位位及项目目独特卖卖点提炼炼等方面面未达至至其要求求，对项项目品牌牌的树立立亦未能能起到推推动作用用。一个个楼盘如如果具备备适合目目标客户户需求、项项目基本本情况且且能从竞竞争对手手中脱颖颖而出的的主题品品牌形象象定位，才才能取得得更大的的成功，故故此，敝敝司建议议与贵司司及专业业的广告告公司一一起，为为一、二二期别墅墅量身订订造项目目品牌形形象定位位及相关关系列形形象包装装（如整整体形象象、各期期广告主主题、广广告媒体体选择、活活动营销销建议等等）。7. 推售时间

25、间、销售售额及广广告费用用1.3. 根据上述述工作所所需的时时间等推推算，本本项目预预计将于于6月115日推推出。在在工程进进度能配配合的情情况下，销销售额自自推售之之日起11个月内内预计约约达15500万万，在此此期间预预计广告告费用1100万万。项目目重新包包装推出出市场所所使用的的前期广广告费相相对占销销售额的的比例较较高，后后期待形形象确立立之后费费用相对对减少，希希望以最最小的开开支取得得最大的的收益。11.15.202209:0409:04:3122.11.159时4分9时4分31秒11月. 15, 2215 十一月 20229:04:31 上午09:04:312022年11月15日星期二09:04:3116