2022购房合同注意事项_3.docx

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1、2022购房合同注意事项购房合同留意事项1在签定上述各项条款时，购房者尤其须要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、具体，各项规定之间要避开相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清楚、精确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，肯定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，肯定要详细、明确，如市区街号花园号楼层房。房屋的户型、面积肯定要标示清晰，建

2、筑面积、运用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。3、房屋的档次和装修标准一般采纳附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述肯定要具体、详细。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应实力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。4、其它如付款方式、产权保证等都应具体、详细地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期赐予明确规定。5、违约责任的约定肯定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般担当违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;

3、房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。陷阱一：在认购书里没有注明因何种缘由退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交肯定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种缘由得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避开了很大的麻烦。同时，开发商是没有权

4、利没收定金的，这本身是没有法律依据的。陷阱二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是A公司开发的，事实上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假如不是，则是否持有“授权托付书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要留意合同上的公章，这样可以避开发展商推卸责任。陷阱三：不要轻易在开发商供应的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有

5、必要。但是要提示购房者的是，开发商供应的补充协议肯定要看清晰。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定缘由造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些状况下能免赔。这是发展商为了爱护自己在一些非人力能限制的状况下造成违约规避风险的一种方式。和善的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而遗忘爱护自己的利益。对策：看清晰补充协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四：“最短时间”与“最好”合同是双方意思一样的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者许多诸如“假如发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的

6、”等一些看上去很迷人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有方法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。对策：购房者肯定要把每一个详细的时间、详细的地点、详细的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五：约定提前交纳部分费用开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公允的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费状况的前提下，就要求

7、买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。对策购房者应当将物业管理条款与预陷阱六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没 收买方全部已付价款。”这明显是不公允条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，假如发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公允。况且，没收事实上是个行政惩罚或刑事惩罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问

8、题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确许多合同中常可以看到这样的条款，“应于日前如何如何”，但是并没有约定假如没有在“日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最终认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商假如没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理方法，做到越具体越好。陷阱八：以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧房的玻璃是中空的，到了交房时发觉卧房窗户只有下面的部分是中空，而上面却是一般玻璃等等。对策：对于这类问题没有更好的解决方法，就是

9、要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也须要购房者有特别广泛的建筑、建材方面的学问。陷阱九：拒签补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣扬中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简洁的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，假如有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平常还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种状况业主是否有权拒付部分电梯费呢?但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发

10、商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特殊是一些卖得很好的楼盘都是如此。对策：不管开发商看法如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。目前，商品房买卖合同一般都运用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采纳示范文本签订合同有利于爱护购房人的合法权益。但购房人切不行认为采纳示范文本就万事大吉，即使采纳示范文本签订商品房买卖合同，购房人也应留意以下几个问题。1、认购书问题在目前商品房交易过程中，很多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购

11、房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种状况：一种状况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种状况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳肯定数额的认购款，假如在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种状况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品房销售管理方法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国合同法第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种状况的认购书在法律上是无效的

12、。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，将于20xx年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明(以下简称最高法院说明)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。依据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书确定是无效的;假如开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的状况一样，即和下面要探讨的其次种状况的认购书的性质相同。其次种状况的认购书，须要看认购书是否满意

13、了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院说明第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，确定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院说明并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院说明第5条的规定，反推出不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必定没有法律效力。但是假如认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满意合同应具备的

14、基本条款，不具有法律效力。2、补充协议问题在商品房买卖过程中，开发商除和购房人依据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容许多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含很多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不行抗力条款的说明、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含很多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用担当延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地

15、产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行询问，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，爱护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。3、售楼广告问题开发商为宣扬、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品

16、房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能干脆成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。依据广告法第37、38条规定，发布虚假广告，欺瞒和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要担当行政违法责任，而且要依法担当民事责任。因此，购房人发觉受了虚假售楼书或广告的欺瞒和误导，就要刚好向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规定也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也

17、可依据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避开不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。4、样板房问题目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发觉房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一样时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。商品房销售管理方法第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，

18、未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一样。开发商未作说明，致使购房人因重大误会而订立商品房买卖合同的，购房人可以依据合同法关于重大误会的规定，恳求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。5、质量问题有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付运用，因此商品房不应当出现质量问题。而且依据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住宅运用说明书，这两书已对商品房质量的细微环节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是

19、以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的.质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅运用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重爱护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。依据最高法院说明第12条和第13条第1款的规定，在下列状况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付运用;房屋交付运用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严峻影响正常居住运用。最高法院说明第13条第1款规定：交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任;出卖

20、人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要焦急，尽可能多询问一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。购房合同留意事项21、本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际状况调整合同相应内容。2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。3、出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要细

21、致阅读合同条款，特殊是批阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，留意防范潜在的市场风险和交易风险。4、本合同文本中选择内容、空格部位填写内容及其他须要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。中选择内容，以划方式选定；对于实际状况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打，以示删除。5、出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，依据所售项目的详细状况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。6、双方当事人可以依据实际状况确定本合同原件的份数，并在签订合同时仔细核对，以确保各份合同内容一样；在任何状况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。专业术

22、语说明1、商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。2、法定代理人：是指依照法律规定干脆取得代理权的人。3、套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内运用面积、套内墙风光积、套内阳台建筑面积三部分组成。4、房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构坚固，层高2、20M以上（含2、20M）的永久性建筑。5、不行抗力：是指不能预见、不能避开并不能克服的客观状况。6、民用建筑节能：是指在保证民用建筑运用功能和室内热环境质量的前提下，降低

23、其运用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教化、卫生等其他公共建筑。7、房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。8、全部权转移登记：是指商品房全部权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。9、房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设臵的负责房屋登记工作的机构。10、分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。11、返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。12、售后包租：是指房地产开发企业以在肯定期限

24、内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。购房合同留意事项3一、网签合同好处多：1、房产信息可随时查询已经获得预售证的房子会将信息在公众信息网上公布，市民可以通过房产管理局公众信息网，清楚地了解楼盘信息。2、避开买到问题楼盘假如开发商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解状况而购买到问题楼盘。网上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押状况均会刚好公布。而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后，房屋销售状态会立即反馈到网上备案系统，自动将可售状态修正为已售状态，从而能有效杜绝发

25、展商一房多卖的状况，保障了购房者的利益。3、申办房产证更快捷市民在后期还可以便利地跟踪了解自己所购单位的各项信息，包括该单位的确权状况等。在申请办理房产证时，网上备案单位资料清楚，也会使办证过程更便捷。二、网上签约留意爱护密码购房者要留意设置网签密码，肯定要妥当保存，在双方对合同条款确认无误、签订保存之后，肯定要当场提交备案，并打印商品房备案登记证明书，经双方确认后签字保存。为什么密码如此重要？双方在网上签订后，假如没有手动点击提交备案，8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。而在这8小时内，即使在打印纸质合同后，假如当时没有将网上已经签订的合同提交备案，而发展商有双方密码，可以再次进入系统修

26、改条款。此外，在网上签订合同时设置的密码，还将在后期用于办理网上按揭等业务。在提交备案并打印商品房备案登记证明书之后，网上备案的合同条款将无法再进行更改。融360温馨提示购房者，假如在后期托付发展商或代理机构办理网上按揭等业务，需告知受托付方购房密码时，应出具书面托付书，以明晰密码假如丢失时的责任，从而真正保障到自己的利益。三、网上签约流程现房合同网上认购和网上签约程序参照商品房预售合同网上签约的相关规定和程序执行，但考虑到购买现房的特别性，购房者可按以下流程执行，避开上当受骗。1、查询楼盘相关信息交定金签订“认购书”，到签正式商品房买卖合同之间，通常会有5天7天的时间，在这段时间，购房者不妨

27、登录房产管理局公众信息网，查询自己安排购买单位的相关信息，如该单位是否可售，是否有限制销售等状况。同时，在公众信息网上，还可以查看合同模板。购房者可先了解合同上可能约定的相关内容。2、与发展商签订商品房买卖合同一些发展商在进行网上签订合同前，会先将合同范本给购房者确认，假如购房者没有疑议，再进行网上签约。此时，购房者肯定要细致查看合同内容，一般合同内容应包括交易单位的基本信息、售价与付款方式、付款时间、发展商交楼时间、办理房产证时间等，并应对违约责任有清楚的说明。3、进行保存合同双方确认合同条款无需修改，即保存合同。在这一步骤时，购房者设置购房密码。合同签订保存后，可进行打印。4、完成网签提交

28、备案，并打印商品房备案登记证明书，双方签字。购房合同留意事项4知道的人在买商品房签订合同的时候，一般会依据国家工商行政管理总局和建设部制订的商品房买卖合同示范文本文件。虽然说文本是政府机关制订的，已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，采纳文本签订合同能尽可能的爱护购房人的合法权益。但都会对比文本依据自己的需求来修改些内容，一般，在购房时有些问题须要重点关注下。基本的“五证”齐全。肯定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地运用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。运用规范的合同文本。肯定要参

29、照最好是采纳且不要随意修改文本，并根据文本中所列条款仔细填写，了解各项详细内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算许多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同肯定是权利义务不同等的，对自己尤其不利。最好能够干脆与开发商签预售合同就好。这个步骤，肯定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。相关证明文件有效。假如是买期房(在建、未完成建设、不能交付运用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和新建住宅交付运用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要留意

30、这些证照文件的单位名称是否一样。买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋运用权即实物交付;另一层是房屋全部权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清晰，不能接受没有取得新建住宅交付运用许可证的房屋运用交付。明确详细时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是规范的文本，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付运用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，肯定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交

31、房所需担当的责任。检查房屋质量。在签约时，应查看并检查住宅运用说明书和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，肯定让你恒久觉得不安逸。所以要多看看物业管理公司详细如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应当明确合同违约或与描述不一样时开发商应担当的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的同等性

32、。购房合同留意事项5第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能供应虚假的五证主要是复印件；或者供应小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要留意看原件。2、有原件要看批准日期以及运用和出售面积的多少。3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在肯定期限内不能取得该证件所要担当的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人担当已付房款双倍的返还责任。其次项：关于公摊面积陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现改变的处理

33、，这样有的开发商会提高公摊面积减小运用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买运用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一样，同意对公摊面积的改变按下列第_种方式处理：1、假如实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人担当相关费用；假如实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的担当，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中

34、“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的缘由单列出来，开发商是详细行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的缘由，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人根据本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准担当责任。2、买受人退房的，出卖人根据本补充条款的第八条出卖人责任的约定担当责任。假如因买受人不依法

35、交纳办理房产证相关费用的缘由，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人根据本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准担当责任。假如因颁证行政机关的缘由，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不担当责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清晰，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一详细的

36、书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地运用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人

37、还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商供应保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的状况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人担当已付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约陷阱：物业管理条例今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订物业管理公约。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了物业管理公约。3、买受人也应签订三方都署名的物业

38、管理公约。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订物业管理公约。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的物业管理公约。第八项：关于各方责任范围陷阱：假如因开发商的各种缘由（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详细范围。对策：1、依据民法通则以及6月1日的说明将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失打算好证据。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的单方缘由导致退房，出卖方担当的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，假如是一次性付款按

39、同期银行存款利率计算；假如是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。购房合同常见问题问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种缘由退房以及后果如何？购房者与开发商签订认购书后，则需交肯定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种缘由得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，

40、所以没收定金。问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。另外，项目是由A公司开发的，事实上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提示购房者的是，肯定要看清晰开发商供应的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定缘由造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在

41、哪些状况下能免赔，这是发展商为了爱护自己在一些非人力能限制的状况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而遗忘爱护自己的利益。问题四：运用语意模糊的字眼合同是双方意思一样的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者许多诸如“假如发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很迷人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的？其实购房者对这些并不能清晰地理解。问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将

42、一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公允的。比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费状况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款明显是不公允的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，假如发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公允？况且，没收事实上是个行政惩罚或刑事惩罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人

43、的财物。问题七：处理结果的约定不明确许多合同中常可以看到这样的条款，“应于日前如何如何”，但是并没有约定假如没有在“日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最终认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。问题八：以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧房的玻璃是中空的，到了交房时却发觉卧房窗户只有下面的部分是中空，而上面却是一般玻璃等等。问题九：拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，将开发商在其广告宣扬中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的

44、承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简洁的例子，您买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，假如有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平常还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种状况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢？但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。问题十：勿留空白提防作弊犹如在填写银行存取款时须要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持全部

45、合同文本，这样，开发商当然可以为所欲为地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是空口无凭，难以举证伸冤。购房合同订立签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐全部凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同（期房）和出售合同（现房）区分：购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。二者区分在于：预售合同在商品房预售时采纳，房屋竣工交付运用，买受方付清全部房价款后，可干脆办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居（竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以干脆办理过户手续。假

46、如预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付运用时签订出售合同，方能办理证户手续。购房合同的主要内容包括以下几方面：1、甲方土地运用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特别约定等；3、付款约定，包括实惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；6、产权登记和物业管理的约定；7、保修责任；8、乙方运用权限；9、双方认定的争议仲裁机构；10、违约赔偿责任；11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其须要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、具体、各项规定之间要避开相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清楚