广州市房地产中介服务知多Ddoc-广州市房地产中介服务知3775.docx

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1、广州市房房地产中中介服务务知多DD一、广州州市从事事房地产产中介业业务的主主要法规规依据是是什么？主要有：中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法、城城市房地地产中介介服务管管理规定定（220011年中华华人民共共和国建建设部令令第977号）、广广州市房房地产中中介服务务管理条条例、广广东省商商品房预预售管理理条例、人人事部和和建设部部关于印印发房房地产经经纪人职职业资格格制度暂暂行规定定和房地产产经纪人人执业资资格考试试实施办办法的的通知（人人发2200111228号）、国国家计委委建设部部关于房房地产中中介服务务收费的的通知（计计价格199959971号号）。二、房地地产中介介机构的的成立

2、的的程序怎怎样？如如何进行行资质年年审？（一）设设立房地地产中介介服务机机构及其其分支机机构的程程序：1、申请请人先向向广州市市或各区区工商行行政管理理局申请请办理营营业执照照的登记记。申请请登记应应当符合合下列条条件：（1）有有体现房房地产中中介专业业的自己己的名称称和独立立的组织织机构；（2）有有不少于于15平方方米的固固定服务务场所；（3）注注册资金金不少于于30万元元，仅从从事咨询询业务的的，注册册资金不不少于110万元元；（4）有有广州州市房地地产中介介服务人人员资格格证书或或广州州市房地地产中介介服务人人员执业业证书等等房地产产中介职职业资格格证书的的人员不不少于33人；2、自取取

3、得营业业执照330日内内，申请请人持营营业执照照复印件件（提供供原件对对照）、企企业章程程、中介介服务人人员的职职业资格格证书和和聘用合合同等文文件，向向广州市市房地产产中介服服务管理理所办理理备案手手续；3、广州州市房地地产中介介服务管管理所受受理备案案后，发发给广广州市房房地产中中介服务务机构资资质证明明。（二）资资质年审审20033年1月1日以后，新新设立房房地产中中介服务务机构必必须到中中介所领领取资质质证明。取取得房地地产中介介服务资资质（资资质证明明或资质质等级证证书）的的机构，依依法每年年参加广广州市国国土资源源和房屋屋管理局局组织的的年度检检查和资资质评定定，未通通过房地地产中

4、介介机构资资质年检检的,不得继继续从事事房地产产中介服服务业务务。三、房地地产中介介服务人人员是如如何管理理的？在我市执执业的房房地产中中介从业业人员，必必须具有有由广州州市国土土资源和和房屋管管理局核核发的房房地产中中介服务务人员资资格证、执执业证或或国务院院人事部部和建设设部统一一印制的的中华华人民共共和国房房地产经经纪人执执业资格格证书、中中华人民民共和国国房地产产经纪人人协理从从业资格格证书。广州市房房地产中中介服务务人员的的从业资资格和执执业管理理1、从业业人员的的培训和和的取得得。要取得房房地产中中介服务务人员资资格证，必必须具备备高中以以上学历历，经广广州市房房地产中中介服务务管

5、理所所授权的的培训班班进行培培训，并并经考试试合格后后，发给给资格证证。2、执业业管理。资格证33年内有有效。取取得资格格证并在在房地产产中介服服务机构构见习满满1年，没没有违法法违规行行为的，方方可发给给执业证证。向广广州市房房地产中中介服务务管理所所申领执执业证的的，应提提交下列列资料：申请书；身份证明明；房地产中中介服务务资格证证；申请人与与其所在在房地产产中介机机构签订订的劳动动合同；在房地产产中介机机构见习习满1年的证证明。3、执业业证年审审。执证经纪纪人每年年1?4月向中中介所申申请执业业资格证证年审，通通过年审审者方可可继续执执业。（二）国国家的房房地产经经纪人执执业资格格制度国

6、家人事事部、建建设部于于20001年底底颁布了了房地地产经纪纪人员职职业资格格制度暂暂行规定定和房房地产经经纪人执执业资格格考试实实施办法法，决决定实行行房地产产经纪人人员职业业资格制制度，纳纳入全国国专业技技术人员员职业资资格制度度统一规规划，凡凡从事房房地产经经纪活动动的人员员，必须须取得房房地产经经纪人员员相应职职业资格格证书并并经注册册生效。1、实行行房地产产经纪人人执业资资格和房房地产经经纪人协协理从业业资格两两级职业业资格管管理。取取得房地地产经纪纪人执业业资格是是进入房房地产经经纪活动动关键岗岗位和发发起设立立房地产产经纪机机构的必必备条件件。取得得房地产产经纪人人协理从从业资格

7、格是从事事房地产产经纪活活动的基基本条件件。房地地产经纪纪人执业业资格证证书全国国通用，房房地产经经纪人协协理从业业资格证证书在本本省范围围内有效效。2、考试试。房地产经经纪人执执业资格格须经全全国统考考，由国国家人事事部和建建设部组组织实施施；协理理从业资资格由省省人事厅厅和房地地产管理理局按国国家确定定的考试试大纲有有关规定定，在本本地区组组织实施施房地产产经纪人人协理从从业资格格考试。3、报考考房地产产经纪人人协理从从业资格格的条件件。（1）中中华人民民共和国国公民；经国家家有关部部门同意意，获准准在中华华人民共共和国境境内就业业的外籍籍人员及及港、澳澳、台地地区的专专业人员员；（2）遵

8、遵守国家家法律、法法规；（3）具具有高中中以上学学历；（4）愿愿从事房房地产经经纪活动动。4、报考考房地产产经纪人人执业资资格的条条件。具备以下下条件之之一者，可可以报考考：（1）大大专学历历，工作作满6年，从从事房地地产经纪纪业务满满3年；（2）大大学本科科学历，工工作满44年，从从事房地地产经纪纪业务满满2年；（3）双双学士或或研究生生班毕业业，工作作满3年，从从事房地地产经纪纪业务满满1年；（4）硕硕士学历历，工作作满2年，从从事房地地产经纪纪业务满满1年；（5）博博士学历历，从事事房地产产经纪业业务满11年。5、房地地产经纪纪人职业业资格注注册登记记制度。（1）取取得房地地产经纪纪人执

9、业业资格后后必须经经注册登登记，才才能以注注册房地地产经纪纪人名义义执业。申申请注册册必须同同时具备备以下条条件：取得房房地产经经纪人执执业资格格证书；无犯罪罪记录；身体健健康，能能坚持在在注册房房地产经经纪人岗岗位上工工作；经所在在经纪机机构考核核合格。（2）本本人申请请后，由由聘用机机构将注注册申报报材料报报送广州州市房地地产中介介服务管管理所初初审，中中介所初初审合格格后汇总总报省建建设执业业资格注注册中心心办理注注册手续续，核发发房地地产经纪纪人注册册证。注注册有效效期3年，期期满前33个月需需再次注注册；注注册有效效期内变变更执业业机构的的，应及及时办理理变更手手续。申申请注册册须提

10、交交以下材材料：房地产经经纪人注注册申请请表一式式二份；申请人身身份证件件（身份份证或军军官证、护护照）复复印件、房房地产经经纪人执执业资格格证书复复印件；房地产中中介公司司的资质质证书复复印件；聘用单位位出具的的聘用合合同，合合同期不不少于33年；县级以上上医院出出具的体体检证明明；近期大一一寸免冠冠照片33张。（3）房房地产经经纪人协协理从业业资格的的注册登登记管理理工作，由由省级房房地产管管理部门门或其授授权的机机构负责责，每年年报建设设部备案案。四、房地地产中介介主要行行为规范范有哪些些？（一）房房地产中中介机构构提供服服务时应应当书面面说明：机构的备备案、年年审情况况；房屋的权权属、

11、面面积、使使用年限限、用途途、抵押押、租赁赁、使用用限制等等基本情情况。（二）房房地产中中介业务务，由所所在机构构统一接接受委托托，并与与委托人人签定书书面合同同。不得得以个人人名义接接受委托托。（三）房房地产中中介服务务合同一一般包括括：当事人姓姓名或名名称和住住所；项目名称称、内容容及要求求；合同履行行方式、期期限；中介服务务费数额额和支付付方式、时时间；违约责任任和纠纷纷解决方方式；当事人约约定的其其他内容容。（四）房房地产中中介服务务机构未未经当事事人同意意，不得得将受委委托业务务转拖给给其他中中介机构构。（五）房房地产中中介服务务收费应应明码标标价，应应在醒目目位置公公布其收收费项目

12、目、服务务内容、计计费方法法、收费费标准等等事项。收收费应开开具发票票，依法法纳税。（六）房房地产中中介服务务人员只只能在一一个房地地产中介介服务机机构中执执业；房房地产中中介服务务机构不不得聘用用无资质质、资质质未经注注册或未未经变更更注册的的人员从从事中介介服务活活动。（七）房房地产中中介服务务机构及及其人员员在房地地产中介介活动中中不得有有下列行行为：索取合同同以外的的酬金或或其他财财物；提供虚假假材料或或隐瞒真真实情况况；与一方当当事人串串通损害害另一方方当事人人利益；以诋毁其其他房地地产中介介服务人人员、机机构或者者支付介介绍费等等不正当当手段争争揽业务务；为禁止转转让、抵抵押的房房

13、地产提提供转让让、抵押押中介服服务（如如房屋无无房地产产证、有有抵押、产产权不清清等）；法律、法法规禁止止的的其其他行为为。五、购买买商品房房必须注注意点什什么？（一）购购买预售售商品房房的程序序1、购房房者在售售楼部应应当查阅阅广东东省商品品房预售售许可证证（原原件），了了解该预预售项目目的预售售面积情情况、抵抵押情况况、预售售款监控控帐户及及预售证证有效期期限等基基本情况况。没有有取得预预售许可可证的项项目不能能销售；2、如预预售项目目是房地地产中介介公司代代理的，购购房者有有权要求求中介公公司人员员出示开开发商出出具的委委托书，了了解委托托代理的的范围和和权限；3、购房房者在购购买商品品

14、房前，经经与开发发商或中中介公司司协商，可可以缴纳纳一定数数额的定定金并同同时签订订书面协协议，协协议应约约定所收收定金的的具体数数额和退退还与不不退还的的具体办办法。缴缴纳定金金前，购购房者有有权索取取商品品房买卖卖合同（样样本）；4、商商品房买买卖合同同签定定过程，应应当以自自愿公平平为原则则，开发发商不得得设立不不公平的的限定性性条款。而而对于开开发商发发布的预预售商品品房广告告和印发发的宣传传资料所所明示的的事项，购购房者有有权要求求在商商品房买买卖合同同中约约定；5、商商品房买买卖合同同中明明示有商商品房预预售款监监控帐户户，购房房者应将将购房款款直接存存入监控控帐户中中，凭银银行出

15、具具的存款款票据，向向开发商商换领交交款收据据，分期期缴纳的的购房款款项应当当参照上上述方式式执行，以以保障本本身的合合法权益益；6、开发发商在签签定商商品房买买卖合同同后的的30日内内，应当当向广州州市国土土资源和和房屋管管理局办办理房地地产交易易登记手手续。商品房房买卖合合同经经市房地地产交易易所批准准成立后后，买卖卖双方应应按国家家规定交交纳税费费。（二）购购买预售售商品房房注意事事项1、买房房前，怎怎样的购购房心理理才是正正确的？买房前可可能对于于购房者者来说都都有几种种担忧：一是交交付的预预购房款款，开发发商能否否真正用用于商品品房的建建设，而而不被挪挪作他用用；二是是商品房房能否如

16、如期建成成；三是是预售商商品房的的价格是是否合理理，房屋屋是否会会获得增增值保值值的愿望望；四是是实际交交付的房房屋是否否符合合合同的约约定要求求等。因因而，购购房时，要要有一定定心理准准备，并并把握自自己的需需要，选选择有实实力、讲讲诚信的的开发企企业。2、看楼楼时，挑挑选房子子要注意意哪些地地方？根据有关关法律、法法规等的的规定，如如购买预预售商品品房，需需现场查查看开发发企业有有没有在在售房处处显眼的的地方挂挂商品品房预售售许可证证和附附图；是是否有出出示商商品房买买卖合同同文本本；所选选购的住住房，开开发企业业是否已已经抵押押？如是是中介公公司代理理销售的的，可了了解代理理公司是是否具

17、有有资质等等。这些情况况的获取取可在我我局网上上查询，即即：wwww.llahoo.goov.ccn或中中介所网网站wwww.ggzzjjs.ccom获获得。再接下来来应该是是房子的的质量问问题，建建议到现现场，现现楼单位位看看有有无墙体体裂缝、漏漏水、渗渗水、偷偷工减料料、管道道渗漏等等等问题题。还要了解解前期物物业管理理问题，物物业管理理收费标标准以及及服务内内容等。3、看中中房子后后，签合合同前需需如何了了解开发发商的资资质状况况？在核发商商品房预预售许可可证时时，开发发企业是是否具有有房地产产开发资资质证书书，我们们已经进进行的审审核。据据向市建建委了解解，购房房者需进进一步了了解的话

18、话，可上上网查询询，网址址：htttp:/；在广广州建设设动态中中了解。4、签订订认购书书时要注注意哪些些地方？认购书在在定性上上为商品品房买卖卖的预约约合同，是是独立合合同。签签订认购购书时要要了解上上面提到到的问题题；再看看认购书书条款的的具体内内容。认购书的的内容一一般包括括：（11）双方方当事人人的基本本情况；（2）房屋屋基本情情况（含含房屋位位置、面面积等基基本情况况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有不符合平等、公平的原则。例如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同担

19、保的，按照法律关于定金的规定处理。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。如此时未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取的预订款。5、签订订商品房房买卖合合同时，需需不需要要请律师师见证？据了解，为为了积极极引导市市民委托托律师代代理买房房，广东东省在商商品房交交易中制制订律师师代理买买房的有有关规定定及执行行律师见见证制度度，但需需不需要要请律师师见证，应应该是买买卖双方方之间约约定。6、房款款如何支支付才是是合理的的，要不不要直接接交给开开发商？购房者应应将预售售房款支支付到商商品房预预售许可可证指

20、指定的售售房款银银行监控控帐号上上。房款款可以采采取一次次性付款款和分期期付款；具体如如何分期期，可以以由双方方约定。比比如购买买者可以以留155%的商商品房价价款，其其中100%可以以在出卖卖人交付付使用之之前支付付，5%的商品品房价款款可以在在预售人人交付商商品房房房地产权权证时支支付。7、签订订合同后后，要不不要到房房管局相相关部门门备案？签订预售售商品房房买卖合合同后，买买卖双方方应在该该合同签签订之日日起300日内持持商品房房预售合合同到市市国土房房管局办办理该合合同的备备案手续续。8、收楼楼时要注注意哪些些事项？收楼时：（一）检检查验收收该商品品住宅建建设项目目交付使使用的证证件是

21、否否齐备。查查看是否否具有综综合验收收合格证证、商品品住宅交交楼书、商商品住宅宅质量保保证书和和商品住住宅使用用说明书书。（二二）实际际交楼的的标准是是否与合合同约定定相符，比比如说约约定的装装修标准准，是否否是依合合同约定定设计等等，门、地地板、窗窗的材料料是否符符合约定定的标准准，配套套的室内内设施是是否齐全全。（三三）工程程质量，门门、窗、天天花、墙墙壁、地地面的质质量、有有否渗漏漏等等。（四四）检查查水、电电是否正正常，包包括检查查水、电电开关是是否正常常，用水水通道是是否畅通通等。水水、电表表刻度是是否在“0”的位位置。9、收楼楼后怎样样办房产产证，办办理权权属证明明书过过程要多多长

22、？依据合同同关于产产权登记记的约定定办理。按按照广广东省城城镇房地地产权登登记条例例的委委托开发发经营企企业申请请办理登登记的，开开发经营营企业应应当自房房屋交付付使用三三十日内内申请办办理房地地产权属属登记。提提交办证证所需的的必备材材料，包包括房地地产买卖卖申请审审核表、房房地产权权证明书书、购房房人身份份证明，买买卖合同同、购房房发票，各各单位面面积分户户册，测测绘图等等，办理理权属属证明书书过程程最长660个工工作日。10、同同一地段段的楼盘盘价格都都不同，怎怎样估算算房价的的合理程程度？同一地段段房价不不同是可可能的。同同一地段段的楼盘盘，区域域环境相相近，房房价主要要受楼盘盘定位、

23、建建筑设计计、小区区环境、销销售策划划、开发发商信誉誉等因素素影响。同一楼盘盘，房价价还可能能因设备备、装修修、楼层层、朝向向、通风风、采光光、户型型、建筑筑面积等等因素不不同而不不同。11、随随着政府府部门对对房地产产市场监监管力度度的加强强，核发发预售证证是否会会发生变变化？随着广州州市土地地出让金金从分期期缴交逐逐步过渡渡到20004年年1月1日后一一次性缴缴交，政政府部门门会考虑虑分期缴缴交土地地出让金金政策下下核发预预售许可可证与一一次性缴缴交土地地出让金金核发预预售许可可证的衔衔接，例例如，对对于一次次性缴交交土地出出让金的的可以取取消预售售许可证证的有效效期制度度等。六、二手手房

24、交易易必须注注意点什什么？我市现行行的二手手楼交易易方法有有两种：一是由由买卖双双方直接接到房地地产交易易中心（珠珠江新城城华就路路浩瀚华华轩）递递件，办办理交易易、过户户手续；二是买买卖双方方选择通通过房地地产中介介代理来来协助完完成交易易。1、二手手地产中中介服务务功能的的主要种种类二手地产产中介的的服务功功能主要要有以下下几种：提供购买买/出售、租租赁/出租的的二手房房源信息息；接受客户户对二手手楼交易易、房改改房如何何上市等等政策、交交易程序序方面的的咨询：带客看楼楼，配对对单位，促促成买卖卖双方谈谈妥价钱钱并最终终成交；接受交易易双方的的委托，代代办二手手楼的交交易、过过户手续续，代

25、办办购房转转名、银银行抵押押贷款等等手续。2、到中中介公司司购买二二手房屋屋的程序序（1）购购房者进进入中介介公司地地铺，应应当在现现场查阅阅该房地地产中介介公司是是否具备备由市国国土房管管局核发发的广广州市房房地产中中介服务务机构资资质等级级证书或或广州州市房地地产中介介服务机机构资质质证明和和工商行行政管理理部门核核发的营营业执照照。而为为其提供供中介服服务的中中介公司司业务人人员是否否持有由由市国土土房管局局核发的的广州州市房地地产中介介服务人人员执业业证；（2）当当购房者者已选择择合适的的房屋并并计划到到现场看看楼前，中中介公司司将要求求客户签签订房房地产中中介服务务合同，合合同有关关

26、条款的的订立，是是保障消消费者合合法权益益的根本本保证，一一定要认认真看清清楚；（3）当当购房看看楼后并并决定购购买前，中中介公司司业务人人员应当当查阅并并向购房房者明示示房屋的的权属情情况，中中介公司司“不得为为禁止转转让的房房地产提提供中介介服务”，同时时，由三三方共同同签定临临时买卖卖合约并并由购房房者缴纳纳一定比比例的定定金，期期间如购购房者需需要办理理银行按按揭手续续的由中中介公司司协办；（4）银银行按揭揭手续办办理完毕毕后，约约定到市市土地房房屋交易易中心办办理交易易手续，并并按交易易中心指指定日期期办理过过户手续续，交易易即告完完成，中中介公司司按一定定比例收收取佣金金，并开开发

27、票。附：二手手楼交易易流程图图（以中中介公司司协助成成交为例例）七、购房房需慎防防中介哪哪些陷阱阱？（一）慎慎防中介介陷阱由于房地地产中介介市场发发育尚不不完善，非非法行为为时有发发生，消消费者应应当注意意。中介介陷阱主主要表现现为以下下几种情情况：1、中介介机构无无证经营营。这种种机构大大多无固固定场所所，乱收收费，发发生问题题就转移移，使消消费者无无法投诉诉；也有有的机构构有工商商营业执执照，但但没有房房管局核核发的房房地产中中介服务务资质证证书。所所以消费费者应首首先看有有无房地地产中介介服务资资质证书书。2、提供供虚假材材料、信信息，隐隐瞒真实实情况。3、提供供禁止转转让的房房屋。违违

28、章建筑筑、已抵抵押的房房屋、宅宅基地房房屋均不不能转让让。4、索取取合同以以外的酬酬金或其其他财物物。5、与“房主”串通坑坑骗消费费者。消消费者应应当查看看房主身身份证、房房产证是是否对应应，防止止空房或或房屋已已经出租租、出售售。6、吃税税差。房房地产交交易契税税已经从从1.775%降降到1.5%，但但部分市市民不知知道，一一些中介介人员可可能趁机机赚取差差额。7、擅自自提高收收费标准准。房地地产中介介收费的的内容和和标准国国家有专专门规定定，消费费者可向向中介机机构索取取或上中中介网查查看。（二）如如何避免免上不良良中介公公司的当当1、要选选择合法法的、信信誉度高高的中介介公司必须认真真、

29、仔细细地查看看其是否否具备“两证”：市国国土房管管局颁发发的资质质证和市市工商部部门审发发的经营营许可证证。根据据广州市市房屋管管理局中中介管理理所规定定，作为为正规的的房屋中中介公司司是必须须将自己己的房房产中介介资质证证悬挂挂出来。2、切记记要看清清中介服服务协议议上的内内容才签签字现在有许许多中介介公司带带客看楼楼之前，都都循例要要求他们们先签署署一份中中介服协协议（俗俗称“看楼纸纸”），主主要内容容包括介介绍物业业的情况况、收取取的佣金金标准等等等。由由于这是是看楼前前一项小小程式序序，很多多人会忽忽略“看楼纸纸”的重要要性。但但为免看看完楼后后与中介介公司有有任何争争拗，签签字前谨谨

30、记一定定要看清清“看楼纸纸”上所写写的内容容，切草草草签个个字了事事。3、核实实买卖双双方身份份进行交易易前，一一定要核核实业主主其房地地产证、房房屋所有有权证、国国有土地地使用证证或预售售契约等等房屋权权属证明明以及身身份证、户户口簿等等。4、看清清合同条条款签署购/售房合合同时，必必须要求求买方、卖卖方及中中介公司司三方同同时签约约，并且且谨慎、认认真地审审查合同同上所有有条款的的内容，尤尤其是一一些涉及及费用分分担、缴缴/收房款款及房屋屋交付使使用日期期、违约约责任等等方面条条款。除除此以外外，最好好把中介介佣金也也一并写写进购/售房合合同。相相关的合合同、票票据原件件都必须须妥善保保管

31、，一一旦发生生任何消消费争议议，亦可可及时向向有关部部门投诉诉。5、将各各项“口头”承诺写写进合同同买家委托托中介公公司办理理银行按按揭手续续或向业业主“试价”时，应应在委托托书中清清楚写明明办理按按揭手续续或“试价”的起止止时间，主主要目的的在于给给中介公公司订立立一个期期限，若若其超过过期限仍仍无法办办妥手续续的话则则应退回回全数定定金。此此举不但但可保障障客户的的利益，而而且还可可有效避避免某些些中介刻刻意使产产权交易易无限期期拖延，乘乘机吞掉掉定金的的情况出出现。另另外，若若购/租房时时业主承承诺送全全屋家电电，买家家/租客还还应把家家私电器器一一写写进合同同，以免免业主搞搞“小动作作

32、”用以小小换大、以以次充好好的方式式更换或或搬走屋屋内家电电。6、避免免签单方方委托大部分市市民对二二手房地地产的交交易流程程不一定定熟悉，当当他们看看中某套套房子时时就会全全权委托托中介公公司协助助处理交交易、过过户等事事宜。由由于有部部分市民民过信任任、依赖赖中介公公司，这这就给某某些中介介以可乘乘之机，有有些更经经常手持持客户与与其签署署公证委委托书做做许多不不法勾当当，如：瞒骗业业主并以以一个较较高的价价钱与客客户成交交、假扮扮客户与与业主谈谈判等等等。不要与经经纪私下下交易许多大型型、有信信誉的中中介公司司拥有服服务优质质、手续续正规和和明码实实价等优优点，市市民购房房时找它它们帮忙

33、忙可最大大限度地地保障自自己的切切身利益益。若为为了节省省中介费费与经纪纪私下成成交，一一旦出事事，后果果不堪设设想。（三）消消费者的的义务（一）信信守承诺诺，不得得随便“飞佣”。某些些消费者者从中介介机构获获取信息息后私自自与业主主交易，中中介机构构有权采采取法律律行为。（二）不不得与中中介人员员串通损损害中介介机构或或房主的的利益。否否则，中中介机构构或业主主有权采采取法律律行为。（四）案案例分析析1、买卖卖合同要要明确交交易过户户时间罗先生通通过中介公公司购买买了一套套二手商商品房，付付款方式式为银行行按揭，在在与原业业主及中中介公司司签署买买卖合同同时，只只明确规规定了何何时到银银行办

34、理理按揭手手续，而而对何时时到房管管局办理理交易过过户手续续合同中中只是大大概规定定为办妥妥银行按按揭手续续，并无无规定具具体时间间，签署署买卖合合同后罗罗先生支支付了定定金及首首期房款款，并支支付了中中介公司司一半佣佣金。银银行按揭揭手续办办妥后，罗罗先生多多次催促促卖方及及中介公公司尽快快至房管管局办理理过户手手续，但但卖方以以出差为为由，多多次拖搪搪，一直直拖了二二个月，才才与罗先先生到房房管局办办理交易易过户手手续。明确交易易过户时时间是合合同中的的重要组组成条款款，买方方为保障障自身权权益，避避免卖方方及中介介公司拖拖延交易易时间，尽尽量不要要以大概概时间做做为合同同履行时时间，一一

35、定要在在合同中中注明具具体时间间。2、慎买买正在办办理确权权手续的的房屋刘先生委委托中介公公司购买买晓港湾湾二手房房，中介介公司介介绍了一一套未住住过人的的全新二二手房给给刘先生生，经多多次看楼楼和讨价价还价后后，刘先先生决定定购买该该套房屋屋。但在在签合同同前，中中介公司司告知刘刘先生该该套楼正正在办理理确权手手续，要要等房管管局办妥妥确权手手续及原原业主房房产证后后，方可可再办理理刘先生生的交易易过户手手续，但但原业主主同意一一签署合合同并收收到首期期款后即即可交锁锁匙给刘刘先生入入住。由由于刘先先生对该该套房的的状况及及售价比比较满意意，于是是决定接接受原业业主提出出的条件件。刘先先生与

36、原原业主及及中介公公司签署署了合同同，在合合同中约约定先交交首期款款再入住住，待房房管局办办妥确权权手续及及房产证证后，立立即办理理交易过过户手续续，后刘刘先生在在交付首首期款后后入住。谁谁知入住住后三个个月，该该套房屋屋的确权权手续及及房产证证仍未办办妥，刘刘先生开开始紧张张，多次次催促原原业主及及中介公公司，但但由于房房屋确权权手续及及房产证证是由开开发商办办理的，原原业主及及中介公公司亦无无办法，只只能继续续等下去去。根据法律律规定，正正在办理理确权手手续的房房屋，必必须待房房管局办办妥确权权手续及及房产证证后方可可再出售售，因此此购买此此类房屋屋一定要要慎重，要要充分考考虑好购购买此类

37、类房屋的的风险。3、房改改房上市市前应取取得原单单位同意意，在原原单位未未盖章同同意前，切切勿轻易易签合同同张小姐急急着想另另买套环环境好、面面积大的的商品房房，在未未取得原原单位盖盖章同意意前就委委托中介介公司出出售自已已的房改改房，中中介公司司很快就就为其找找到买家家，并签签署了买买卖合同同，张小小姐收取取了买方方的定金金及首期期房款。但但在张小小姐向原原单位申申请房改改房上市市时，原原单位认认为张小小姐售价价较低，于于是原单单位行使使优先购购买权，收收购了张张小姐的的房改房房。张小小姐无法法履行与与买家及及中介公公司签订订的合同同，因此此只能根根据合同同规定承承担违约约责任。在涉及房房改

38、房上上市的交交易中，我我们建议议卖方应应在取得得原单位位盖章同同意后，再再委托中中介公司司出售房房改房，避避免造成成不必要要的损失失，而中中介公司司在代理理出售房房改房时时，亦应应主动提提醒业主主要及时时办妥房房改房上上市的有有关手续续。而买买方在购购买房改改房时，亦亦应注意意审查业业主提供供的资料料是否齐齐全，在在业主资资料不齐齐的情况况下不要要轻易签签合同，避避免引起起纠纷。4、以预预售合同同进行交交易时出出现的合合同面积积与房管管局实测测面积有有差异的的问题陈先生通通过中介公公司购买买了一套套商品房房，该房房屋是以以预售合合同进行行交易，陈陈先生与与原业主主及中介介公司签签署了买买卖合同

39、同，合同同中规定定购房款款按套计计算，房房屋面积积以房管管局实测测面积为为准。几几个月后后，陈先先生购买买的该套套商品房房房产证证发放下下来，陈陈先生发发现房产产证上的的面积比比当时与与原业主主及中介介公司签签定的合合同面积积小。陈陈先生认认为利益益受到侵侵害，要要求原业业主及中中介公司司赔偿，但但原业主主及中介介公司认认为，当当时签合合同时，已已注明房房屋面积积以房管管局实测测为准。以预售合合同进行行交易应应注意面面积差异异问题，为为保护自自身权益益买方应应在合同同中加入入如何处处理面积积差异的的条款；尤其是是约定购购房款以以按套计计价的方方式来计计算时，买买方更应应注意在在合同中中约定好好

40、当合同同面积小小于房管管局实测测面积时时，如何何弥补自自身损失失。5、配送送家电、家家私要在在合同中中列出详详细清单单，避免免纠纷产产生购房者吴吴先生经经中介介公司介介绍购买买一二手手房产，在在参观该该房产时时，经纪纪口头说说该房产产连装修修及家电电、家私私一齐出出售，但但在吴先先生与业业主、中中介公司司签署房房地产买买卖合同同时，仅仅约定了了按现状状交吉，并并无将配配送家电电、家私私等详细细情况列列入合同同。待吴吴先生与与原业主主及经纪纪在成交交后验楼楼时，发发现屋内内家电、家家私都被被搬走，只只留下一一些破烂烂家私。吴吴先生即即与原业业主及经经纪理论论，原业业主与经经纪称合合同注明明是现状

41、状交吉，并并无说配配送家电电。吴先先生十分分气愤，要要求取消消合同，并并向广州州市房地地产中介介服务管管理所投投诉中介公公司。在这个案案例中，有有关家电电、家私私方面的的纠纷通通常不影影响合同同的履行行，因此此吴先生生不可以以原业主主及中介介公司不不配送家家电、家家私为由由单方面面取消合合同，否否则视为为违约，吴吴先生必必须按合合同约定定办理交交易手续续。购房者在在购买二二手房产产时，如如在某些些细节方方面与原原业主或或中介公公司有口口头约定定，必须须注意在在签署合合同时将将口头约约定的细细节事项项一一列列明，这这样才可可避免事事后产生生纠纷。而而中介公公司亦应应注意提提醒当事事人对与与房产一

42、一并出售售或出租租的东西西，要在在合同中中列明。6、租用用已抵押押给银行行的房屋屋，须取取得银行行书面同同意马先生通通过中介公公司租用用一商铺铺用于批批发零售售布匹，签签署租赁赁合同前前，中介介公司将将业主有有关资料料出示给给马先生生看，马马先生发发现该商商铺已抵抵押给银银行，马马先生就就问中介介公司租租该房屋屋能否办办到营业业执照，中中介公司司说没问问题，于于是马先先生就与与业主及及中介公公司签署署了租赁赁合同并并交纳了了按金、租租金及中中介佣金金。当马马先生持持租赁合合同及有有关资料料到工商商部门办办理营业业执照时时，工商商部门要要求马先先生出示示银行同同意该房房屋出租租的书面面证明。后后

43、经马先先生多次次催促业业主及中中介公司司，业主主及中介介公司方方到银行行办理了了书面同同意出租租证明，马马先生的的营业执执照因此此拖了一一个多月月才办出出。抵押给银银行的房房屋，业业主在与与银行签签署抵押押合同时时都列明明业主在在出租前前，必须须取得银银行的同同意方可可出租，但但部分业业主在出出租前都都不会主主动通知知银行，取取得银行行同意。因因此，租租用抵押押给银行行的房屋屋，应在在签署租租赁合同同前，要要求业主主出示银银行同意意的证明明，以避避免引起起不必要要的损失失。7、收订订金后反反悔不卖卖，业主主得不偿偿失陈小姐通通过中介公公司出售售一房屋屋并签定定了委托托出售协协议，中中介公司司很

44、快为为其找到到买家并并将买家家交来的的30000元订订金转交交陈小姐姐，陈小小姐收取取订金后后与买家家和中介介公司签签署了买买卖合同同。后另另一中介介公司找找到陈小小姐，说说有买家家愿意以以高出现现买家2200000元的的价钱购购买其房房屋，陈陈小姐一一听就心心动了，就就书面发发一封信信给中介公公司，要要求退回回30000元订订金并取取消交易易，然后后与第二二间中介介公司及及买家签签署了买买卖合同同。后买买家和中中介公司司向法院院起诉陈陈小姐，要要求陈小小姐承担担违约责责任：双双倍返还还订金，支支付总房房价6%的违约约金，支支付中介介公司佣佣金，合合计约2200000元。法法院经审审理判决决陈

45、小姐姐败诉，赔赔偿买家家和中介介公司损损失并支支付诉讼讼费约230000元元。业主委托托中介公公司出售售房屋时时要慎重重，一旦旦签署了了买卖合合同并收收取订金金就要履履行合同同，千万万不要贪贪图更多多钱财而而轻易撕撕毁合同同，招致致无谓的的纠纷及及损失。8、“睇睇楼纸”要慎签签，委托托中介公公司独家家代理购购买房屋屋的时间间要确定定宋先生向向诚中中介公司司表示欲欲买二手手房屋，该该中介公公司介绍绍了位于于越秀区区的房屋给给宋先生生，宋先先生比较较满意，就就要求中中介公司司带去看看楼，看看楼前中中介公司司要求宋宋先生先先签“睇楼纸纸”，“睇楼纸纸”上规定定宋先生生独家委委托诚中介介公司代代为购买

46、买越秀区区的房屋，66个月内内不得通通过其他他公司购购买同套套房屋，宋宋先生觉觉得反正正还没确确定是否否买，签签也没所所谓，于于是就签签了。看看了楼后后，宋先先生在与与诚中中介公司司谈价钱钱时，觉觉得价钱钱不可接接受，于于是决定定不买。2个月后，宋先生到信中介公司以较低价钱购买了诚中介公司介绍的位于越秀区那套房屋，并办理了交易过户手续。谁知在宋先生拿到房产证后的1个月，诚中介公司赁“睇楼纸”向法院起诉了宋先生，法院认为“睇楼纸”有效，宋先生违反了“睇楼纸”的规定，判决宋先生败诉，要支付违约金和诉讼费。买家在寻寻找房屋屋时，往往往有反反正还没没决定买买不买，签签“睇楼纸纸”无所谓谓的心理理，对此

47、此，我们们提醒买买家，在在未明确确自已购购买意向向及中介介公司服服务素质质前，应应三思是是否要由由该中介介公司独独家为自自已提供供服务。如如选择了了中介公公司为自自已独家家代理，则则应在“睇楼纸纸”上清楚楚注明独独家代理理的有效效期限（该该期限不不宜过长长）及如如因价格格问题不不能达成成协议时时是否继继续履行行“睇楼纸纸”。在此此，我们们要再次次提醒买买家“睇楼纸纸”要慎签签!八、广州州市房地地产中介介服务管管理所网网站简介介（一）办办事指南南。1、中介介所简介介。主要要介绍中中介所的的行政职职能、工工作职责责及服务务项目。2、工作作流程。含含中介从从业人员员资格格证、执执业证的的申办及及年审

48、、中中介机构构资质证证的申办办、有关关商品房房预售款款划拨的的程序等等。（二）公公告栏。1、具体体工作事事务的公公布。包包括每年年房地产产中介服服务人员员资格年年审通知知、中介介机构资资质定级级标准及及年审定定级结果果的公布布以及我我所对中中介行业业日常管管理的各各项通知知。2、对违违反广广州市房房地产中中介服务务管理办办法有有关规定定的中介介机构或或从业人人员经行行政处罚罚后予以以公布。3、公布布每期房房地产中中介从业业人员培培训班推推荐就业业人员的的详细资资料，并并逐步建建立网上上人员招招聘引荐荐栏目。4、提供供广州市市房地产产中介从从业持证证人员名名单，包包括其具具备的资资格证或或执业证证号码等等。