某地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告7456.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.链家地产产新建商商品住宅宅与二手手住宅市市场分析析报告研究周期期：北京京20007年11季度20110年22季度(其中，22季度66月份部部分为预预测，下下同)样本范围围: 北北京20007年年1季度度20110年22季度商商品住宅宅成交数数据链家20007年年1季度度20110年22季度二二手住宅宅成交数数据链家20007年年1季度度20110年22季度二二手房源源挂牌数数据北京商品品房历经经十年发发展，不不仅大幅幅改变了了北京的的城市面面貌与生生活型态态

2、，更将将房地产产由单纯纯的居住住价值推推向商商品价价值甚至至投资资价值值。十年年的发展展时间，随随着北京京商品房房的大量量入市，北北京二手手房市场场亦随之之蓬勃发发展，时时至20009年年，北京京二手房房市场的的交易量量更首度度超越了了一手房房市场，宣宣告北京京房地产产市场由由高速发发展期开开始转向向成熟期期。在此关键键时刻，链家地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成北京市新建商品住宅与二手住宅市场分析报告，并从专业角度估算北京二手房市场的合理交易量。一、 购买难易易度分析析购买二手手房难度度更小1新建建商品住

3、住宅总价价更高图 1 20007年年1季度度至20010年年2季度度新房与与二手房房总价走走势以上数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析u 小结：220077年1季季度20110年22季度，新新建商品品住宅成成交总价价与二手手住宅成成交总价价差距始始终明显显，尤其其至20009年年3季度度以后，新新建商品品住宅成成交总价价均比二二手房高高出一倍倍以上，至至20110年22季度，一一二手房房成交总总价比值值已经达达到1：0.443。这这主要是是因为，三三年半以以来，新新建商品品住宅总总价与二二手房差差距逐渐渐扩大（详详情参见见附表11）：附表1：20007年以以来新建建房与二二手房总总价

4、差距距逐渐扩扩大趋势势对照表表时间新建商品品住宅总总价二手住宅宅总价价差一手房高高出幅度度20077年一季季度126.26 65.334 60.993 93.225%20088年二季季度203.62 103.26 100.36 97.220%20099年四季季度297.29 140.37 156.93 111.80%20100年二季季度385.62 164.51 221.11 134.41%三年半月月均涨幅幅6.188 2.366 3.811 161.52%(单位:万元)以上数数据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析新房与二二手房还还款方式式比较2.1新新房月还还款压力力更大图 2 200

5、07年年1季度度至20010年年2季度度购买新新房与二二手房最最高月还还款对比比图以上数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析2.2新新房首付付压力更更大图 3 20007年年1季度度至20010年年2季度度购买新新房与二二手房首首付对比比图以上数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析u 小结：220100年2季季度，新新房与二二手房总总价分别别达到3385.6万、1164.5万，比比值达到到1：00.422为三年年半来差差距最大大的时期期，因此此，购买买新房与与二手房房的首付付成本和和月还款款成本也也进一步步拉大（详详情参见见附表22），同同时购买买第三套套房停止止发放贷贷款，也

6、也意味着着全款购购房时代代购买新新房的难难度及首首付压力力要比二二手房大大得多：附表2：20110年22季度不不同条件件下购买买新房与与二手房房首付与与月还款款对照表表购房条件件购房类型型执行利率率最低首付付成数最低首付付额度每月还款款额度首次购房房新房5.055%两成7712240 204443 二手房三成4935525 76311 二次购房房新房6.533%五成192881000 127777 二手房五成8225542 54511 以上数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析二、 投资风险险性1.新房房与二手手房购买买后的涨涨跌情况况图 4 20007年年1季度度至20009年年2季

7、度度购买新新房后再再售涨跌跌对比图图 以上上数据由由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析图5 20007年11季度至至20009年22季度购购买二手手房后再再售涨跌跌对比图图以上数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析u 小结：当当前的新新建商品品房与一一年后同同期的建建筑年限限1年内内二手房房价格相相比，可可以看成成是当前前购买新新房一年年后再在在出售投投资收益益，同理理，当前前的二手手房与一一年后同同期的二二手房价价格相比比，可以以看成是是当前购购买二手手房一年年后再在在出售投投资收益益。总体体而言，220099年以前前，购买买二手房房即使考考虑二次次交易税税费成本本，一年年后再售

8、售收益远远较新房房为高，而而20009年上上半年，新新房再售售收益已已逐渐高高于二手手房（详详情参见见附表33）：附表3购购买新房房与二手手房一年年后再售售收益对对照表购买时间间新房一年年后再售售收益二手房一一年后再再售收益益20077年1季度14%44.555%2季度13%35.110%3季度-6%15.226%4季度-19%-4.885%20088年1季度-25%-9.224%2季度-26%-1.992%3季度-6%20.440%4季度10%49.335%20099年1季度69%69.884%2季度71%62.335%以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供2.新房房与二手手房购买买后

9、再出出售成功功率：出出售成功功率=成成交量/挂牌量量备注：根根据链家家地产各各建筑年年限成交交量及挂挂牌量推推算市场场上成交交总量及及挂牌总总量形成成最终图图表图 6 20007年年1季度度至20010年年2季度度新房与与二手房房购买后后再出售售成功率率对比图图以上数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析u 小结：购购买房产产后再售售成功率率依照年年限新旧旧依次递递增，即即1年内内二手房房再售成成功率最最低，110年以以上再售售成功率率则最高高，也就就是说，购购买新建建商品房房后短期期内再出出售成功功率仅在在5%左左右，尽尽管价格格涨幅较较快，但但基本处处于有价价无市的的局面。三、 二手

10、房市市场联动动指标1成交交量指标标图 7 20007年年1季度度至20010年年2季度度新房与与二手房房成交量量对比图图图表数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析特点1：每一阶阶段的新新建商品品住宅成成交量达达到相对对峰值都都几乎影影响下一一季度二二手房成成交量到到达相对对峰值（详详情参见见附表44）；附表4：新建商商品住宅宅成交量量领涨时时间点详详情时间新建商品品住宅成成交量（套套）环比涨幅幅影响下季季度二手手住宅成成交涨幅幅20077年3季季度43666118.330%14.770%20088年4季季度36966166.880%132.20%20099年2季季度53033073.8

11、80%16%以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供特点2：20009年以以后新建建商品住住宅与二二手住宅宅成交比比值日益益缩小（详详见附表表5）附表5：新建商商品住宅宅与二手手房成交交比拐点点详情时间二手住宅宅成交量量（套）新建商品品住宅成成交量（套套）新建商品品住宅：二手住住宅20099年1季季度3670043051141：1.2020099年2季季度6446605303301：1.2220099年3季季度7512274570071：1.6420099年4季季度9076644978881：1.8220100年1季季度4701172841181：1.6520100年2季季度4100002

12、507751：1.64以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供2成交交价格指指标2.1新新房与二二手房平平均成交交价格对对比图 8 20007年年1季度度至20010年年2季度度新房与与二手房房成交价价格对比比图图表数据据由“链家地地产”市场研研究部统统计分析析u 小结：按按季度来来看，新新房价格格几乎处处于涨跌跌的领先先指标（详详情参见见附表66）附表6：新建商商品房与与二手房房价格联联动对比比特点具体描述述涨跌趋势势同步20077年1季季度20008年22季度同同步上涨涨、20008年年3季度度20008年44季度同同步下跌跌、20009年年1季度度20110年22季度同同步上涨涨新建

13、商品品住宅领领涨领跌跌20088年3季季度20008年44季度新新房下跌跌19%，二手手房下跌跌12%，新房房领跌； 20099年1季季度20110年22季度新新房上涨涨1588，二手手房上涨涨79%，新房房领涨以上资料料由“链家地地产”市场研研究部提提供2.2新新房与二二手房图 9 新房与与不同年年限二手手房价格格走势对对比图 以上资资料由“链家地地产”市场研研究部提提供u 小结：新房价价格领涨涨各建筑筑年代二二手房，并并且自220099年3季季度开始始，其对对各建筑筑年代二二手房按按新旧不不同，涨涨跌幅的的影响也也由深到到浅，因因此，实实际可以以看出，整整个房地地产市场场房产价价格上涨涨主

14、要受受商品房房推动（详详情参见见附表77）：附表7：各价格格变化期期新房引引领不同同年限二二手房价价格涨跌跌对照表表价格变化化阶段新建商品品住宅价价格趋势势1年内价价格趋势势12年年价格趋趋势35年年价格趋趋势6100年价格格趋势10年以以上价格格趋势第一次价价格上行行期涨幅幅76% 29 63 39 38 36 价格下行行期跌幅幅-23% 7 -3 -18 -1 -6 第二次价价格上行行期涨幅幅151% 123 84 65 104 19 以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供3. 典典型指标标图 10 220077年1季季度至220100年2季季度高档档新房与与二手房房价格对对比图特点

15、1：高档房房具有同同涨性：无论是是新建商商品住宅宅，还是是二手住住宅，上上涨几乎乎同步（详详情参见见附表88）附表8：高价量量新房二二手房同同涨时段段对比详详情时间高价量新新房成交交价格涨幅高价量二二手房成成交价格格涨幅20077年上涨涨阶段：20007年11季度20008年11季度35299466%17899635%20099年上涨涨阶段：20009年11季度20110年22季度563000157%32411699% 以上资资料由“链家地地产”市场研研究部提提供特点2：高档房房房价下下跌时间间滞后于于整个市市场平均均价格下下降时间间：整个个市场价价格下降降出现在在20008年33季度，而而高

16、档房房价格下下降出现现在20008年年4季度度；特点3：高档房房房价下下跌周期期短于整整个市场场平均价价格下降降周期：整个市市场价格格下降出出现在220088年3季季度20009年11季度，涉涉及3个个季度，而而高档房房价格下下降出现现在20008年年4季度度20009年11季度，涉涉及2个个季度；特点4：20009年11季度后后，高档档新房涨涨幅日益益加快，与与高档二二手房差差距日益益加大：涨幅分分别为1157%、988%；特点5：二手高高档房较较之新建建高档房房具有更更好的保保值抗跌跌性，在在市场下下跌期间间，新建建高档房房下跌幅幅度超过过二手高高档房：在20008年年4季度度20009年

17、11季度，新新房与二二手房相相比20008年年3季度度跌幅分分别为440%、55%。4.面积积指标图 11 220077年1季季度至220100年2季季度新房房与二手手房面积积对比图图特点1：新房与与二手房房平均成成交面积积差距基基本经历历了大小大小的变变化（详详情参见见附表99）：附表9：新房与与二手房房平均成成交面积积差距变变化拐点点详情时间新房面积积二手房面面积平均成交交面积差差20077年1季度131 7854 20088年4季度100 8416 20099年3季度119 88 31 20100年2季度109 83 26 （单位：平米）以上数据由“链家地产”市场研究部提供特点2：市场成

18、成交量上上行时，二手房平均成交面积基本也成上行趋势，主要体现在（详情参见附表10）：附表100：新房房与二手手房平均均成交面面积差距距变化拐拐点详情情时间成交量（套套）平均成交交面积（平平米）面积环比比涨幅07年上上升期间间20077年2季季度21322078 0.3%20077年3季季度26822585 9.2%20077年4季季度30766786 0.8%09年上上升期间间20099年1季季度36700486 2.0%20099年2季季度64466087 1.7%20099年3季季度75122788 1.1%以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供特点3：新房成成交平均均面积受受市场成

19、成交量影影响变化化明显，成成交平均均面积最最大值出出现在220077年3季季度，为为1322平米，成成交平均均面积的的最小值值出现在在20009年44季度，为为1000平米；相比较较二手房房成交平平均面积积在三年年来没有有显著变变化，成成交平均均面积最最大值出出现在220099年3季季度，为为88平平米，成成交平均均面积最最小值出出现在220077年1季季度，为为78平平米。5心理理引领指指标图 12 220077年1季季度至220100年2季季度新房房与二手手房价格格、报盘盘价对比比图以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供u 小结：新新房价格格对二手手房的挂挂牌和成成交价格格影响都都较

20、为多多重，主主要表现现在（详详情参见见附表111）附表111：新建建商品房房对二手手房心理理影响指指标指标具体描述述领涨1.20007年年3季度度新房成成交价格格环比上上涨222%，二二手房挂挂牌价、成成交价分分别上涨涨12%、100%； 2.20009年年3季度度新房成成交价格格环比上上涨211%，二二手房挂挂牌价、成成交价分分别上涨涨12%、155%； 3.20010年年1季度度新房成成交价格格环比上上涨8.7%，二二手房挂挂牌价、成成交价分分别上涨涨16%、155%.领跌1.20008年年3季度度新房成成交价格格环比下下降5.9%，二二手房挂挂牌价、成成交价分分别上涨涨2.11%、66.

21、2%；新房价格格对成交交影响更更为趋同同1.在新新房成交交价格领领涨或领领跌名现现阶段，对对二手房房的成交交价格涨涨跌幅影影响更为为接近其其本身；对挂牌牌价格影影响相对对较弱，因因此，可可以说新新房成交交价格影影响的是是二手房房供需双双方结合合的心理理预期值值以上资料料由“链家地地产”市场研研究部提提供四、 成交量预预测图 13 220099年北京京二手房房市场换换手率与与其他城城市对比比图以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供u 小结：u 启示：二二手房市市场相对对成熟城城市，换换手率高高，可以以达到66155；预测1：20008年二二手房成成交7.4万套套左右，按按照当前前存量市市场

22、4668万套套左右的的存量计计算，换换手率尚尚不足11.6%；而220099年北京京二手房房市场55.7%这一相相对较高高的换手手率，相相当于一一年暴增增了4.1%，有有受到220088年过低低后成交交积累的的助推，按按照两年年平均来来看，北北京二手手房市场场换手率率实际处处于3.6%左左右的一一个正常常且符合合当前市市场较健健康的水水平；预测2：预计22010020112年三三年二手手房换手手率在33.64%左左右的话话，那么么每年二二手房成成交量为为：附表122：未来来三年存存量房合合理成交交量推算算表年代预计存量量房规模模（万套套）换收率成交量（万万套）20100年4953.64%17.88-199.820111年51018.33-200.420122年52018.77-200.8以上数据据由“链家地地产”市场研研究部提提供终结：附表133：购买买新房与与二手房房综合指指标对照照表指标新房二手房购买难度度难易持有压力力大小再出售收收益高低再出售成成功几率率低高未来房产产价格影影响引领助推以上资料料由“链家地地产”市场研研究部提提供北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部22