21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节.docx

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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第1节运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查.鉴别 B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图 C.观察.分析时间序列，得出一定的模式 D.以此模式去推测.判断估价对象在未来某个时间的价格 E.对未来的价格进行分析和预测答案：A,B,C,D解析：本题考查的是长期趋势法。运用长期趋势法进行价值或价格预测，一般分为4个步骤：（1）收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；（2）整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准，

2、并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式；（4）以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析：本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益

3、性房地产的估价。参见教材P218。某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40。总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A、1800B、2040C、2100D、2380答案：C解析：考点:房屋开发费。以每间客房为单位，不是按平米，141502100（万元），如按每平米，是概算指标法。房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受

4、周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。一般而言，城市总体规划的期限为20年。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫钱、绿线、蓝线和黄线划定。城市蓝线应当与城市规划一并报批。下列有关房地产变现的描述，错误的是（）。A.通用性越强，变现能力越强 B.独立使用性越差，变现能力越差 C.可以分割转让的房地产，变现能力较强 D.价值越大的房地产，变现能力越强答案：D解析： 本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第2节估价对象为制药工业房地产，土地使用

5、权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划

6、为依据。某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：? 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据城市房地产管理法第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商

7、品房再行转让。某个国家从2022至2022年的基尼系数分别为0.30、0.32、0.21、0.18和0.15，从中可以看出，该国（）。A、居民收入分配越来越平均B、该国家的居民收入水平出现出上升的趋势C、居民收入分配两极分化越来越严重D、居民收入呈现出上升的趋势答案：A解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。基尼系数越小，则表示收入分配越平均，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。参见教材P215。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第3节普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（）答案：对解析： 本题考查的是统计数据的收集。普查组织

8、实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。 可行性研究的依据有( )。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B批准的项目建议书和同等效力的文件C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料E城市房屋拆迁补偿办法及安置标准正确答案：ABCD答案 ABCD 除了选项A、B、C、D外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。2022 年 6 月 1 日，某市政府根

9、据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。对 3 万 m2 未进行登记的房屋，可以采取的处理方式为（）。A.先行拆除，再作处理B.进行调查、认定和处理C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿D.对l.20 万m2 的违章建筑不予补偿答案：B,C解析：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临

10、时建筑的，不予补偿。 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/ m2，正常开发成本为1500元/ m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/ m2，销售费用为100元/ m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/ m2。A 1840 B 2840 C 2966 D 3000正确答案：D(2022真题) 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。 下列（ ）房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用

11、的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税正确答案：BC个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第4节商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）平方米

12、的，购房人有权退房。A.97B.103C.105D.A、B均可以答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A、 是否考虑计算公式的影响B、 是否的考虑设备寿命影响C、 是否考虑资金时间价值的影响D、 是否考虑设备磨损的影响答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。依法征收集体土地的是国家

13、为了（）利益的需要。A.公共B.社会D.集体D.政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。物权法规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材P21。 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D答案 D 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。A国务院B国务院建设行政主管部门C城市规划主管部门D土地管理局正确答案：B答案：B。国家一级

14、的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第5节基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。答案：错解析：公司型。基金发起人通过组织投资公司(或称基金公司)的形式，发行投资基金股份(即基金股票)。一个基金公司只能发行一种基金，并以该基金作为唯一的全部运行资本。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需

15、求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A、 一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B、 一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C、 两类均等D、 起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任答案：B解析

16、：知识点 房地产估价的本质王某已有一套住房，2022年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2022年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。A.0B.4C.24D.25答案：C解析：本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税（1255）万元20%24万元。甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配

17、套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估

18、。甲公司取得贷款种类为（）。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款答案：A,C解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。C 项，中期贷款指贷款期限在1 年（不含1 年）以上5 年以下（含5 年）的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。D 项，短期贷款指贷款期限在1 年以内（含1年）的贷款。某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元

19、。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧501500+（25000/10%）（1-1/1.130）31.06（万元）。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第6节 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A委托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据

20、资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。 依据规模报酬规律，在扩

21、大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。 ( )正确答案：答案 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。 目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是（ ）。A机构投资者B商业银行C个人投资者D国家财政正确答案：B 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：