21年房地产估价师经典例题7章.docx

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1、21年房地产估价师经典例题7章21年房地产估价师经典例题7章 第1章可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数答案：A,B,E解析：本题考查的是利息与利率。选项C利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论；选项D，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。P152。 城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。A比例B超额累进C全额累进D幅度定额正确答案：D城镇土地使

2、用税是采用分类分级的幅度定额税率。 注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。A10B15C20D30正确答案：D答案 D个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存

3、款利率C.贷款利率D.同业拆借利率答案：A解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。 交易日期修正的具体方法为( )。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABC答案 ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。 ( )答案：错解析：根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。某城市A和B，根据各自的洛伦茨曲线计算出来的基尼系数分别为0.2和0.4，说明城市A较城市B的收入分配更均衡。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。基

4、尼系数越小，说明收入分配越平均。参见教材P215。 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C21年房地产估价师经典例题7章 第2章 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘烂尾等现象的发生。 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C答案 C根据国家质量监督检验检疫总局2022年11月12日发布的中华人民共和国国

5、家标准城镇土地估价规程(GB/T 185082022)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（ ）元m2。A 200 B 300 C 700 D 1000正确答案：B下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A、标准厂房B、房地产开发用地C

6、、行政办公楼D、写字楼E、在建工程答案：A,B,D解析： 本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，可比性很差。下列情形中，免征契税的有( )。A.私立学校受让教学大楼B.市医院购置住院部房产C.城镇职工按规定第一次购买公有住房D.法定继承人继承房产E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产答案：A,B,C,D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承

7、受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通

8、一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第年 1土地取得 2工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/

9、m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。正确答案：答案：5279.78万元或52

10、79.70万元第一种答案：一、项目总建筑面积1.2100002.530000(m2) 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.630%

11、=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12022.15(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5=2580.13(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10

12、%)1.5+0.5/(1+10%)2.5=3648.76(万元)项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%=450(万元)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)(1+3%)=(12022.15338.096228.89)(1+3%)=5279.78(万元)第二种答案：一、项目总建筑面积2100002.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地

13、产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.63%=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：28

14、0015000(1+5%)=4410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值： 28350.5(1+10%)2.5+0.5(1+10%)0.5=3434.25(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值： 44100.5(1+10%)1.5+0.5(1+10%)0.5=4856.51(万元)项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费75006%=450(万元)五、所能支付的最高土地价格第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.864508290.76=7238.1(万元)贴现：7238.1

15、(1+10%)3=5438.09(万元)地价款=5438.09(1+3%)=5279.70(万元) 在2022年10月时，王某的权益价格为（ ）。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2022午10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年lO月的现值之和正确答案：D 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收

16、益率正确答案：BCD决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A.抵押贷款还本付息B.运营费用C.物业管理费D.目标投资收益率E.空置损失答案：A,B,D,E解析：写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。21年房地产估价师经典例题7章 第3章（）是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。A.投保单 B.保险单 C.暂保单 D.批单答案：C解析：本题考查的是保险合同。暂保单是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给

17、投保人的临时保障凭证。下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2022第号估价项目名称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号），（注册号）估价作业期：2022年6月14日至2022年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在价值时点达到

18、最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2022年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至价值时点，估价对象已抵押给银行支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）估价结果报告（一）估价委托人（

19、略）（二）房地产估价机构估价机构：房地产估价有限公司住所：市区路号大厦10楼法定代表人：资质等级：一级证书编号：建房估证字号有效期限：2022年月日至2022年月日（三）估价目的为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。（四）估价对象1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于市区号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估

20、价对象为市区号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2022年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现

21、已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。3.估价对象权益状况描述与分析依据估价委托人提供的省房地产权证（粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号）等资料记载，房地产权属人均为。权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人

22、为。4.估价对象区位状况（1）位置现状描述与分析1）坐落：市区号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。（2）周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是市内重要商务办公区。（3）景观状况描述与分析区域内主要为

23、城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。（4）外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。（五）价值时点2022年6月17日（确定理由略）（六）价值类型估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。（七）估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观

24、、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。（八）估价依据1.法律、法规和政策性文件中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实施条例；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；中华人民共和国拍卖法。2.技术标准、规程、规范房地产估价规范；城镇土地估价规程（GB/T18508-2022）。3.委托方提供的相关资料（略）4.估价人员调查收集的相关资料估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。（九）估价方法估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以

25、获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的

26、交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。（十）估价结果本次估价对象为市区号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价

27、方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2022年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。（十三）估价作业日期二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。商业房地产市场价值评估技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于市区号，土地

28、规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为市区号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2022年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统

29、，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。（二）估价对象权益状况描述与分析1.合法权利人依据估价委托人提供的省房地产权证（粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号）等资料记载，房地产权属人均为。2.权属来源方式估价对象权属来源于购买所得。3.土地权益状况描述估价对象土地所有权为

30、国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为。4.建筑物权益状况描述估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。（三）估价对象区位状况描述与分析1.位置现状描述与分析1）座落：市区号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼

31、层5层，估价对象在1楼。2.周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。3.景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。4.外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场

32、、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析1.合法性分析估价对象为市区号的商业房地产，根据估价委托人提供的省房地产权证等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。2.利用方式分析最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。

33、（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。（3）改变用途前提（略）（4）重新开发前提（略）（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。估价对象为市区号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业

34、使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2022年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。四、估价方法适用性分析1.估价方法选取通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。（2）估价对

35、象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取

36、比较法和收益法作为估价方法。比较法技术路线（略）收益法技术路线（略）五、估价测算过程1.收益法计算过程（1）公式选用估价对象为出租型的商业物业，市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。收益法测算公式为：V一房地产价值；A一未来第一年房地产净收益；Y一报酬率；g一净收益逐年递增的比率；n一房地产剩余收益年限。（2）租金收入的确定经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比

37、较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元m2。具体测算过程略。（3）有效出租面积的确定根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为省房地产权证登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。（4）空置率的确定据了解市商业物业在2022年上半年市场平均空置率为7。经调查，估价对象位于市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。（5）其他收入的确定根据相关调查的数据，市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金

38、作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：其他收入1001340.4523.5%=9383元年。（6）租金变化趋势分析估价对象位于繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2至5之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。（7）年有效毛收入年有效毛收入=（潜在毛租金收入12个月有效出租面积-空置和收租损失）其他收入=（100121340.45100%）（1-5%）+93831340.45=1147元/（年m2）（8）运营费用一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房

39、屋保险费和其他费用等。经计算确定年运营费用为元/（年m2）（具体计算过程略）。（9）年净收益估价对象年净收益=年有效毛收入年运营费用=1147-302=845元/（年m2）（10）报酬率的确定采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报

40、酬率为5.5%。（11）收益年限估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2022年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。（12）测算过程表及测算结果经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：式中V一收益价格（元，元m2）；A一第一年净收益（元，元m2）；Y一报酬率（%）；n一未来可获收益的年限（年）；g一年净收

41、益递增率；按照以上公式代入数据测算得：V845（5.5-3.8%）1一（13.8%）（15.5%）32.5820432（元m2）总价值=204321340.4527388074（元）2.比较法测算过程公式选择：比准单价=实例成交单价交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（1）可比实例选取与分析可比实例A：街号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元m2。交易日期2022年8月17日。可比实例B：街号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元m2，交易日期2022年7月21日。可比实例C：街号商业

42、用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元m2，交易日期2022年5月17日。（2）交易实例与估价对象比较分析将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：因素条件对比说明表（3）比较因素修正系数确定根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。（4）比较价值计算根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。比较价值计算表根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（205881904821798）320478（元/m2）（5）总价格已知裙楼建筑面积为1340.

43、45，则裙楼部分的总价为：20478元/1340.4527449735（万元）3.确定估价对象评估结果通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，204320.5+204780.5=20455元m2。总价格=204551340.45=27418905元。六、评估结果确定本次估价对象为市区号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业

44、的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2022年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。答案：解析：1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依

45、据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为

46、29.33年，正确的土地剩余年限为40（2022年6月17日2022年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60（2022年6月17日2022年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。15.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。16.朝向不同，没有做相应调整。17.应对可比实例进行成新率调整。18.因素条件对比说明表中，可比实例A、B的室内装修均为“好”，但因素修正系数表中得分不同。下列关于房地产抵押的一般规定，表述正确的是（ ）。A.学校用于教育的

47、教学楼等设施以外的房地产同样不得设定抵押B.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，保险费用由抵押权人支付C.抵押合同中，可以约定抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须取得商品房预售许可证答案：D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押；抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管；订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。P143144。 房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制答案：A,B,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控