21年房地产估价师考试历年真题精选9篇.docx

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1、21年房地产估价师考试历年真题精选9篇21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第1篇在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A、一般因素B、客观因素C、经验因素D、区域因素E、个别因素答案：A,D,E解析：考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（）。A、现在按9.5折一次性付款B、一年后一次性付款C、现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D、现在首付50%

2、，余款在未来10年内分年等额支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95；选项B，一年后支付1/1.060.943；选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付0.3+0.7/3（P/A，6%，3）0.923702788；选项D，现在首付50%，10年内等额支付0.5+0.5/10（P/A，6%，10）0.868004352。参见教材P106107。 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D两个月正确答案：A 路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。A房地产税收B城镇土地整理C城市房屋拆迁补偿D土地使用权

3、出让E市地重划正确答案：ABCE答案 ABCE路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（）。A.5%B.7%C.10%D.15%答案：C解析：本题考查的是保障性住房。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。解放初期，稳定城市房地产秩序，是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。（）答案：对解析：本题考查的是房地产业的历史沿革。解放初期，稳定城市房地产秩序，是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。

4、21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第2篇(2022真题) 对人体危害最大的颗粒污染物是（）。A.尘粒B.落尘C.飘尘D.烟尘答案：C解析：本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘对人体的危害最大。债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（）答案：错解析：本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整

5、为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答案：解析：1（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。

6、理由：工业房地产估价的常用方法有：成本法；市场法；收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。2（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：建筑物拆除费用；土地开发费用（如七通一平费用）；其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平

7、整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让的土地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。3（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业。理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。（2）适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：收益法；成本法；市场法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设

8、用地，可采用的估价方法为：假设开发法、市场法和基准地价修正法。在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A、市级购物中心B、地区购物商场C、居住区商场D、邻里服务性商店答案：A解析：考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。A.记名，并可自由转让 B.面额固定C.期限一般在一年以上 D.不能提前提取现金 E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。

9、 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A43.2B50C56.8D70正确答案：C21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第3篇 该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有（ ）。A商业信用B银行信用C股票D消费信用正确答案：AC某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后

10、付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。（1平方英尺0.0929m2）A、17484B、19020C、19754D、20539答案：B解析：本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格：3535/（17%）0.530/（17%）110/（17%）1.5105.91（万美元），统一币种105.917.7815.49（万元人民币）（注意汇率时间点的选择），房地产建筑面积30000.650.0929428.769（m2），单价81549004

11、28.76919019（元/m2）。参见教材P185。下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析： 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成的时间通常较短。甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500

12、，总建筑面积10000，2022年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2022年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/ 。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的答案：解析：估价公司认为其估价结果合理的理由有：（1）估价目的。本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。（2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开

13、市场价值要低是合理的。（3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。（4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供过于求时，应该下调评估价值，这是必须的。（5）折旧的影响。该宗房地产2022年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期B 待开发房地产建设发包日期C 取得待开发房地产的日期D 房地产

14、开发完成并投入使用的日期正确答案：C住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：错解析：住宅专项维修资金管理办法规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第4篇 城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主 管部门审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在（）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A.抵押贷款传递债券 B.抵押贷款支持债券 C.抵押贷款担保债务

15、D.抵押贷款支持证券 E.抵押贷款直付债券答案：B,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A.不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同答案：D解析：本题考查的是

16、房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。（）答案：对解析： 本题考查的是长

17、期趋势法。由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。 下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税正确答案：D21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第5篇下列影响房地产价格的因素中，属于实物因素的是（）。A、房地产新旧程度B、建筑物

18、朝向C、房地产坐落D、房地产人文环境答案：A解析：本题考查的是房地产实物因素。选项BCD均属于房地产区位因素。参见教材P126。 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。A重置成本+土地使用权价值B重置成本+地使用权价值+重置期间的经济损失C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D建筑安装工程费+建造期间的经济损失正确答案：C投保火险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场

19、上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。A开发商B设计单位C承包商D监理单位正确答案：A某在建工程为框架结构，开工于2022年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2022年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需要投入60%的建设费用。

20、建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2022年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。设该在建工程的正常购买总价为V:答案：解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担

21、保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P212。21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第6篇房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()答案：错解析：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。# 房地产开发过程中最重要的一个环节是（ ）。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：A投资机会选择与决策分析，是整个开发

22、过程中最重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A.住宅项目 B.写字楼项目 C.商业购物中心项目 D.工业或仓储项目答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。 某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的

23、固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2022年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2022年间的年平均通货膨胀率，基年为2022年年末。问：(1)该家庭的月还款额为多少?(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?正确答案：(2022年真题) 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利

24、润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%答案：C解析：本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金1000（125%）/（800060%）15.63%。2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货

25、款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限答案：D解析：国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第7篇开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织

26、各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。 请根据以下内容回答 811 题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20万m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15万m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15万m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月

27、由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。第 8 题 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。A对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活

28、动结束点正确答案：C某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2365（110）31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807

29、（万元）。 临时用地的期限，最多不能超过（ ）。A1年B2年C3年D4年正确答案：B土地管理法规定，临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。 由于房地的不可分性，因此在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，实行单利计息的有（）。A、个人储蓄存款B、地产开发贷款C、住房抵押贷款D、国库券E、房产开发贷款答案：A,D解析：考点:单利计息

30、与复利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的；我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第8篇 依据房产测量规范，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。（）答案：错解析：凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。物权法对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效

31、力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的除外，不动产物权未经登记，不发生效力。不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A、一个球场B、一个高尔夫球洞C、一条保龄球球道D、封闭使用的大院深处的一幢房屋E、一个游泳馆答案：B,C,D解析：考点:估价基本事项概述。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。 在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。A搜集交易比例B选取可比实例C对可比实例成交价格做适当处理D价格调整E求取比准价格正确答案：AB

32、CED项为C项中的一部分。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（）答案：对解析：考点:基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。 房产图的测绘在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第9篇不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息 B.公共设施维修费 C.房产税 D.物业保险费答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运

33、转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。 省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是（ ）A.地方性法规B.政府规审C.部门规章D.自借条例正确答案：B 所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、

34、最有效和起决定性作用的因素，在空间和时间E，近因一定是最接近损失结果的原因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （三）2022年8月甲公司购买了某幢写字楼的第68层，2022年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2022年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。正确答案：（三）答： 1. （1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。 （2）承租方对估价对象已投入的成本大小。 （3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。 2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。