某区房地产市场分析报告(doc 77)10003.docx

《某区房地产市场分析报告(doc 77)10003.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某区房地产市场分析报告(doc 77)10003.docx（63页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、苏州新区区06年年上半年年房地产产市场报报告第一部分分 信息直直通车壹 经经济频道道一、4月月28日日起上调调贷款利利率；苏苏州住房房公积金金贷款利利率上调调0.118% 从4月月27日日起，金金融机构构贷款基基准利率率上调，存存款利率率保持不不变。其其中，一一年期贷贷款基准准利率上上调0.27个个百分点点，由现现行的55.588%提高高到5.85%。其他他各档次次贷款利利率也相相应调整整。这已已是自220044年100月以来来央行的的第三次次加息了了。 同时，苏苏州公积积金贷款款利率也也将随之之调整：从4月月28日日起，个个人住房房公积金金贷款利利率上调调0.118个百百分点。博源路标标:对

2、于于房地产产市场来来说，利利率调整整可以说说是最有有效的市市场调整整手段，利利率也一一直是政政府控制制房地产产市场的的一把利利器。本本次央行行再度决决定上调调贷款利利率，暗暗示政府府对20006年年楼市政政策调控控的开始始。通过过相关数数据显示示，全国国房地产产市场在在经历220055年的阴阴霾以后后，在220066年初开开始快速速恢复，大大多数城城市的房房地产又又进入了了火热时时期，220055年政策策的影响响力逐渐渐被忽略略，由此此来看，政政府对房房地产市市场的新新一轮调调控将逐逐渐实施施，本次次加息只只是前奏奏，一系系列连环环拳将会会接连出出击。同同时博源源引路者者认为，目目前的房房地产

3、市市场相比比20004年后后期，已已经成熟熟了很多多，相信信本轮政政策打击击的力度度不会象象20005年那那么强烈烈。从另外一一方面来来看，随随着浮动动利率的的一再上上调（这这已是继继20004年110以后后第三次次加息），一一度受到到市场冷冷落的固固定利率率房贷逐逐渐热闹闹起来，客客户接受受度越来来越高，但但从目前前状况来来看，光光大和招招商两家家银行所所推出的的固定利利率房贷贷的利率率水平还还是高于于目前浮浮动利率率的房贷贷利率，影影响了固固定利率率房贷的的推广。贰 城城建规划划一、高架架东延打打破交通通瓶颈南环高架架东延将将以全市市首条隧隧道穿越越独墅湖湖，隧道道长3.46公公里；北北环

4、高架架东延原原则同意意全高架架立体交交叉设计计方案，在在星港街街北延与与3122国道交交界处设设置立交交互通。南南环快速速路东延延工程可可行性研研究报告告近日通通过专家家组评审审，北环环高架东东延也拿拿出了原原则方案案，南北北两条高高架的东东延将打打破园区区与古城城区之间间的交通通瓶颈。 在南环环快速路路东延工工程可行行性研究究报告中中，东延延段路线线走向基基本沿新新机场路路控制线线路，呈呈东西向向，在独独墅湖路路段中心心线有所所调整。综综合考虑虑工程造造价、施施工周期期、技术术要求以以及对周周边环境境的影响响等因素素，这条条道路采采用桥隧隧结合方方式。根根据方案案，南环环快速路路东延段段西起

5、东东南环立立交桥，东东至独墅墅湖以东东，工程程终点位位于车斜斜路交叉叉口，全全长约77.377公里。基基本走向向如下，西西接东南南环立交交，采用用高架形形式从苏苏嘉杭高高速公路路桥下穿穿过，向向东连接接跨越通通园路、星星港街、郭郭巷大道道，高架架桥长33.433公里，然然后在高高尔夫球球场西南南侧下穿穿，以隧隧道形式式穿越独独墅湖、星星湖街后后，快速速路隧道道接地，隧隧道长33.466公里，以以地面形形式接车车斜路交交叉口，地地面连接接线0.48公公里。规规划保留留快速路路上跨车车斜路的的可能。这这条快速速路的主主线将采采用双向向6车道道，辅助助道路则则采用双双向4-6车道道，其中中独墅湖湖隧

6、道仅仅考虑快快速路主主线通行行，辅助助车道通通过路网网分流过过湖。 目前，北北环快速速路东延延工程方方案虽然然没有具具体敲定定，但原原则同意意北环快快速路东东延工程程采用高高架规划划方案，其其西起自自官渎里里立交，向向东下穿穿苏嘉杭杭高速公公路，沿沿3122国道，在在园区境境内星港港街以东东落地，全全长4.6公里里，双向向6车道道，并在在星港街街北延与与3122国道交交界处设设置立交交互通。 在确保保质量和和安全的的前提下下，按照照能早则则早、能能快则快快的要求求，加快快南环、北北环高架架东延建建设步伐伐。南环环快速路路东延工工程以围围堰施工工进场为为开工时时间，力力争5月月10日日左右举举行

7、开工工仪式；北环快快速路东东延工程程，根据据火车站站地区综综合改造造工程规规划方案案进展力力争早日日开工，具具体时间间另行确确定。博源路标标:长期期以来，苏苏州城的的东西连连接都是是城市的的主动脉脉，东边边的工业业园区、西西边的新新区，可可以说是是苏州市市的两大大经济支支柱区，两两个区的的经济往往来非常常频繁，为为了方便便这个两两个区的的联系，政政府也大大力改善善交通条条件，早早期完全全以来干干将路这这条城市市主干道道，随着着东、南南、西环环高架的的建成，大大大提高高了两个个区的交交通条件件。但还还是存在在一定的的缺陷，此此次高架架东延的的规划将将进一步步加大园园区与其其他区域域的对接接，对整

8、整体苏州州经济的的发展具具有很大大意义。对于房地地产市场场来说，任任何交通通的变局局都会对对房地产产市场带带来一定定的影响响，此次次也不例例外。从从南环高高架东延延来看，直直达独墅墅湖，对对于双湖湖板块的的房地产产市场来来说，无无疑是一一个利好好的消息息。此次次规划将将大大改改善板块块的交通通条件，不不仅加大大市场对对双湖板板块的接接受度，同同时还为为板块市市场带来来更广的的市场客客户。而对于北北环路东东延的规规划来说说，情况况却有所所不同。相相城区房房地产市市场一直直凭借较较低的价价格吸引引着园区区客户，无无奈受到到交通条条件的影影响，部部分园区区消费者者还是不不能接受受相城区区，而这这此北

9、环环路东延延工程正正好解决决了这一一问题。可可想而知知，该工工程的实实施必将将大大提提高园区区居民对对相城区区房地产产市场的的接受度度。可以以说如果果北环路路东延工工程能顺顺利进行行，受益益最大的的无非是是相城区区的房地地产市场场。二、苏州州交通部部门将耗耗资4996亿提提升“城市速速度” 未来55年，苏苏州市民民出行将将更加快快捷，坐坐车也更更加方便便，苏州州交通部部门将耗耗资4996亿提提升“城市速速度”：开建建锡太高高速等55条高速速公路；公交完完成1000公里里的公交交专用道道这是是记者昨昨日从苏苏州交通通“十一五五”规划中中获得的的重要消消息。 高速：新建55条高速速公路 根据规规划

10、，在在未来55年中，苏苏州要完完成沪苏苏浙高速速公路江江苏段、苏苏通长江江公路大大桥南接接线，以以及沿江江高速张张家港东东互通、苏苏嘉杭八八坼互通通等续建建工程。同同时开工工并建成成绕城高高速公路路东段北北延、苏苏锡连接接线（苏苏州段）、无无锡至南南通高速速公路（苏苏锡市界界至S3338段段）。开开工建设设的还有有绕城高高速公路路东段南南延、无无锡至太太仓高速速公路（苏苏州段）。这这样，55年后，苏苏州建成成高速公公路出入入通道110个，共共70车车道。其其中上海海方向44个，228车道道；浙江江方向22个，112车道道；无锡锡方向44个，224车道道；南通通方向11个，66车道。苏苏州可以以

11、基本实实现“15、330、660、1120”的目标标，即所所有乡镇镇15分分钟内就就近上高高速公路路，苏州州中心城城区300分钟内内到达各各市（县县），660分钟钟交通圈圈覆盖全全境，22小时交交通圈基基本覆盖盖长三角角城市群群。 航道：开辟旅旅游专用用航线 水上旅旅游一直直是苏州州古城的的特色。在在未来的的5年中中，苏州州将改造造旅游航航道722.8kkm。其其中，参参照五级级航道标标准改造造环城河河、老运运河、苏苏浏线、浒浒光运河河，参照照七级航航道标准准改造苏苏虞东线线。航道道建设与与生态环环境相协协调，在在提高航航道景观观条件、运运输服务务水平和和改善船船舶条件件的基础础上，开开发旅游

12、游客运服服务的市市场空间间。各市市县主城城区周边边建成11-2个个水上综综合服务务区。最最终，苏苏州要形形成“一环六六射”旅游专专用航线线格局。 公交：建成1100公公里专用用道 人民路路上的公公交专用用道大大大提高了了公交车车的准点点率，乘乘客也从从中体会会到了方方便。在在未来的的5年中中，苏州州要成1100公公里公交交优先通通道的建建设。 根据规规划，中中心城区区公交站站点（以以3000m半径径计）覆覆盖率达达到800%；五五市（县县）公交交站点（以以3000m半径径计）覆覆盖率不不低于550%。苏苏州市区区力争完完成255个换乘乘枢纽的的建设任任务，市市区新建建30个个公交首首末站，使使

13、公交首首末站总总量达到到1000个，覆覆盖苏州州城区所所有的商商贸中心心、交通通枢纽和和较大型型的居民民小区。 博源路标标：长期期以来，苏苏州居民民都受到到交通条条件的捆捆饶，堵堵车现象象无处不不在，严严重打乱乱了居民民的生活活计划。此此次大力力投入4496个个亿来改改善苏州州的交通通条件，对对于苏州州老百姓姓来说，无无疑是意意见大快快人心的的事。从计划安安排来看看，首先先解决的的是对外外交通条条件，新新建五条条高速公公路，分分别连接接上海、无无锡、浙浙江等地地，这将将突显苏苏州的中中心地位位，以苏苏州为圆圆心的长长三角经经济格局局正式确确立。由由此来看看，必将将大大加加快苏州州经济的的发展。

14、而而对于房房地产市市场来说说，经济济无疑是是基础条条件，在在经济得得到快速速发展的的同时，也也将给房房地产市市场带来来更多的的机会。其次开辟辟的旅游游专线，对对苏州的的旅游业业的发展展有举足足轻重的的作用。而而对于苏苏州房地地产市场场来说，虽虽然有人人间天堂堂的美称称，但旅旅游地产产在苏州州市场的的发展还还未真正正出现，因因此随着着旅游业业的发展展，开发发旅游地地产机会会就愈加加成熟。最后从公公交系统统来看。对对于目前前苏州居居民的生生活水平平来看，公公交车是是大部分分居民的的出行工工具，这这就导致致了普通通公寓房房地产对对公交系系统的依依赖性非非常大，100公里的公交专用道的规划建设，将变苏

15、州普通公寓房地产的市场格局产生一定的影响。三：园区区东环路路 东侧侧整治范范围已经经敲定 被列入入园区220066年“十大基基础设施施工程”的东环环路地区区整治工工程，改改造范围围已经确确定，改改造工程程即将全全面启动动，预计计年内完完成投资资17亿亿元。 园区区东环路路地区改改造指挥挥部介绍绍，此次次改造涉涉及的规规划范围围北起沪沪宁铁路路、南抵抵东兴路路，西到到东环路路，东至至苏嘉杭杭高速公公路（南南端延伸伸至通园园路，北北端延伸伸至娄门门外大街街与3112国道道交叉口口），南南北长约约5公里里，东西西宽0.41.55公里，总总面积约约6平方方公里。改改造的整整体目标标是改善善沿线居居民生

16、活活、工作作环境，完完善道路路交通路路网，提提升东环环路沿线线地区整整体城市市形象水水平。博源路标标：苏州州工业园园区是中中新两国国政府合合作开发发建设项项目，开开发建设设10多多年来，取取得的成成绩令人人瞩目。但但由于多多方面原原因，位位于园区区与中心心城区之之间的东东环路两两侧地区区，存在在布局混混乱、功功能混杂杂，市容容较差、交交通不够够顺畅等等问题，与与苏州城城市现代代化发展展要求不不相称，为为此，园园区决定定对该地地区进行行整治、改改造。而而从房地地产开发发角度来来看，政政府对区区域的大大力改造造，必将将给区域域房地产产市场带带来较大大的开发发时机。从从一级市市场来看看，未来来该区域

17、域将有大大量的土土地出让让，这对对于目前前寸土寸寸金的湖湖西市场场来说，定定会是众众多开发发商争抢抢的焦点点。叁 业业界关注注一、外币币按揭现现身苏州州楼市 日前，苏苏州南都都建屋公公司携手手东亚银银行，在在其在售售楼盘玲玲珑湾花花园中开开放“外币按按揭”业务，成成为苏州州目前在在售住宅宅中首个个开放此此业务的的房地产产住宅项项目。开开发商与与银行联联合，共共同为住住苏的外外籍人士士提供外外币按揭揭贷款，这这个新鲜鲜“出炉”的投资资理财方方案，在在外籍客客户充足足的园区区楼盘是是首次现现身。 目前玲玲珑湾花花园已售售房源中中，有3300多多户外籍籍业主，所所占比例例达188%左右右；东亚亚银行

18、之之所以选选择玲珑珑湾作为为苏州园园区“外币按按揭”服务首首选服务务对象，主主要就是是基于玲玲珑湾项项目充沛沛的外籍籍客户资资源。这这次开放放项目“外币按按揭”的贷款款功能，其其目的不不仅仅是是针对外外籍购房房这一细细分市场场推出的的便利措措施，还还希望通通过功能能开放，为为苏州楼楼市引入入一种全全新的、良良性的房房地产投投资模式式。 博源路标标：随着着外资银银行大量量进驻国国内市场场，对国国内银行行的冲击击也越来来越大。东东亚银行行此次进进入房地地产按揭揭市场又又是一个个新的冲冲击，打打破了房房地产金金融市场场由国内内银行独独霸的局局面。而而从房地地产市场场来看，部部分楼盘盘另设外外币按揭揭

19、业务对对楼盘的的销售有有很大的的促进作作用，不不仅对外外籍人士士有强有有力的吸吸引力，即即使对于于本土人人来说，也也增加了了一种选选择的余余地，尤尤其是在在人民币币升值观观念越来来越强的的背景下下，本土土消费者者采用外外币按揭揭不是没没有可能能的。但冷静的的看，在在目前的的市场情情况下，不不是所有有的楼盘盘都适合合开办外外币按揭揭业务，奉奉劝开发发商不要要盲目效效仿。相相对来说说，对于于玲珑湾湾此类档档次较高高的楼盘盘，另外外开设外外币按揭揭业务作作用才比比较明显显。肆 政政策法规规一、国土土部发布布正式文文本：开开发商囤囤积土地地将被限限制今后，开开发商拿拿到土地地后不按按时开发发；或挖挖一

20、个坑坑形式上上“开工”，却一一直停工工不建等等长期变变相囤积积、以此此来抬高高房价的的行为将将被制止止。国土土资源部部昨日发发文，对对开发商商闲置土土地的行行为进行行了强制制规定，同同时还明明确出招招杜绝开开发商变变相囤积积土地。该该规定将将于7月月1日起起试行。竣工时间间进行明明确约定定 针对开发发商的“屯地新新招”，国土土资源部部、国家家工商总总局昨日日联合公公布国国有土地地使用权权出让合合同补充充协议示示范文本本(试行行)。该该协议对对出让土土地的竣竣工时间间、投资资总额、投投资强度度、宗地地容积率率、建筑筑系数、工工业项目目用地中中非生产产性设施施用地比比例等合合同条件件及违约约责任进

21、进行了明明确约定定，杜绝绝开发商商变相囤囤地。为保证开开发商及及时开发发利用土土地，防防止囤积积土地，在在出让让合同已已约定了了建设项项目的动动工日期期外，出出让合同同补充协协议第第一条约约定了建建设项目目的竣工工时间。明明确“受让人人除按照照出让让合同约约定日期期动工建建设外，还还要明确确同意在在一定日日期前完完成项目目施工建建设，并并申请竣竣工验收收。”约定指标标防供应应量减少少 为提高土土地利用用效率，出出让合同同补充协协议第第2、33条约定定了受让让宗地的的投资总总额、单单位用地地面积投投资强度度、容积积率和建建筑系数数等指标标。受让让人不能能满足双双方约定定的指标标的，属属于违约约。

22、第111、112、113条明明确了违违约方要要支付违违约金等等责任。 国土资源源部有关关负责人人介绍，这这几条规规定主要要是提高高土地集集约利用用水平，降降低项目目对土地地资源的的消耗量量，防止止开发商商变相降降低容积积率“开发高高档楼盘盘”，减少少供应量量。 停工一年年将收土土地闲置置费 为杜绝开开发商变变相囤地地，出出让合同同补充协协议第第5、66条进一一步对闲闲置土地地作了约约定：开开发商按按照合同同约定日日期动工工建设，但但已开发发建设面面积占建建设总面面积比例例不足三三分之一一或已投投资额占占总投资资额不足足25%，且未未经批准准中止开开发建设设连续满满一年的的，也视视为土地地闲置，

23、出出让人有有权向受受让人征征收土地地闲置费费。 国土资源源部的有有关负责责人强调调，这是是为防止止项目停停工形成成实际闲闲置问题题。而其其中关于于闲置土土地的定定义则是是最新规规定，此此举对于于开发商商变相囤囤地行为为将给予予严厉制制止。 博源路标标：关于于对房地地产一级级市场土地地市场的的管理，早早就有众众多相关关政策出出台，最最具典型型的是220044年8月月1日的的土地大大限，是是政府对对土地市市场的一一次大洗洗牌。但但是在经经历了88.1土土地大限限后，全全国房地地产土地地市场依依旧存在在或多或或少的问问题，而而本次国国土部发发布正式式文本，限限制开发发商囤积积土地，可可以说是是对8.

24、1土地地大限的的一个补补充。在在本次对对开发商商囤积土土地的具具体限制制中，主主要从开开发周期期和总建建筑面积积进行严严格规定定来控制制开发商商的工程程进度和和项目定定位。从开发周周期来看看，以前前对土地地市场只只是规定定开发商商在拿到到土地后后，必须须在两年年时间内内开工建建设，而而忽略了了对工程程开发周周期的限限制，这这就导致致了部分分开发商商挖坑以以表动工工的做法法，而如如今明确确规定开开发周期期后，开开发商投投机取巧巧的难度度加大，工工程进度度一定要要跟的上上要求。这这样以来来，对于于资金压压力相对对较大的的开发商商来说，在在准备拿拿地之前前，一定定认真的的掂量掂掂量，做做好精确确的预

25、算算，以避避免后期期项目出出现停工工时间过过长的风风险。而对于建建筑面积积的控制制来说，为为了调整整商品房房供应结结构，限限制高档档房的供供应量，该该文本规规定开发发商必须须按照预预定的最最小建筑筑面积以以上进行行开发，不不能下调调地块容容积率，提提高楼盘盘档次，打打乱市场场供求。综合以上上两点来来看，该该正式文文本的出出台主要要是针对对开发商商而提出出的，大大大提高高了对开开发商的的要求。反反面来看看，开发发商在做做出拿地地的决心心之前，一一定要考考虑清楚楚，做好好各方面面的调查查和预算算，保证证万无一一失。伍 市市场动态态一、苏州州工业园园区国土土房产局局国有土土地使用用权挂牌牌出让成成交

26、结果果编号地块位置置基地面积积(平方米米)最大可建建筑面积积(平方方米)容积率用途出让年限限(年)总成交价价(万元)楼面价(元/平平方米)成交单位位苏园土挂挂（20006）001苏绣路南南、星桂桂街东89866.6539119.446（+0.55）商业4014500026899.21号报价价人苏园土挂挂（20006）002苏绣路南南、星海海街东89622.3627336.337商业4016200025822.2园区普明明贸易苏园土挂挂（20006）003苏胜路南南、南施施街东1199901.81438882.21.22居住7034100023677.0中新置地地苏园土挂挂（20006）004琼

27、姬路南南、南施施街东，斜斜塘河北北1217740.3973992.330.88居住7034600035522.6中粮上海海粮油进进出口苏园土挂挂（20006）005琼姬路南南、南施施街西，斜斜塘河北北339332.66271446.110.88居住7012600046411.6上海万科科博源路标标：本次次土地出出让，业业界反映映最大的的是上海海万科终终于在苏苏州拿下下了第一一个地块块20006-G-005号地地块。虽虽然该地地块面积积不大，但但作为低低密度的的别墅用用地，还还是能给给万科地地产留下下足够的的发挥空空间。对对于万科科在苏州州真正的的首个项项目（虽虽然万科科已收购购玲珑湾湾项目的的

28、部分股股份，但但终究不不是从头头到尾操操作的项项目），究究竟成功功如何，大大家都在在密切关关注。其其次是由由中新置置地拿下下的033号地块块，楼面面价仅为为23667.00元/平平方米，相相对于地地块周边边正在开开发的其其他多层层项目来来看，该该地块的的土地价价格相对对偏低，该该地块拿拿的有点点物有超超值。二、苏州州市国土土资源局局出让国国有土地地使用权权拍卖22号公告告位置与规规划指标标序号地块位置置编号面积用途出让年限限容积率建筑密度度绿地率起拍价元/1沧浪区湄湄长小学学西、南南环东路路南（原原汇凯纺纺织印染染有限公公司）苏地20006-B-11号525330居住70年1.001.2215

29、%25%37%330002金阊区虎虎丘路330号（原原工艺美美院北校校区）苏地20006-B-22号44988.4商业40年1.6640%30%56000392660.55居住70年1.0030%37%258003沧浪区劳劳动路220-228号（原原冶金厂厂）苏地20006-B-33号1347771.1居住70年1.8820%37%468004沧浪区长长吴路88号东（原原煤矿机机械厂）苏地20006-B-44号88244.8居住70年1.2230%37%330005金阊区辛辛庄西路路南、苏苏浒路445号（原原苏州链链条厂、虎虎丘职中中、虎丘丘中学）苏地20006-B-55号608002.66居

30、住70年1.3325%37%365006平江区西西大营门门57号号西地块块（原林林机厂）苏地20006-B-66号332115.99居住70年0.8835%30%480007金阊物流流园阳山山东路、新新莲路交交叉口西西侧苏地20006-B-77号804668.44668881.77商业和仓仓储50年0.551.5540%20%8708吴中区东东吴北路路东侧、县县前街北北侧苏地20006-B-88号105002.55商业、产产权式酒酒店和办办公40年4.0040%20%525009吴中区木木渎镇苏苏福路南南侧、珠珠江路东东侧（东东地块）苏地20006-B-99号179119.99商业40年2.0

31、050%20%1650010吴中区木木渎镇苏苏福路南南侧、珠珠江路东东侧（西西地块）苏地20006-B-110号166992.44商业40年2.0050%20%1650011吴中区木木渎镇苏苏福路南南侧、珠珠江路东东侧（南南地块）苏地20006-B-111号160223.99商业40年2.0050%20%1650012吴中区木木渎镇竹竹园路北北侧苏地20006-B-112号2000000.5居住70年0.661.0025%37%1650013太湖国家家旅游度度假区叶叶山岛苏地20006-B-113号2206693.2居住70年0.00940%82514相城区采采莲路东东、古巷巷路北苏地2000

32、6-B-114号1232236居住70年1.001.5515%28%37%2025515相城区澄澄和路东东、安元元路南侧侧苏地20006-B-115号240222商业40年1.001.5535%50%25%2250016工业园区区唯亭西西区青剑剑湖西北北角、星星澄路以以东苏地20006-B-116号515440.22居住70年1.2225%50%15000599331.44居住70年0.8830%45%741994.001居住70年0.6630%45%报名时间间：20006年年5月222日上上午9点点起至20006年55月299日下午午5时止止工作日日内。拍卖时间间：20006年年5月331日

33、上上午9点点整；20006年55月311日下午午2点整整。拍卖地点点：苏州州市会议议中心丰丰乐厅。博源路标标：本次次市区土土地拍卖卖还是同同以往几几年相似似，安排排在五月月左右。但但从本次次拍卖的的地块来来看，大大多数都都是地段段较好的的地块，都都是由于于老城区区的厂房房拆迁而而遗留的的地块，目目前这些些地块周周围人气气都比较较旺盛，居居住氛围围非常浓浓厚，其其次这些些地块的的容积率率相对偏偏地，以以联体别别墅和多多层产品品为主，可可以说是是大多数数苏州老老百姓热热中的产产品类型型。可以以预见，此此次拍卖卖的现场场将会非非常热闹闹，竞争争也会异异常激烈烈，有望望达到220055年后的的历史新新

34、高。那么在如如此激烈烈的竞争争条件下下，对于于想拿地地的开发发商应该该怎么做做呢？练练好内功功是关键键，作好好一切准准备，拥拥有充分分的市场场调查，准准确的市市场评估估，才会会胸有成成竹，一一切尽在在掌握之之中。三、苏州州市国土土资源局局出让国国有土地地使用权权挂牌33号公告告位置与规规划指标标序号地块位置置编号面积用途出让年限限容积率建筑密度度绿地率起报价元/ 1吴中区甪甪直镇晓晓市路东东段北侧侧、映月月二路西西侧苏地20006-G-44号26600.7商业40年1.0055%20%195002吴中区甪甪直镇晓晓市路东东段北侧侧，映月月一路东东侧苏地20006-G-55号10366.8商业4

35、0年1.0055%20%195003吴中区光光福镇福福利村四四组西侧侧花桥南南路北侧侧苏地20006-G-66号111669.44商业40年0.5520%40%8254吴中区东东吴南路路西侧（明明隆大厦厦南侧）苏地20006-G-77号109228 建建筑物771366.7商服40年3.5550%20%222005吴中区天天灵路北北侧、东东吴南路路东侧苏地20006-G-88号22866.7商服40年2.0045%25%150006吴中区东东吴南路路西侧（原原明隆大大厦西侧侧）苏地20006-G-99号85033.2居住70年3.5520%37%225007吴中区吴吴山街南南侧、溪溪翔路东东侧

36、苏地20006-G-110号62022.2建筑物332744.7商业和居居住40年 770年2.0050%30%177008吴中区苏苏嘉杭高高速公路路西侧、东东方大道道南北侧侧苏地20006-G-111号591225.11 361191.4 359983 887111.7商服40年2.00 2.00 2.00 2.00 40% 40% 45% 45%20% 20% 20% 20%104779吴中区郭郭巷东方方大道北北侧苏地20006-G-112号30000商业（加加油站）40年0.6625%1005510吴中区郭郭巷通达达路东侧侧苏地20006-G-113号33333.3商业（加加油站）40年

37、0.6625%1005511高新区大大同路南南、同禧禧路东苏地20006-G-114号68000商服40年1.2260%20%1138812高新区龙龙康路东东、龙昌昌路南苏地20006-G-115号199448.99商业40年1.2240%30%2278813高新区龙龙康路东东、龙昌昌路北苏地20006-G-116号98922.7商业40年1.2240%30%2278814工业园区区唯亭西西区星澄澄路以西西苏地20006-G-117号27999.9商业（加加油站）40年0.3320%75015工业园区区唯亭东东区葑亭亭大道以以南、泾泾上街以以东苏地20006-G-118号30466.7商业（加

38、加油站）40年0.3320%75016工业园区区胜浦同同胜路以以南、界界浦路以以东苏地20006-G-119号31499.7商业（加加油站）40年0.3320%75017工业园区区娄葑新新华路以以北、星星华街以以西苏地20006-G-220号33233.9商业（加加油站）40年0.3320%75018工业园区区东方大大道以北北苏地20006-G-221号33377商业（加加油站）40年0.3320%750挂牌时间间：自220066年4月月30日日上午99点起至至20006年55月188日下午午5点整整止(工工作日内内)。挂牌地点点：本次次土地挂挂牌地点点设在苏苏州市干干将西路路9800号地产产

39、大厦88楼，苏苏州市土土地储备备中心地地产经营营科。博源路标标：除了了市区大大批量的的土地拍拍卖，苏苏州政府府还拿出出以上的的小地块块商业项项目进行行挂牌。但但这些地地块基本本上都是是商业用用地和加加油站，虽虽然地块块数量较较多，但但由于规规模都比比较小，整整体推出出的量体体也不是是很大，但但结合岁岁末年初初的土地地大餐和和目前苏苏州商业业市场形形势来看看，一场场商业地地产的革革命即将将爆发。第二部分分 月月度市场场分析壹 月月度整体体市场分分析一、月度度市场特特点概述述20066年四月月间，苏苏州整体体公寓住住宅供应应量为1134993套，总总的新推推量体116388套，相相比上月月新增量量

40、体减少少了8000多套套，但总总的成交交量体有有明显上上涨，总总签约量量体为227166套，比比三月份份高出5500多多套。市市场发展展趋势良良好，成成交数据据不减。楼楼市的旺旺季已经经到来，一一般来说说，由冷冷淡期到到旺季需需要经历历2个季季度的时时间，中中间有一一个缓冲冲期。220066年的旺旺季经历历了20005年年12月月，20006年年1月、二二月的过过渡，三三月正式式进入，四四月持续续升温，旺旺季一般般的持续续时间在在34个月月。楼市市由冷变变热比较较困难，但但是由热热变冷时时常会很很突然，今今年的旺旺季预计计的持续续时间到到20006年66月份，于于7月开开始进入入平稳期期。全市

41、本月月价格变变化小，新新增量体体少，持持续热销销以前的的量体，因因此一般般楼盘不不会再做做价格变变动。园园区的湖湖滨一号号开盘，平平均价格格高于区区域10000元元/平方方米，属属于市场场特例。相相城区随随着板块块抄作的的升温，环环境资源源的充分分利用，使使得区域域别墅市市场价格格有所上上涨。其其他区域域的价格格基本与与三月份份持平。各区域市市场动态态中，吴吴中区表表现最明明显，44月销售售高出三三月5000套左左右，区区域成交交创新高高，除新新区外，其其他各区区域成交交都相比比三月份份有小量量体的上上升。在在良好的的市场前前提下，要要保证正正常的销销售速度度，关键键在于价价格。苏苏州全市市的

42、房地地产价格格已经有有半年没没有的变变动了，正正由于价价格的保保持，使使得以前前的观望望客户又又重新燃燃起了购购房欲望望，抓住住客户和和稳定价价格息息息相关。二、月度度市场总总体供求求分析1、住宅宅套数总总供应物业形态态月初供应应量加推量体体总量体所占比例例4月各时时间段新新增签约约量累计签约约去化率4.1-4.774.8-4.1144.155-4.214.222-4.30多层193779532890021.44%21327829118997133.66%小高层349222343726627.66%8220715817462116.77%高层646114166877751.00%2113402

43、852881124416.33%博源路标标：本月月全市成成交再次次上涨，其其中多层层增加3352套套，小高高层基本本与上月月持平，高高层增加加1988套，从从各区域域的产品品形态构构成来看看，小高高层分布布最为平平均，说说明小高高层的接接受度越越来越高高，多层层产品和和高层产产品都存存在着局局部的分分布不平平衡，因因此小高高层的成成交状况况就代表表着整体体市场的的成交状状况，本本月小高高层成交交与上月月持平，全全市整体体成交数数据上升升，主要要是受到到某些特特殊楼盘盘的因素素的影响响，如吴吴中区的的金枫美美地、园园区的湖湖滨一号号，所以以，总的的来看三三月与四四月的市市场冷暖暖度相当当。从去化

44、率率看，多多层的去去化率最最高，达达到333.6%，小高高层和高高层的成成交率相相比三月月也有所所上升。市市场的推推量在本本月有一一定的缓缓和，也也是成交交率上升升的原因因之一。从各区域域的成交交来看，园园区和吴吴中区成成交最多多，分别别占300%和227%，相相城区最最低，只只有122%。整整体上看看，各区区域的成成交仍比比较平均均，不存存在焦点点区域和和冷淡区区域。从从数据上上我们还还能得到到其他的的信息，一一是小高高层的已已经完全全被苏州州人所接接受，从从本月市市区的小小高层成成交可以以看出这这一点；其次多多层产品品低档化化，虽然然园区的的多层已已经成为为高档产产品，但但是供应应量小，对对整体市市场不产产生影响响；另外外，高层层产品以