房地产市场调研报告书1509.docx

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1、谨呈：XXXX房房地产开开发有限限公司 驰峰（峰峰景园）市市场调研研报告二00三三年十二二月二十十六日第一章市市场分析析一、城市市概况1、基本本概况中国古代代以山北北为阴，山山南为阳阳。“贵阳”因城区区位于境境内贵山山之南而而得名。古古代贵阳阳盛产竹竹子，许许多地方方以竹子子命名，因因“竹”与“筑”谐音，故故贵阳简简称“筑”。贵阳阳作为行行政区域域名称，始始于15569年年至今已已有4000多年年的历史史。是贵贵州省的的省会，是是全省政政治、经经济和文文化中心心。贵阳阳是森林林之城，市市区四周周群山环环抱、林林木苍翠翠，森林林覆盖率率达344.799%，贵贵阳气候候宜人，冬冬无严寒寒、夏无无酷

2、署，年年平均气气温155.3度度，最热热的七月月下旬，平平均为224度，最最冷的一一月上旬旬，平均均为4度度。贵阳阳是居家家渡假、享享受生活活的好地地方。在在贵阳做做商品房房开发，大大有可为为，前途途光明。贵阳市总面积：80334KMM2 人口口：3440万 总户数数：899万户 新婚人人数：2233661人（女女）行政设置置云岩区南明区花溪区乌当区白云区小河区三县一市市面积（KKM2）67.5589.11957.6962.4259.663.1156300.8人口（人人）556445349300803193398292113017488411132281145552066人口密度度(人/KM2

3、2)8244455344334302.76673383262户数（户户）146332813388706913387913394719983698803762221新婚人数数（女）306992684418644197661987711800106001220002年年度贵阳阳市人口口状况（220022年）。两城区地地少人多多，人口口爆炸，跟跟据山区区的特点点实行组组团化，卫卫星城式式的向四四区快速速地进行行城市化化发展是是必由之之路，3贵阳阳市家庭庭类型结结构（期期未家庭庭人口数数：3.13人人/户）从图分析可看出，贵阳市的家庭以二口和三口之家为主要家庭结构，占至总量的63。64%，这种结构的家

4、庭对住房的合理需求应是二三室结构的住宅，贵阳市的二三口之家总量据推算应有56万户，这是一个庞大的潜在需求市场三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的户型，二是分户，形成两套对二三室户型的需求在理性消费渐成主流的今天，二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品。4居住住状况（房房屋建筑筑面积拥拥有量：18.91平平方/人人，房屋屋使用面面积拥有有量：114.991平方方/人）通过对现有住户产权结构的分析，可以看出，在购卖商品房已成为消费和投资时尚的今天，商品房仅占现有住宅的3%，亦有理由认为：房改私房户（占贵阳市现有产权结构的69%！），因其现有居所的产品落后、户型差，居住的舒适性不高而会对未来

5、商品房有潜在需求。在现有房型比例中，二、三、四三种居室的房型占88.08%,是现有住宅产品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，说明三居室产品的诸多合理性是多数人在选择居住产品时的首要考虑。四居室的产品在现有房型比例中位居第二，研究人员认为，在房改私房占主要住房形态的今天，其中大部份是福利房时代国家按需分配的产物，这一部份住户因处于社会的中高层，更有二次置业的愿望和实力。通过分析，研究人员认为，拥有商品房（户型好、环境好、配套好）作为一种小康生活的标准，是绝大多数城市人的愿望，随着经济的飞速发展，人们收入水平的提高，商品房市场在贵阳地区所占份额虽小,但有广泛的市场基础和前景。5居民民收支状状

6、况 期期初手存存现金：73883.772元/人期未手存存现金：81115.880元/人可支配收收入：775266.344元/人人家庭总支支出：666800元/人人（其中中：消费费支出：58001.442，购购房支出出：2.36，其其他支出出：8776.664元）从上述资资料计算算得出：贵阳市市的房价价水平的的理论值值：房价收入入比为66时：房房价为：77551.778*33.133*6/1000=14456元元/平方方房价收入入比为77时：房房价为：242263*7/1100=16998元/平方总结：从目前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要需求点。房价收入入比为99时：房

7、房价为：242263*9/1100=21883元/平方6. 贵贵阳市近近期规划划（20003-20005）摘摘要1 20055年城区区总人口口：1554.55万人 2 规划对城城市中心心区的布布局要求求:坚持持疏解人人口,调调整 结构构,完善善功能、提提高品味味的原则则,20005年年城市中中心区规规划833.1万万人口,较20002年年减少66.588万人3 对于住房房建设，要要建立完完善以商商品住宅宅供应为为主体，经经济适用用房，廉廉租房供供应主补补充的多多层次住住宅供应应体制。合合理引导导商品住住宅的开开发方向向与规模模，促进进城市结结构调整整，降低低中心区区人口密密度。本项目的的发展是

8、是以商品品住宅为为主，符符合贵阳阳市的规规划政策策，必将将受到政政府宏观观政策调调控的有有利影响响。二、总体体市场态态势1、 宏观经济济：20022年国民民经济保保持良好好的发展展态势。初初步统计计，贵阳阳市全年年实现国国内生产产总值3336.4亿元，比比上年增增长111.3%。其其中第一一产业增增加值11.49亿元元，增长长5.99%；第第二产业业增加值值18.59亿元元,增长112.2%；第第三产业业增加值值13.54亿亿元，增增长100.8%。贵阳阳市人均均GDPP值20002年年达到999488元（112000美元），经经济持续续稳定发发展，为为房地产产市场启启动奠定定了坚实实的经济济

9、基础。l 工业生产产快速增增长，主主导产业业带动作作用明显显增强继继续优化化经济发发展环境境，深化化企业改改革，加加快结构构调整，努努力开拓拓市场，工工业经济济保持良良好发展展态势，生生产持续续加速。全全市规模模以上工工业完成成增加值值37亿亿元，比比上年增增长200.8%。l 固定资产产投资规规模扩大大，持续续快速增增长，重重点工程程建设进进度加快快在财政政资金的的带动下下，我市市固定资资产投资资持续快快速增长长，全社社会固定定资产投投资完成成1755.9亿元，比比上年增增长199.8%。房地地产开发发投资快快速增长长。随着着我市新新的城市市片区规规划，金金阳新区区如火如如荼的建建设，以以及

10、各个个中心片片区的建建设与发发展，全全市的房房地产开开发进入入了一个个新的发发展时期，形形势良好好。全市市房地产产开发投投资完成成额500亿元，比比上年增长长15.5%，略低低于全市市投资的的平均增增速。房房地产开开发投资资已成为为拉动我我市投资资快速增增长的主主要因素素之一。l 市场消费费活跃，外外贸进出出口降幅幅趋缓消消费需求求规模日日益扩大大，消费费品市场场继续呈呈现平稳稳增长的的态势。零零售业已已进入全全新的发发展阶段段，以规规模经营营为特征征的现代代零售商商业大潮潮正在兴兴起，诺诺玛特、沃沃尔玛（即即将入驻驻）等一一批商业业超市进进一步加加大扩张张力度，北北京华联联、百盛盛等一批批国

11、内外外知名零零售商业业巨头纷纷纷抢滩滩贵阳，为为我市消消费品市市场注入入了新的的生机和和活力。全全年市场场物价基基本稳定定。全市市社会消消费品零零售总额额达1336.6亿元，比比上年增长长12.3%。l 经济运行行质量进进一步提提高，经经济效益益明显好好转政收收入增势势良好，金金融机构构存、贷贷款稳步步增加。全全市金融融机构各各项存款款为7331.8亿元，比比上年增加加86.66亿元；其中城城乡居民民储蓄存存款2888.04亿元元，比上上年增加加47.991亿元。金金融机构构各项贷贷款余额额5955.52亿元元，比上上年增加加1099.211亿元；人民生生活水平平稳步提提高收入入大幅增增加，消

12、消费低水水平增长长。今年年，我市市相继提提高了国国家公务务人员和和事业单单位职工工的工资资，随着着收入增增加，人人们生活活水平也也在不断断提高。预预计全年年我市在在岗职工工平均工工资达1109888元；全年城市市居民人人均可支支配收入入为73306元元，增长长10.5%。收入入的增加加使我市市居民消消费也随随之上升升，全年年城市居居民人均均消费性性支出为为58001元，比比上年增增长0.5%。2、 经济发展展势态：一、 单位：亿元一、数据来源：2003年贵阳统计年鉴3、今年年经济社社会发展展的主要要预期目目标是：国内生产产总值增增长以上，力力争达到到，规规模以上上工业企企业经济济效益综综合指数

13、数提高个百分分点，实实现利税税和新产产品产值值增幅高高于经济济增长幅幅度。全全社会固固定资产产投资增增长，社社会消费费品零售售总额增增长，地地方财政政一般预预算收入入与国内内生产总总值同步步增长，外外贸出口口增长，居居民消费费价格总总水平上上涨左右，城城镇居民民人均可可支配收收入增长长，农农民人均均纯收入入增长，人人口自然然增长率率控制在在以内，城城镇登记记失业率率以以内。 44、产业业政策法法规符合合房地产产稳定健健康发展展20033年9月月1日国国务院发发布的关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知（业业界称118号文文），在在业内引引起极大大反响，从从主管部部门，专专家学者者，开

14、发发商、新新闻媒体体，物业业管理企企业到消消费者，总总体认为为“通知”对中国国房地产产市场持持续健康康的发展展，改善善广大人人民群众众的住房房，促进进社会稳稳定，推推进全面面小康社社会的建建设都具具有积极极的推动动作用。118号文文的出台台，是中中国房地地产业走走向成熟熟的标志志，表明明房地产产业已经经成为国国民经济济的支柱柱产业。国家的产产业政策策是：l 控制高档档住房，增增加普通通商品房房-个人已已成为房房地产市市场的主主体l 不允许高高收入者者购买经经济适用用房l 廉租房建建设将以以国家投投资为主主l 不得限制制已购公公房上市市交易l 规范发展展住房信信贷本项目的的方向符符合国家家产业政

15、政策要求求，是国国家提倡倡的房地地产项目目5、当前前贵阳市市房地产产业发展展已呈现现出强势势发展态态势，增增长强劲劲投资额（亿亿元）竣工面积积（万）新开工面面积（万万）销售面积积（万）销售额（亿亿元）20011年4333323886561518052466220022年500033166059991878527662综上所述述，贵阳阳市的房房地产业业随着经经济的平平稳发展展、城市市拓展和和家庭住住宅消费费的持续续增长，必必将进入入快速增增长的时时期。本本项目正正是在这这样的环环境下运运行，国国家的产产业大政政策为其其奠定了了良好的的基础和和市场前前景。三、区域域市场发发展总体体概况纵观2000

16、3年年贵阳市市的房地地产市场场，一片片欣欣向向荣的景景象，一一些亮丽丽的楼盘盘在精心心的策划划包装之之下把人人们的生生活方式式演义的的美伦美美唤，媒媒介广告告以前所所未有的的投放量量，把人人们的五五官轰炸炸到不知知东西，其其中的经经典时代代、在水水一方、玉玉兰园、欣欣歆园、曦曦阳山庄庄，山水水黔城等等更成为为家喻户户晓、未未来理想想生活的的代名词词，销售售也是捷捷报频传传，所有有这些都都昭示着着房地产产业在贵贵阳已步步入了发发展的快快车道，本本项目正正是在这这种环境境下启动动的，有有着良好好的市场场气氛。1 贵阳市220033年1-9月房房地产住住宅市场场运行情情况l 商品房批批准预售售面积大

17、大幅增长长（增幅幅达433.099%）l 品房实际际预售面面积平稳稳增长，住住宅市场场需求强强劲，普普通住宅宅成为拉拉动市场场的绝对对主力在高层与经济房销售下降的情况下，普通商品房一枝独秀，增幅高达68.55%，说明普通住宅以综合性价比最优，成为市场最受欢迎的住宅产品。l 住宅价格格小幅上上扬从销销售量和和价格的的分析可可以看出出20000至225000元/平平方是市市场对住住宅商品普遍遍接受的的价格区区间。2 20033年贵阳阳房地产产交易会会盛况空空前，成成交创新新高：以以改善住住房，奔奔向小康康为主题题的20003年年贵阳房房地产交交易展示示会，利利用其具具有的越越境性、自自由性、集集中

18、性的的优势，汇汇集到大大量房源源、商家家、价格格等信息息，通过过分析可可以对220044年贵阳阳房地产产发展的的态势有有一个了了解：l 规模：参参展项目目84个个，建筑筑面积5516万万平方（其其中经济济适用房房、普通通商品房房4177万平方方，占881%）。参参展楼盘盘的最高高价是中中天世纪纪新城的的连排别别墅44400元元/平方方，最低低为麒龙龙城市花花园（位位于清镇镇市云岭岭大道）9980元元/平方方。l 成交情况况：意向性成成交：775566套，992.66万平方方米,成成交金额额:166.6亿亿元,分分别比上上届增长长65%,555%,448%,其中经经济适用用房普通通商品房房为63

19、301套套,766万平方方,111.7亿亿元,分分别占884%,82%,711%实际预、销销售：113966套,114.66万平方方,成交交金额:3亿元元,分别别比上届届增长1118%,944%,556%,其中:经济适适用房,普通商商品房9976套套,100.2万万平方,1.77亿元,分别占占74%,733%,559%.l 启示:不不论是意意向性购购房还是是实际成成交,经经济实用用房和普普通商品品房达770%以以上,充充分说明明贵阳市市目前的的住房消消费仍是是以经济济适用房房和普通通商品房房为主。四、本章章摘要l 贵阳是居居家渡假假、享受受生活的的好地方方。在贵贵阳做商商品房开开发，大大有可为

20、为，前途途光明；l 两城区地地少人多多，人口口爆炸，跟跟据山区区的特点点实行组组团化，卫卫星城式式的快速速地进行行城市化化发展是是必由之之路；l 在理性消消费渐成成主流的的今天二二三室结结构的户户型仍然然是市场场住房产产品的主主流产品品；l 商品房市市场在贵贵阳地区区应有广广泛的市市场潜量量；l 三居室是是人们在在选择居居住产品品时的第第一需要要；l 从目前的的收入水水平来看看，总房房价在115-223万的的商品房房是市场场的主要要可接受受的合理理价位；l 本项目的的发展是是以商品品住宅为为主，符符合贵阳阳市的规规划政策策，必将将受到政政府宏观观政策调调控的有有利影响响；l 贵阳市人人均GDD

21、P值220022年达到到99448元（112000美元），经经济持续续稳定发发展，为为房地产产市场启启动奠定定了坚实实的经济济基础；l 当前贵阳阳市房地地产业发发展已呈呈现出强强势发展展态势，增增长强劲劲；l 普通住宅宅成为拉拉动市场场的绝对对主力；l 20000至25500元元/平方方是市场场对住宅宅商品普普遍接受受的价格格区间；l 贵阳市目目前的住住房消费费仍是以以经济适适用房和和普通商商品房为为主；l 郊居化居居住已被被接受认认同。第二章 区域与与在售楼楼盘分析析一、城市市区域房房地产市市场分析析（一）城城市中心心区（两两城区）1、市场场现状（1） 区域总总体形象象较好，市市场接受受度较

22、高高（2） 供应量量日益减减少,楼楼盘多以以单栋高高层的开开发模式式（3） 楼盘素素质不断断提高走高高端路线线（4） 楼盘销销售状况况一般（5） 配套设设施齐全全，教育育环境优优越（6） 生活、交交通便利利2、产品品分析（1） 楼盘主主要以中中高档为为主（2） 户型面面积丰富富，多种种多样（3） 价格主主要在225000元/平平方米以以上统计分析析表明，片片区市场场的行情情价格在在25000元/平方米米以上。随随位置的的不同、开开发质素素不同，价价格也随随之变化化。主力力单价稳稳定在330000左右。从从全市范范围内比比较，片片区的行行情价格格处于中中高价位位。（二）大大营坡板板块以“中天花花

23、园小区区”为例1、市场场现状 （1） 供需市市场稳定定做为城市市中心区区的二级级辐射区区域，良良好的自自然环境境和大社社区是老老城区客客户对住住宅位置置的新的的选择，这这里是部部分消费费者第一一居所的的首选，片片区逐渐渐成熟，供供需市场场比较平平稳。（2） 区域配配套逐渐渐完善中天花园园在整个个片区综综合质素素较高，多多年的开开发积累累已经形形成了完完善的生生活配套套，交通通、环境境、教育育、金融融、商贸贸、医疗疗、休闲闲等都具具一定规规模，居居民生活活十分方方便。（3） 自然和和人文环环境限制制，土地地开发规规模有限限由于土地地供给的的有限性性，除中中天花园园外，本本区域新新开工项项目明显显

24、开始减减少。2、市场场产品（1） 楼盘主主要以中中高档为为主该区域楼楼盘的开开发主要要以中等等和偏高高端产品品为主，高高端主要要由于价价格而决决定.（2） 户型面面积丰富富，大社社区的楼楼盘以中中大户型型为主，而而小规模模楼盘则则以过渡渡型、投投资型的的中小户户型为主主经过对在在售楼盘盘户型的的统计分分析，本本片区的的户型面面积跨度度也较大大，户型型从两房房、三房房、四房房、复式式、别墅墅等都有有。其中中以1000-1135的的面积区区间为主主，体现现其中高高档楼盘盘的质素素。（3） 价格主主要在118000元/平平方米以以上统计分析析表明，片片区市场场的行情情价格在在20000元/平方米米以

25、上。从从全市范范围内比比较，片片区的行行情价格格处于中中等偏高高价位。这这也能体体现该区区域的特特征。（4） 区域内内楼盘基基本都为为小区形形式由于区域域自然环环境好，区区域内多多数楼盘盘结合自自然环境境并注重重小区内内园林设设计。（5） 市场新新项目销销售成绩绩看好该区域出出现了质质素较高高的楼盘盘，如曦曦阳山庄庄，深受受市民喜喜爱，销销售较好好。（三）小小河片区区1、市场场现状（1） 需求市市场较大大两城区是是本区域域的主要要客源，交交通、环环境提高高，居家家氛围好好，良好好的居住住环境和和离城相相对不远远的距离离是他们们选择此此地的主主因。（2） 楼盘供供应量大大大盘成为为小河片片区的亮

26、亮点和主主力，兴兴隆城市市花园、山山水黔城城等超级级大盘领领引区域域潮流和和吸引城城区消费费者。（3） 片区逐逐渐成熟熟，人文文环境好好多年的开开发，使使小河区区形成良良好的居居住氛围围，而并并非其他他城乡结结合部的的脏乱差差。（4） 建筑及及园林设设计领先先区域内楼楼盘多采采用流行行的现代代建筑设设计手笔笔，风格格新颖、大大气，显显示楼盘盘实力和和品质。2、市场场产品（1） 规模大大，以中中高档为为主所开发的的楼盘规规模较大大，这也也造成其其开发的的档次高高。（2） 户型以以中型面面积为主主该片区的的户型以以三房为为主，三三房面积积1000-1446平方方米之间间，属于于中型户户型结构构。（

27、3） 价格在在1800022000元/平方米米之间整个区域域由于开开发水平平逐渐提提高，整整体价格格在全市市范围内内在前两两年攀升升较快，近近期价格格稳定，区区域内也也由于楼楼盘质素素的不同同，价格格也有所所不同。（四）三三桥马王王庙片区区1、市场场现状（1） 用地规规模大，容容易形成成大规模模的居住住社区目前可供供开发的的土地较较多，有有实力的的开发商商可以大大规模的的开发，充充分体现现自己的的特色。目目前已有有几十家家房开公公司圈地地进入该该片区，容容易营造造大社区区的居住住氛围，居居住空间间纯净。将将是明年年房地产产市场的的新亮点点。（2） 环境优优美喧嚣的城城市与陈陈旧的生生活方式式压

28、抑了了人的个个性，悠悠闲快乐乐的绿色色健康生生活成为为人们的的追求。由由于其特特殊的地地理和优优美的自自然环境境，受到到了许多多崇尚自自然的人人们的喜喜爱。在在城区要呼吸到到新鲜的的空气都都要以提提高土地地成本、建建筑成本本、绿化化管理成成本为代代价，区区域住宅宅的价格格优势、环环境优势势便显露露出来。因因而买个个好风景景，买个个闲暇的的好心情情，成为为城区购购房者的的新理念念。（3） 区域配配套设施施不齐全全做为又一一新开发发区域，房房地产刚刚刚处于于启动阶阶段，周周边配套套并不完完善，交交通、环环境、教教育、金金融、商商贸、医医疗、休休闲、餐餐饮等设设施非常常欠缺。（4） 购房客客户大多多

29、数来自自市区交通条件件还在逐逐渐完善善，片区区的自然然风景优优美，并并且小区区规划较较好，目目前商品品房价格格较低，将将吸引了了许多市市内工作作的客户户前往此此区购房房。（5） 产品将将趋于同同质此区由于于是通往往金阳和和出城的的交通要要道，同同时景色色优美，空空气清新新，并且且离市区区较近，完完全符合合修建大大型普通通居住社社区，并并且产品品设计以以及规划划设计已已经接近近沿海城城市的水水平；目目前，土土地成本本降低，住住宅的价价格也相相对较低低，今后后价格竞竞争将十十分激烈烈。2、产品品分析（1） 楼盘重重视外部部和内部部环境开发商选选择地块块多考虑虑自然环环境，楼楼盘在规规划设计计上将小

30、小区环境境作为主主体，将将大面积积的土地地用于绿绿化。在在大环境境中穿插插一些小小景和娱娱乐设施施。充分分考虑业业主的社社区文化化活动，建建立文化化广场和和背景音音乐系统统以及游游泳池、儿儿童乐园园和网球球场等休休闲娱乐乐设施，把把居住休休闲以及及健康运运动融入入一体，把把一些天天然的路路径融入入到小区区中，用用水体和和绿化点点缀小区区环境。（2） 户型面面积丰富富，以中中大户型型为主经过对在在售楼盘盘户型的的统计分分析，户户型从、两两房、三三房、四四房都有有。其中中以800-1220的面积区间间为主。（3） 价格主主要在116000元/平平方米左左右统计分析析表明，片片区市场场的行情情价格在

31、在15000-220000元/平平方米左左右。从从全市范范围内比比较，片片区的行行情价格格处于较较低价位位。（五）金金阳新区区1、市场场状况（1） 有一定定需求市市场由于市政政府搬迁迁此区，金金阳新区区的房地地产开发发项目逐逐渐增多多，但毕毕竟离市市区较远远，且各各方面不不成熟，市市场多为为集体团团购为主主，目前前市场需需求有限限。 （2） 商业配配套不齐齐全目前无居居住人口口，但是是由于在在区域内内政府、学学校、医医院、企企业等的的逐个进进驻，将将来会慢慢慢形成成热点。（3） 房地产产水平在在不断提提升本区房地地产水平平在产品品设计、产产品规划划等方面面已经处处于城市市较高水水平（4） 购房

32、客客户主要要来自市市区购房客户户主要以以市区行行政事业业单位以以及企业业，优秀秀的产品品设计吸吸引全市市各区的的客户前前往置业业。2、产品品状况（1） 较为重重视内部部环境楼盘较为为重视内内部环境境，全封封闭的物物业管理理必不可可少，同同时，小小区内园园林规划划较好，以以满足业业主日常常基本休休闲娱乐乐所需。（2） 户型以以中型面面积为主主以居家型型的两房房与三房房户型为为主，两两房面积积在80090平平方米，三三房面积积在10001255平方米米.（3） 价格在在14000元/平方米米左右楼盘价格格在逐渐渐走高，但但短期内内难以提提高。（六）新新天寨片片区1、市场场状况（1） 市场供供求量大

33、大，形成成大社区区较多由于市区区商品房房供应量量的减少少，本区区域住宅宅规划量量近年来来开始剧剧增，市市场供应应量较大大，而其其性价比比吸引了了大量市市区购买买者青睐睐，由于于属于郊郊区地域域环境的的不成熟熟，楼盘盘项目以以配套、环环境相结结合的大大型住宅宅小区为为主。（2） 区域配配套不齐齐全目前居住住人口混混杂，但但是由于于在区域域经过几几年发展展，已经经形成一一定规模模，商业业配套等等各项设设施将逐逐渐改善善。（3） 房地产产住宅市市场竞争争激烈，同同质现象象明显本区房地地产由于于供需量量大，形形成贵阳阳市热点点地区之之一，而而大量的的开发项项目也引引发了行行业间的的竞争，但但缺乏有有实

34、力的的大型开开发商对对片区的的拉升，价价格及产产品差距距不大。（4）自自然环境境怡人，实实际离市市区的交交通距离离短本区域大大部分处处于贵阳阳市环城城林带，有有着良好好的自然然环境，明明显区别别于市区区的嘈杂杂，距市市区的交交通距离离由于路路况的改改善而缩缩短。（5） 购房客客户以市市区和本本地居民民为主购房客户户主要以以市区的的中等收收入阶层层和本地地居民的的首次置置业及换换房者为为消费主主体。2、产品品状况（1） 结合外外部环境境，提升升内部环环境利用现有有的自然然环境，楼楼盘较为为重视改改造内部部环境，全全封闭的的小区内内园林规规划较好好，以满满足业主主日常基基本休闲闲娱乐所所需。（2）

35、 户型以以中型面面积为主主各类户型型均有，主主要以居居家的两两、三房房户型为为主，面面积在8801125平平方米区区间。（3） 价格在在13000元/平方米米左右楼盘价格格属于贵贵阳市较较低水平平，近年年价格有有所上升升，但短短期内难难以提高高。第三章、在在售楼盘盘状况一、在售售楼盘价价格楼盘名称称价格（元元/平方方米）大正君竹竹苑18500起中天玉兰兰园多层：221800起；小小高层：25880起曦阳山庄庄19000小石城（一一期）多层：118500起智慧龙城城多层：119500起；小小高层： 22280起起兴隆城市市花园多层：119100起；小小高层：18558起山水黔城城小高层：1911

36、0起；别墅：48000起锦绣家园园（二期期）多层（电电梯）：6+11 223800 小高层层：122+1 25580凤凰佳苑苑18800起，330元层层差（220层）凤凰翠堤堤17800起广信四季季家园（三三期）多层：114300起；小小高层：15110起近水楼22000元/起经典时代代（二期期）多层（电电梯）：8+11 226800；小高高层：112+11 225800振华华谊谊苑21700起，层层差300元（227层）从上可知知：贵阳市各各个区域域楼盘价价格有明明显的差差异，以以云岩区区与南明明区的价价格最高高，而风风景优美美但距离离市区较较远的楼楼盘价格格偏低，但但较成熟熟的小河河区由于

37、于其逐渐渐成熟的的配套和和区域大大盘的带带动，小小河区价价格逐渐渐走高，但但今年价价格升幅幅较小；可以看看出本市市楼盘价价格的区区域性特特征非常常明显，成成熟的区区域、配配套齐全全的区域域楼盘价价格自然然相对较较高，相相反，配配套缺乏乏，区位位较偏远远的楼盘盘价格则则低。而而本地区区的价格格在全市市中处于于中等的的水平，目目前中天天花园以以其公司司品牌和和大规模模的规划划与优质质的产品品设计有有逐渐走走高的趋趋势，并并且也得得了市场场的认同同，但是是中小楼楼盘的价价格若想想要走高高，必须须需要一一定的条条件来支支撑。二、户型型面积、比比例楼盘名一房一厅厅一卫两房两厅厅一卫两房两厅厅两卫三房两厅

38、厅一卫三房两厅厅两卫四房两厅厅两卫复式大正君竹竹苑61776（10）77991（75）941104（155）中天玉兰兰园91-98（20）1071277（330）1461611（40）1882366（10）曦阳山庄庄83-88（15）110.72（10）1041233（665）1802066（10）小石城74991（50）921115（40）1081799（10）智慧龙城城50.554(10)81889(20)120.72(10)1211288(40)921150(20)兴隆城市市花园81 86（199）1061488（33）1571888（35）228（7）；别别墅20004300（66）山

39、水黔城城93.668(10)98.886(20)981146(40)1421488(20)1874777(10)锦绣家园园51.114(1-22)77992(25)931122(50)1242277(20)凤凰佳苑苑1021077(30)106.56(100)1111244(20)1121233(40)凤凰翠堤堤74.661(10)811105(20)881123(100)110.95(200)1061155(30)1271600(10)广信四季季家园90996（40）1171222（550）1511544.（110）近水楼45556(10)83993(40)991117(500)经典时代代7

40、6993(30)971145(60)1281433(10)振华华谊谊苑80882（45）1141322（50）135.22（5）从上可知知：楼盘的户户型主要要以两房房两厅一一卫与三三房两厅厅两卫为为主，两两房两厅厅一卫面面积集中中在70090平平方米，三三房两厅厅两卫面面积集中中在10001200平方米米。可以以看出，本本市楼盘盘户型一一般是居居家型的的三房，三三口之家家居住的的两房，而而面积较较小的一一房一厅厅一卫供供应较少少，吸引引以投资资为主或或是刚参参加工作作不久的的外地人人，或是是想要与与父母分分开住的的年轻人人。可以以看出，在在本项目目的位置置，做小小面积的的一房一一厅一卫卫在一定

41、定程度上上可以满满足部分分目标客客户的基基本需求求，同时时，会影影响项目目的销售售进度，而而紧凑的的小三房房以其面面积小总总价少，功功能分区区明显，能能满足一一家基本本居住所所需，必必将赢得得市场认认同。三、在售售楼盘状状况l 楼盘名称称：曦阳阳山庄位置：贵贵阳市云云岩区新新添大道道黄山冲冲路188号规划：占占地面积积：2660000、建筑筑面积：524400，8栋栋带电梯梯多层主力户型型： 11031233三房房两厅两两卫售价：多多层17740元元/起多层层带电梯梯18000元/起推广主题题：白领领，就是是一种生生活态度度购买客户户：多为为第一次次置业的的年青人人和喜欢欢清静的的中老年年人配

42、套设施施：设有有室内会会所两个个、医疗疗站，室室外迷你你高尔夫夫球场、游游泳池、网网球场、门门球场、羽羽毛球场场、儿童童游乐场场等。物业管理理：0.600.880元/月宣传推广广渠道：售楼处处、分展展场、户户外广告告、报纸纸广告特点总结结：a) 售楼处面面积较大大，功能能分区明明确，灯灯光搭配配、销售售道具准准备较为为充分；b) 工地现场场围墙已已经充分分展示运运用，传传递项目目相关信信息；c) 售楼现场场居家及及热销气气氛营造造；d) 无样板房房展示（未未作出）；e) 楼书制作作有特色色，对楼楼盘基本本状况表表述较为为清楚；l 楼盘名称称：中天天玉兰园园位置：贵贵阳市云云岩区新新添大道道南段2289号号规划：占占地面积积： 336亩；建筑面面积： 427700，小高高层和多多层组成成主力户型型：两房房两厅一一卫：991-98-占占总户数数：200三房两厅厅双卫：1077.0441277.888-占总总户数：30四房两厅厅双卫：14661611.688-占总户户数：440复式： 1888-2336-占总总户数：10%售价：多多层：221800元/起 小高层层：2558