21年物业管理师答疑精华5节.docx

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1、21年物业管理师答疑精华5节21年物业管理师答疑精华5节 第1节以下物业评估难以采用市场法的是()。A:学校、纪念堂B:物业开发土地、普通商品住宅C:高档公寓、别墅D:写字楼、商铺答案：A解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。以中外合资企业的房地产抵押的，必须经()通过，企业章程另有规定的除外。A:工会B:股东大会C:董事会D:企业职工代表大会答案：C解析：以中外合资企业

2、、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。 建立、维持和发展人际关系的原则主要包括( )原则等。A平等B互惠互利C公正D诚信E宽容正确答案：ABDE品牌战略的内容包括()。A:品牌化决策B:品牌模式选择C:品牌延伸规划D:市场细分E:品牌管理规划与品牌远景设立答案：A,B,C,E解析：品牌战略，就是把品牌作为企业获得核心竞争力的主要手段，以获取差别利润与价值的企业经营战略。产品战略是品牌战略的部分，品牌战略是市场细分、目标市场选择、产品定位与4P营销组合（产品、价格、地点、促销）策略的总和。其内容包括六个方面：品牌化决策，品牌模式选择，品牌识别界定

3、，品牌延伸规划，品牌管理规划，品牌远景设立。 关于建筑区划内车位、车库的所有权归属，下列说法错误的是( )。A建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要B建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定C.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主大会的需要D占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有正确答案：C按照写字楼的使用方式不同，可将其分为()。A:公用B:出售C:自用D:租售E:住宅答案：C,D解析：按照写字楼的使用方式不同，可特写字楼分为：自用型写字楼，是为特定用户量身设计建设的，仅供其独

4、占使用的写字楼，租售型写字楼，可以满足广大写字楼使用者的需要和期望，并以竞争性租金提供给市场上的一般租户使用。 下列选项中，概率预算的编制方法包括（ ）。A确定预算编制所涉及的每一变量B每隔一定的比例列出一个不同水平的预算C确定每一变量的变化范围及其可能性D计算各变量不同“组合”的联合概率E对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值正确答案：ACDE21年物业管理师答疑精华5节 第2节 我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )，它也是推动我国全面开展物业管理活动的基石。A城乡小区管理条例B物业服务企业财务管理规定C物业服务收费管理办法D城市新建住宅小区管理办法正确答

5、案：D 房地产投资首先面临的风险是( )风险。A个别B持有期风险C系统D比较正确答案：C针对高校开设的各类短训班的特殊要求，在物业经营管理中，物业服务企业不需要协调和安排的是()。A:餐饮服务B:住宿服务C:午间休息D:购物服务答案：D解析：教材上的说法和这里的选项有些出入，教材上提到针对短期培训班物业管理方应在以下几方面注意协调和合理安排：(1)停车位；(2)午间休息；(3)吸烟区。结合实际情况分析，D选项更符合要求。酒店的服务对象主要是()A:度假旅游者和观光客人B:培训人员和度假旅游者C:商务和观光客人D:商务和会议客人答案：C解析：酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务

6、对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括( )。A:物业管理收入B:物业代销收入C:物业经营收入D:物业委托收入E:物业大修收入答案：A,C,E解析：本题考核的是物业服务企业主营业务收入的概念及内容。主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括：(1)物业管理收入，是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入;(2)物业经营收入，是指物业

7、服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入;(3)物业大修收入，是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。认为心理的健康是指人对内部环境具有安定感，对外部环境能以社会上认可的形式进行适应的是( )。A:洛克B:亚当斯C:松田岩男D:英格历斯答案：C解析：在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的()风险。A:任一B:最低C:算术平均D:加权平均答案：D解析：本题考核的知识点为资产组合理论。资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，

8、从而有效地抵消一部分风险。在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。换句话说，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。21年物业管理师答疑精华5节 第3节 动态分析与静态分析的本质区别是( )。A动态分析复杂B静态分析简单C是否考虑资金的时间价值D国家规定正确答案：C租赁管理过程中，始终贯穿着()。A:租金调整B:租赁营销管理C:租约续期D:租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出

9、租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。 客户关系管理的核心业务组成部分是（ ）。A服务管理B营销管理C系统管理D市场管理正确答案：A 下列选项中，（ ）不属于业主委员会委员应当符合的条件。A具有丰富的组织能力和足够的工作时间B遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务C本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主D热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力正确答案：A关于资产管理的横向突破，下列说法正确的有()。A:物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业

10、务合作B:物业服务企业以传统物业管理为平台，以物业管理上下游产业链和相关产业为目标，开拓资产管理C:横向突破的形式包括战略合作和商业合作D:横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作E:资产管理的横向突破，应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致答案：A,C,D,E解析：开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作。横向突破的形式包括战略合作和商业合作。战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。与纵向突破强调服务的

11、项目和内容相比，横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作。物业服务企业拓展资产管理，无论是向房地产行业上游发展，抑或是向物业服务相关需求的下游拓展，还是向与其他企业、行业合作的横向突破，均应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致，进行企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择。下列关于土地使用权划拨的说法有误的是()。A:房产所有权人以营利为目的出租，应当应将租金中所含土地收益上缴国家B:划拨土地的转让有种形式，即报有批准权的人民政府审批予以转让的，由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金C:划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用

12、权下的市场价值D:国有租赁经营的土地应采取土地出让或出租方式处置答案：B解析：B项，划拨土地的转让有两种形式：一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，自受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金，二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理。影院管理需要考虑的主要因素包括()。A:宣传活动B:安全问题C:商业物业的通风D:影院卫生E:现场秩序答案：B,C,D解析：影院管理需要考虑的主要因素包括：安全问题。影院的开放时间不可能与商场的营业时间同步。预留影院散场后的疏散通道不能与商场任何其他已经关闭的经营面积联通，也不能与任何公共设备

13、（如卫生间）相联通。商业物业的通风、空调、供暖时间与影院经营时间需要相互匹配，在节约能源的前提下，为影院提供充足的、完善的能源供应服务。需要特别注意安排专人及时清理，定期消毒，避免造成大面积虫害鼠害。21年物业管理师答疑精华5节 第4节 下列费用中，属于运营费用的是（ ）。A准备金B房产税C企业所得税D空置损失正确答案：B共用题干A市物业管理行业职工人数调查汇总表如表7-3所示。表7-3A市物业管理行业职工人数调查汇总表表号：物业管理综2表制表机关：住建部批准机关：国家统计局填报单位（盖章）批准文号：国统函(2022)号在A市物业管理行业职工人数调查中，应用到的统计的职能可能包括()职能。A:

14、信息、咨询、监督B:预测、监督、分析C:信息、预测、监督D:管理、沟通、预测答案：A解析：统计的职能包括：信息职能，是指根据统计的研究对象，运用科学的统计调查方法，灵敏、系统地采集、处理、传递、存储和提供以数量描述为基本特征的各种各样的信息。统计的信息职能是统计最基本的职能，咨询职能，是指利用已经拿握的丰富的统计信息资源，运用科学的分析方法和先进的技术手段，深入开展综合分析和专题研究，为科学决策和管理提供实施意见与对策建议。统计的咨询职能是统计信息职能的延续和深化，监督职能，是指以法律及有关法令、政策、计划和制度等为准绳，实行全面、系统的定量检查、监测和预警，促进监督对象的良性循环。因此，在A

15、市物业管理行业职工人数调查中，可能会用到这3中统计职能。把经过调查整理汇总计算而得到的统计数据按照一定的结构和顺序，系统地排列在一定的表格内，就形成了统计表。统计表是表现统计数据的基本工具。从形式上看，统计表自总标题、横行标题、纵栏标题和指标数值四部分构成。另外，有些统计表在表下还增加了补充资料、注解、附记、资料来源、指标的计算方法、填表单位、填表人员以及填表日期等内容。统计工作过程一般要经过统计设计、统计调查、统计整理和统计分析等四个阶段。统计设计，是根据所要研究问题的目的，制定统计指标、指标体系和统计分类，同时提出搜集、整理和分析数据的方案和工作进度等，统计调查，是指根据统计设计方案对调查

16、的要求，运用科学的调查方法，有组织、有计划、系统地搜集统计资料的工作过程，统计整理，是根据统计设计的要求，将调查资料进行审核、分组、汇总、编制统计表等科学加工处理的过程，以便清晰地反映研究总体的综合特征，统计分析，是指将加工整理好的统计资料加以分析研究，采用各种分析方法，计算各种分析指标，揭示研究对象的基本特征和发展的规律性，根据研究的目的，做出科学的判断和结论。总量指标是反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。按反映总体内

17、容的不同，总量指标可分为总体单位总量和总体标志总量。按反映的时间状况不同，总量指标可以分为时期指标和时点指标，也分别称为流量和存量。取得中华人民共和国物业管理师资格证书人员申请初始注册者，应当向物业管理师资格注册审批机构提交的材料有(）A:物业管理师资格证书B:物业管理师注册证C:与聘用单位签订的劳动合同D:物业服务企业经理上岗培训合格证书E:中华人民共和国物业管理师初始注册申请表答案：A,C,E解析：初始注册时需提交以下材料：中华人民共和国物业管理师初始注册表；资格证书，与聘用单位#订的劳动合同；预期申请初始注册人员的继续教育证明材料。对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持

18、()的原则。A:合理赔偿B:自行调节C:协商一致D:损害赔偿优先答案：D解析：物业管理条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式包括（ ）。A实名制和包干制B包干制和酬金制C实名制和酬金制D包干制和收益制正确答案：B 根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为( )计分方法。B.基本指标A特殊指标C修正指标D.评议指标E定量和定性相结合正确答案：BCDE 正规物业服务合同的谈判要遵循(

19、)的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的合同谈判时间。A“宜细不宜粗”B实事求是C量力而行D管理服务正确答案：A21年物业管理师答疑精华5节 第5节在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括( )。A:确定物业服务收费标准B:就物业环境的适应性提出建议C:配合施工单位安装物业设备D:记录物业项目的隐蔽工程E:熟悉物业项目供水管线铺设情况答案：C,D,E解析：关于收益性物业价格的特征，表述正确的是()A:物业价格受区位的影响很大B:物业价格实质上是物业权益的价格C:物业价格形成的时间较短D:物业价格容易受交易者的个别因素的影响E:物业价格既有交换代价的价格，又有使用代

20、价的租金答案：A,B,D,E解析：收益性物业价格的主要特征包括：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 当物业管理公司为了保证某项工作有序进行，需要有关人员共同遵守办事规程时，要用( )文书。A“办法”B“守则”C“公约”D“制度”正确答案：D()是物业管理行业发展壮大的必经之路。A:标准化B:个性化C:专业化D:多元化答案：D解析：多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择，是物业服务企业做

21、大的方向，多元化能够为专业化提强大的物质和客户保证。物业管理成本中的原材料成本是()A:比例变动成本B:非比例变动成本C:相对固定成本D:半固定或半变动成本答案：A解析：比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。下列对合同要约的表述，不正确的是( )。A:-旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人B:要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图C:要约并非要约人原因导致信件遗失而不能传达的，视为要约生效D:要约人虽有要约但未传达，则该要约不发生任何效力答案：C解析：企业运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的()A:市场价值B:时间价值C:使用价值D:投资价值答案：B解析：运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。