房地产业-房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考djfs.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.一期讲义本次培训共共分四部分分内容第一章 房房地产企业业营业税税税收政策第二章 房房地产企业业土地增值值税清算第三章 房房地产企业业企业所得得税政策第四章 经经济合同签签订与节税税战略思考考第一章 房地地产、建筑筑业营业税税收收政策第一节 新营营业税暂行行条例及及其细则则一、营营业税条例例修订的主主要内容（一）调调整了纳税税地点的表表述方式。（二）删删除转贷业业务差额征征税规定。（三）删删除税率表表中征税范范围一栏。（四）将将纳税申报报期限延长长至15日日。

2、 二二、新条例例、细则涉涉及建筑、房地产业业营业税新新规定（一）“视视同销售”新规定：1、旧细细则第四四条规定：（1）转让让不动产有有限产权或或永久使用用权，以及及单位将不不动产无偿偿赠与他人人，视同销销售不动产产。（2）单位位或个人自自己新建（以以下简称自自建）建筑筑物后销售售，其自建建行为视同同提供应税税劳务。2、新细细则第五五条规定：纳税人有下下列情形之之一的，视视同发生应应税行为：（1）单位位或者个人人将不动产产或者土地地使用权无无偿赠送其其他单位或或者个人；（2）单位位或者个人人自己新建建(以下简称称自建)建筑物后后销售，其其所发生的的自建行为为；（3）财政政部、国家家税务总局局规定

3、的其其他情形。3、新旧变变化。（1）调整整了视同销销售的范围围。转让“有限产权权”或“永久使用用权”不再视同同销售；增增加了“个人将不不动产或者者土地使用用权无偿赠赠送其他单单位或者个个人”视同销售售的规定。（2）增加加了兜底性性条款“财政部、国家税务务总局规定定的其他情情”。（二）“混混合销售”新规定：1、旧细细则规定定：第五条一一项销售行行为如果既既涉及应税税劳务又涉涉及货物，为为混合销售售行为。从从事货物的的生产、批批发或零售售的企业、企业性单单位及个体体经营者的的混合销售售行为，视视为销售货货物，不征征收营业税税；其他单单位和个人人的混合销销售行为，视视为提供应应税劳务，应应当征收营营

4、业税。纳税人的销销售行为是是否属于混混合销售行行为，由国国家税务总总局所属征征收机关确确定。2、新细细则规定定： 第六条 一项销售售行为如果果既涉及应应税劳务又又涉及货物物，为混合合销售行为为。除本细细则第七条条的规定外外，从事货货物的生产产、批发或或者零售的的企业、企企业性单位位和个体工工商户的混混合销售行行为，视为为销售货物物，不缴纳纳营业税；其他单位位和个人的的混合销售售行为，视视为提供应应税劳务，缴缴纳营业税税。第七条 纳纳税人的下下列混合销销售行为，应应当分别核核算应税劳劳务的营业业额和货物物的销售额额，其应税税劳务的营营业额缴纳纳营业税，货货物销售额额不缴纳营营业税；未未分别核算算

5、的，由主主管税务机机关核定其其应税劳务务的营业额额：（1）提供供建筑业劳劳务的同时时销售“自产货物物”的行为（2）财政政部、国家家税务总局局规定的其其他情形。3、新旧变变化（1）新细则第第七条明确确规定“提供建筑筑业劳务的的同时销售售自产货物物的行为”，“应当分别别核算应税税劳务的营营业额和货货物的销售售额，其应应税劳务的的营业额缴缴纳营业税税，货物销销售额不缴缴纳营业税税”。（2）增加加了兜底条条款“财政部、国家税务务总局规定定的其他（应应分别核算算应税劳务务营业额和和货物销售售额的）情情形。4、案例分分析：【例111】某公司主要要从事防盗盗门窗销售售业务。22009年年与某房地地产开发公公

6、司签订销销售、安装装协议。约约定共计为为房地产公公司某开发发项目安装装防盗门11200户户，每户金金额（含安安装费）11000元元，合同总总金额为112000000元。该种防盗盗门市场销销售价格8800元，成成本价为7700元。分析：该公公司主要从从事防盗门门窗销售业业务，根据据营业税税暂行条例例实施细则则第七条条规定，其其混合销售售行为应分分别缴纳增增值税、营营业税。应纳增值税税 122000000（1117%）17%1200070017%1743358.9971428800315558.977元应纳营业税税（100008000）120003%77200元元【例122】某建筑筑公司，负负责为

7、某工工厂建设一一座大型厂厂房。工程程施工合同同总造价4450000000元元，其中含含土建工程程款2100000000元，钢钢结构安装装工程款5500万元元，钢结构构设备款1190000000元元。所需钢钢结构设备备全部为建建筑公司本本身制造的的、可以单单独对外销销售的成型型设备构件件。该部分分设备可抵抵扣进项税税额为255000000元。分析：该建建筑公司主主营业务应应为建筑安安装。依据据营业税税暂行条例例实施细则则第七条条，其混合合销售业务务应分别处处理。营业税应税税劳务应纳纳营业税（45000000001990000000）3%77800000元应纳销售货货物增值税税1900000000

8、（117%）17%2500000260683.76元5、【相关关链接：“自产货物物”的概念】货物，是指指可供出售售的物品。既包括有有形物品，如如：钢结构构设备、水水泥制品、其他建材材等等；也也包括无形形物品，如如：电、热热、气等等等。判别企业使使用的是否否为“自产货物物”主要应注注意以下两两点：（1）是否否符合货物物的特点：自产货物，是是指企业利利用自身技技术与各种种资源，自自己生产的的可供出售售的物品。自产货物物也是货物物的一种，应应该具备一一般货物基基本特点：第一、经经过企业的的加工制造造过程，所所生产的物物品与原来来用于生产产的原材料料物品在形形态、性能能各方面都都发生了变变化；第二二、

9、产品本本身的价值值，既包含含了物料消消耗价值，也也包含了人人工价值；第三、可可以单独作作为一种产产品对外销销售。（2）加工工过程是否否属于“生产过程程”：判别建筑企企业使用的的原材料是是属于外购购材料还是是“自产货物物”关键在于于区分加工工过程是属属于“生产过程程”，还是“施工过程程”。如果加加工过程是是生产过程程，则属于于使用“自产货物物”；如果加加工过程属属于“施工过程程”则属于使使用“外购材料料”。（三）“兼兼营业务”新规定：1、旧细细则规定定：第六条纳纳税人兼营营应税劳务务与货物或或非应税劳劳务的，应应分别核算算应税劳务务的营业额额和货物或或者非应税税劳务的销销售额。不不分别核算算或者

10、不能能准确核算算的，其应应税劳务与与货物或者者非应税劳劳务一并征征收增值税税，不征收收营业税。2、新细细则规定定：第八条 纳纳税人兼营营应税行为为和货物或或者非应税税劳务的，应应当分别核核算应税行行为的营业业额和货物物或者非应应税劳务的的销售额，其其应税行为为营业额缴缴纳营业税税，货物或或者非应税税劳务销售售额不缴纳纳营业税；未分别核核算的，由由主管税务务机关核定定其应税行行为营业额额。3、新旧对对比：旧细则规定：“不分别核核算或者不不能准确核核算的，其其应税劳务务与货物或或者非应税税劳务一并并征收增值值税，不征征收营业税税”。新细细则只规规定：“未分别核核算的，由由主管税务务机关核定定其应税

11、行行为营业额额”；不再强强求一并征征收增值税税。4、案例分分析：【例133】某建筑筑公司主营营业务为建建筑安装，同同时还从事事建材销售售和建筑工工程机械修修理业务。20099年总的收收入6800000000元，统统一计入一一个科目“经营收入入”中。经地地税机关审审核，建安安收入为5500000000元元，建材销销售业务收收入1500000000元，修修理修配业业务收入为为300万万元。假定定建材销售售与修理修修配所适用用的增值税税税率相同同，均为117%，增增值税扣除除项目金额额为25500000元。分析：该企企业的经营营行为属于于兼营行为为。根据营业税暂暂行条例实实施细则第八条规规定：“纳税

12、人兼兼营应税行行为和货物物或者非应应税劳务的的，应当分分别核算应应税行为的的营业额和和货物或者者非应税劳劳务的销售售额，其应应税行为营营业额缴纳纳营业税，货货物或者非非应税劳务务销售额不不缴纳营业业税；未分分别核算的的，由主管管税务机关关核定其应应税行为营营业额。应纳营业税税50000000003%115000000元应纳增值税税（1550000000330000000）（1117%）17%255000006653844.62元元5、【相关关链接：“混合销售售”与“兼营”的区别】（1）混合合销售与兼兼营的概念念混合销售售是指一项项销售行为为既涉及“营业税应应税劳务”又涉及“增值税货货物销售”的

13、单项行行为。兼营是指指同时经营营“营业税应应税劳务”、“增值税应应税劳务”、“增值税货货物销售”等多项业业务的行为为。（2）两者者的区别在在于：混合销售售是一项经经营业务，兼兼营是多项项经营业务务。混合销售售的对象只只能是同一一个单位和和个人；兼兼营的对象象也可能是是同一个单单位和个人人，也可能能是多个单单位和个人人。混合销售售行为，“增值税货货物销售”与“营业税应应税劳务”有着密不不可分的依依附、从属属关系；兼兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。（四）“承承包承租”新规定：1、旧细细则规定定：第十一条：企业租赁赁或承包给给他人经营营的，以承承租人或承承包人为纳

14、纳税人。2、新细细则规定定：第十一条 单位以承承包、承租租、挂靠方方式经营的的，承包人人、承租人人、挂靠人人(以下统称称承包人)发生应税税行为，承承包人以发发包人、出出租人、被被挂靠人(以下统称称发包人)名义对外外经营并由由发包人承承担相关法法律责任的的，以发包包人为纳税税人；否则则以承包人人为纳税人人。3、新旧对对比：（1）增加加了挂靠的的业务；（2）纳税税人发生了了变化。旧旧细则规定，全全部以承包包人为纳税税人；新细则规规定，以发发包人名义义对外经营营并由发包包人承担法法律义务的的由发包人人纳税，否否则以承包包人纳税。 （五）“建建筑工程总总包分包”新规定：1、旧细细则规定定：第五条：（三

15、三）建筑业业的总承包包人将工程程分包或者者转包给他他人的，以以工程的全全部承包额额减去付给给分包人或或者转包人人的价款后后的余额为为营业额。2、新细细则规定定：第五条（三三）纳税人人将建筑工工程分包给给其他单位位的，以其其取得的全全部价款和和价外费用用扣除其支支付给其他他单位的分分包款后的的余额为营营业额；3、新旧对对比：（1）删除除了关于“转包”业务的相相关规定。4、【相关关链接:分分包、转包包的相关法法律规定】（1）分包包、非法分分包、转包包的概念：所谓分包包，是指总总包单位自自行完成建建设项目的的主要部分分，其非主主要的部分分或专业性性较强的工工程，如工工艺设备安安装，结构构吊装工程程或

16、专业化化施工部分分的工程，分分包给施工工条件符合合该工程技技术要求的的建筑安装装单位。所谓非法法分包【建设工程程质量管理理条例（国国务院20000年11月30日日颁布施行行）】，是是指下列行行为：（一一）总承包包单位将建建设工程分分包给不具具备相应资资质条件的的单位的；（二）建建设工程总总承包合同同中未有约约定，又未未经建设单单位认可，承承包单位将将其承包的的部分建设设工程交由由其他单位位完成的；（三）施施工总承包包单位将建建设工程主主体结构的的施工分包包给其他单单位的；（四四）分包单单位将其承承包的建设设工程再分分包的。所谓转包包【建设设工程质量量管理条例例（国务务院20000年1月月30日

17、颁颁布施行）】，是是指承包单单位承包建建设工程后后，不履行行合同约定定的责任和和义务，将将其承包的的全部建设设工程转给给他人或者者将其承包包的全部工工程肢解以以后以分包包的名义分分别转给他他人承包的的行为。（2）分包包与转包的的区别：分包和转转包的不同同点在于，分分包工程的的总承包人人参与施工工并自行完完成建设项项目的一部部分，而转转包工程的的总承包人人不参与施施工。分包与转转包的共同同点在于，分分包和转包包单位都不不直接与建建设单位签签订承包合合同，而直直接与总承承包人签订订承包合同同。（3）税收收上取消“转包”规定的法法律渊源建设工工程质量管管理条例（国务院院20000年1月330日颁布布

18、施行）第二十五条条：施工单单位不得转转包或者违违法分包工工程。工程总总承包企业业资质管理理暂行规定定（建设设部 建施施（19992）第1189号）第第十六条规规定：“工程总承承包企业不不得倒手转转包建设工工程项目。前款所称称倒手转包包，是指将将建设项目目转包给其其他单位承承包，只收收取管理费费，不派项项目管理班班子对建设设项目进行行管理，不不承担技术术经济责任任的行为。”建筑法法（19998年颁颁布施行）第第二十八条条规定：“禁止承包包单位将其其承包的全全部建筑工工程转包给给他人，禁禁止承包单单位将其承承包的全部部建筑工程程肢解以后后以分包的的名义分别别转包给他他人。”合同法法（19999年颁

19、颁布施行）第二百七七十二条第第二款进一一步规定：“承包人不不得将其承承包的全部部建设工程程转包给第第三人或者者将其承包包的全部建建设工程肢肢解以后以以分包的名名义分别转转包给第三三人。”根据以上规规定，转包包是一种违违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。（六）“价价外费用”新规定：1、旧细细则规定定：第十四条条例第五五条所称价价外费用，包包括向对方方收取的手手续费、基基金、集资资费、代收收款项、代代垫款项及及其他各种种性质的价价外收费。凡价外费用用，无论会会计制度规规定如何核核算，均应应并入营业业额计算应应纳税额。2、新细细则规定定：第十三条 条例第五五条所称价价外费用，包

20、包括收取的的手续费、补贴、基基金、集资资费、返还还利润、奖奖励费、违违约金、滞滞纳金、延延期付款利利息、赔偿偿金、代收收款项、代代垫款项、罚息及其其他各种性性质的价外外收费，但但不包括同同时符合以以下条件代代为收取的的政府性基基金或者行行政事业性性收费：（1）由国国务院或者者财政部批批准设立的的政府性基基金，由国国务院或者者省级人民民政府及其其财政、价价格主管部部门批准设设立的行政政事业性收收费；（2）收取取时开具省省级以上财财政部门印印制的财政政票据；（3）所收收款项全额额上缴财政政。3、新旧对对比：（1）在列列举的收费费项目中增增加了：补补贴、返还还利润、奖奖励费、违违约金、滞滞纳金、延延

21、期付款利利息、赔偿偿金、代收收款项等项项目。（2）明确确规定，代代收的“政府性基基金”、“行政事业业收费”不属于价价外费用。（七）“销销售退款”、“销售折扣扣”新规定：1、旧细细则规定定：旧细则对“销售退款款”、“销售折扣扣”没有做明明确规定。财税20003116号第三三条规定：（1）单位位和个人提提供营业税税应税劳务务、转让无无形资产和和销售不动动产发生退退款，凡该该项退款已已征收过营营业税的，允允许退还已已征税款，也也可以从纳纳税人以后后的营业额额中减除。 （2）单单位和个人人在提供营营业税应税税劳务、转转让无形资资产、销售售不动产时时，如果将将价款与折折扣额在同同一张发票票上注明的的，以

22、折扣扣后的价款款为营业额额；如果将将折扣额另另开发票的的，不论其其在财务上上如何处理理，均不得得从营业额额中减除。2、新细细则规定定：第十四条条 纳税人的的营业额计计算缴纳营营业税后因因发生退款款减除营业业额的，应应当退还已已缴纳营业业税税款或或者从纳税税人以后的的应缴纳营营业税税额额中减除。第十五条条 纳税人发发生应税行行为，如果果将价款与与折扣额在在同一张发发票上注明明的，以折折扣后的价价款为营业业额；如果果将折扣额额另开发票票的，不论论其在财务务上如何处处理，均不不得从营业业额中扣除除。3、新旧对对比：（1）提高高了“销售退款款”、“销售折扣扣”的法律地地位，将与与其有关的的相关规定定从

23、规范性性文件提高高到规章的的高度。（2）新细则与与财税2200316号相相比，内容容基本一致致，只是语语言叙述有有所不同。4、【相关关链接：现现金折扣、商业折扣扣、销售折折让、销售售折扣、折折扣销售，有有什么区别别？】长期以来，在在不同资料料和教材中中，关于折折扣、折让让概念的解解释不尽相相同。因此此造成大家家对于“折扣销售售、销售折折扣、商业业折扣、现现金折扣、销售折让让”这几个概概念一直含含混不清。直接影响响到企业对对财务会计计制度、税税收政策的的执行情况况。（1）现金金折扣、商商业折扣、销售折让让、销售退退回、销售售折扣、折折扣销售的的概念在“企业业会计准则则第14号号收入”中，直接接使

24、用的是是：现金折折扣、商业业折扣、销销售折让、销售退回回这几个概概念。其中中明确规定定： 现金金折扣，是是指债权人人为鼓励债债务人在规规定的期限限内付款而而向债务人人提供的债债务扣除。 商业折折扣，是指指企业为促促进商品销销售而在商商品标价上上给予的价价格扣除。 销售折折让，是指指企业因售售出商品的的质量不合合格等原因因而在售价价上给予的的减让。 销售退回，是是指企业售售出的商品品由于质量量、品种不不符合要求求等原因而而发生的退退货。关于“销销售折扣”与“折扣销售售”的理解现金折扣也也称销售折折扣；商业折扣也也称折扣销销售。（2）营业业税与企业业所得税政政策比较 营业税无无论是“商业折扣扣”还

25、是“现金折扣扣”都必须“将价款与与折扣额在在同一张发发票上注明明”才能够以折折扣后的价价款为营业业额；发生生销售退款款的，凡该该项退款已已征收过营营业税的，允允许退还已已征税款，也也可以从纳纳税人以后后的营业额额中减除企业所得得税不强调调在一张发发票注明，只只要是现金金折扣就应应当按照扣扣除现金折折扣前的金金额确定销销售商品收收入金额，现现金折扣在在实际发生生时计入当当期损益；商业折扣扣应当按照照扣除商业业折扣后的的金额确定定销售商品品收入金额额；企业已经经确认销售售收入的售售出商品发发生销售折折让和销售售退回，应应当在发生生当期冲减减当期销售售商品收入入。这一规规定与会会计准则一致。现实操作

26、作中，尽管管企业所得得税没有明明确要求，但但是，收入入与折扣必必须在同一一张发票注注明，不然然计算营业业税时不予予扣除。实际工作中中涉及的折折扣的处理理，主要是是现金折扣扣。商业折折扣因为是是售前行为为，一般可可以直接按按折扣后的的金额签订订合同，开开具发票。（八）“建建筑业营业业额”新规定：1、旧细细则规定定：第十八条纳税人从从事建筑、修缮、装装饰工程作作业，无论论与对方如如何结算，其其营业额均均应包括工工程所用原原材料及其其他物资和和动力的价价款在内。纳税人从事事安装工程程作业，凡凡所安装的的设备的价价值作为安安装工程产产值的，其其营业额应应包括设备备的价款在在内。2、新细细则规定定：第十

27、六条 除本细细则第七条条（混合销销售业务）规规定外，纳纳税人提供供建筑业劳劳务(不含装饰饰劳务)的，其营营业额应当当包括工程程所用原材材料、设备备及其他物物资和动力力价款在内内，但不包包括建设方方提供的设设备的价款款。3、新旧对对比：（1）新细则取取消了旧细则关关于建筑、修缮、安安装的说法法，统一称称作“建筑业劳劳务”；（2）新细则规规定，提供供“装饰劳务务”。其营业业额可以不不包括“工程所用用原材料、设备及其其他物资和和动力价款款在内”，以“清包工”作为营业业额。（3）旧细则规规定，营业业额是否包包括设备价价值主要看看“设备的价价值是否作作为安装工工程总产值值”；新细细则规定定，营业额额是否

28、包括括设备价值值主要看“设备由谁谁提供”。4、相关说说明：（1）新细则关关于设备的的概念没有有明确。实实践中暂时时应以主管管税务机关关规定为准准。（2）执行行中应严格格区分“甲供材”和“建设方提提供的设备备”。5、【相关关链接：设设备与材料料的划分（仅仅供参考）】（1）设备备的概念;设备是指：经过加工工制造，由由多种材料料和部件按按各自用途途组成的具具有生产加加工、检测测、医疗、储运及能能量传递或或转换等功功能的机器器、容器和和其他机械械。设备分为标标准设备和和非标准设设备。标准设备（包包括通用设设备和专用用设备）：是指按国国家规定的的产品标准准批量生产产的，已进进入设备系系列的设备备。非标准

29、设备备：是指国国家未定型型，非批量量生产的，由由设计单位位提供制造造图纸，委委托承制单单位制作的的设备。设备包括以以下各项：各种设备的的本体及随随设备到货货的配件、备件和附附属于本体体制作成型型的梯子、平台、栏栏杆及管道道等；各种计量器器、仪表及及自动化控控制装置、实验室内内的仪器及及属于设备备本体部分分的仪器仪仪表等；附属于设备备本体的油油类、化学学药品等视视为设备的的组成部分分；无论用于生生产或生活活或附属于于建筑物的的水泵、锅锅炉及水处处理设备、电气、通通风设备等等。（2）材料料的概念：材料是指：为完成建建筑、安装装工程所需需的原料和和经过工业业加工的设设备本体以以外的零配配件、附件件、

30、成品、半成品等等。材料包括以以下各项：设备本体体以外的不不属于设备备配套供货货，需由施施工企业自自行加工制制作或委托托加工制作作的平台、梯子、栏栏杆及其他他金属构件件等，以及及以成品、半成品形形式供货的的管道、管管件、阀门门、法兰等等；防腐、绝热热及建筑、安装工程程所需的其其他材料。（九）“费费用扣除”、“合法票据据”新规定：1、旧条条例、细则规规定：旧的条例、细则没有有关于“费用扣除除”和“合法票据据”的相关规规定。财税税【20003】166号文件第第四条规定定：营业额额减除项目目支付款项项发生在境境内的，该该减除项目目支付款项项凭证必须须是发票或或合法有效效凭证；支支付给境外外的，该减减除

31、项目支支付款项凭凭证必须是是外汇付汇汇凭证、外外方公司的的签收单据据或出具的的公证证明明。2、新条条例、细则规规定：条例第六条条：纳税人人按照本条条例第五条条规定扣除除有关项目目，取得的的凭证不符符合法律、行政法规规或者国务务院税务主主管部门有有关规定的的，该项目目金额不得得扣除。细则第十九九条：条例例第六条所所称符合国国务院税务务主管部门门有关规定定的凭证(以下统称称合法有效效凭证)，是指：（1）支付付给境内单单位或者个个人的款项项，且该单单位或者个个人发生的的行为属于于营业税或或者增值税税征收范围围的，以该该单位或者者个人开具具的发票为为合法有效效凭证（2）支付付的行政事事业性收费费或者政

32、府府性基金，以以开具的财财政票据为为合法有效效凭证；（3）支付付给境外单单位或者个个人的款项项，以该单单位或者个个人的签收收单据为合合法有效凭凭证，税务务机关对签签收单据有有疑义的，可可以要求其其提供境外外公证机构构的确认证证明；（4）国家家税务总局局规定的其其他合法有有效凭证。3、新旧对对比：（1）支付付给境内的的：原来以“发发票”和“合法有效效凭证”为扣除依依据；新细则规规定以“发票”或“财政收据据”为扣除依依据。（2）支付付给境外的的：原来以“外外汇付汇凭凭证”、“外方公司司的签收单单据”或“出具的公公证证明”为扣除依依据；新细则规规定以“该单位或或者个人的的签收单据据”为合法有有效凭证

33、予予以扣除。税务机关关对签收单单据有疑义义的，可以以要求其提提供“境外公证证机构的确确认证明”；（3）增加加了“国家税务务总局规定定的其他合合法有效凭凭证”。（十）“扣扣缴义务人人”新规定：1、旧条条例细细则规定定：条例第第十一条营业税扣扣缴义务人人：（1）委托托金融机构构发放贷款款，以受托托发放贷款款的金融机机构为扣缴缴义务人。（2）建筑筑安装业务务实行分包包或者转包包的，以总总承包人为为扣缴义务务人。（3）财政政部规定的的其他扣缴缴义务人。细则第第二十九条条条例第第十一条所所称其他扣扣缴义务人人规定如下下：（1）境外外单位或者者个人在境境内发生应应税务行为为而在境内内未设有经经营机构的的。

34、其应纳纳税款以代代理这为扣扣缴义务人人；没有代代理者的，以以受让者或或者购买者者为扣缴义义务人。（2）单位位或者个人人进行演出出由他人售售票的，其其应纳税款款以售票者者为扣徼义义务人；（3）演出出经纪人为为个人的，其其办理演出出业务的应应纳税款以以售票者为为扣缴义务务人。（4）分保保险业务，以以初保人为为扣缴义务务人。（5）个人人转让条例例第十二条条第（二）项项所称其他他无形资产产的。其应应纳税款以以受让者为为扣缴义务务人。2、新条条例、细则规规定：第十一条营业税扣扣缴义务人人：（1）中华华人民共和和国境外的的单位或者者个人在境境内提供应应税劳务、转让无形形资产或者者销售不动动产，在境境内未设

35、有有经营机构构的，以其其境内代理理人为扣缴缴义务人；在境内没没有代理人人的，以受受让方或者者购买方为为扣缴义务务人。（2）国务务院财政、税务主管管部门规定定的其他扣扣缴义务人人。3、新旧对对比：（1）将旧旧细则中第一款款“境外的单单位或者个个人在境内内提供应税税劳务”营业税扣扣缴规定提提升至新条例第第一款；并并增加了“境外的单位位或者个人人在境内转转让无形资资产或者销销售不动产产”的营业税税扣缴规定定。（2）取消消了旧条条例中关关于“金融业委委托发放贷贷款”、“建筑业分分包、转包包“扣缴营业业税的的规规定（3）取消消了旧细细则中关关于“单位和个个人演出”、“演出经纪纪人”、“分保业务务”、“转

36、让无形形资产”扣缴营业业税的规定定。（4）将旧旧条例中“财政部规规定的其他他扣缴义务务人”在新条条例中改改为“国务院财财政、税务务主管部门门规定的其其他扣缴义义务人。”改变了权权限主体。4、【相关关链接：关关于建筑营营业税税收收管理的思思考】（1）常见见征管现象象：地方税务局局以“房地产企企业直接供供应建筑材材料（甲供供材），造造成施工单单位少缴建建筑业营业业税”为由，要要求房地产产企业到地地方税务局局将取得的的“购货发票票”换成“建筑业发发票”并补缴“建筑业营营业税”。否则，不不得在企业业所得税前前扣除。（2）征管管依据：旧营业业税暂行条条例实施细细则第十十八条：纳纳税人从事事建筑、修修缮、

37、装饰饰工程作业业，无论与与对方如何何结算，其其营业额均均应包括工工程所用原原材料及其其他物资和和动力的价价款在内。财税22006177号号（已经于20009 年年5月288日被财税2200961号文文件宣布自自20099年1月日日起全文作废）： 纳税人提提供建筑业业应税劳务务时应按照照下列规定定确定营业业税扣缴义义务人：A、建筑业业工程实行行总承包、分包方式式的，以总总承包人为为扣缴义务务人。B、纳税人人提供建筑筑业应税劳劳务，符合合以下情形形之一的，无无论工程是是否实行分分包，税务务机关可以以建设单位位和个人作作为营业税税的扣缴义义务人：a、纳税人人从事跨地地区（包括括省、市、县，下同同）工

38、程提提供建筑业业应税劳务务的；b、纳税人在在劳务发生生地没有办办理税务登登记或临时时税务登记记的。 （3）执法法过程中存存在的问题题：政策适用用过程错误误。首先征管管法第四四条第三款款规定：“法律、行行政法规规规定负有代代扣代缴、代收代缴缴税款义务务的单位和和个人为扣扣缴义务人人”。按此规规定只有营业税暂暂行条例设定的扣扣缴义务人人才是法定定的。按照照旧细则则第二十十九条规定定，只有第第二十九条条本身规定定的代扣代代缴行为才才属于旧条例第第十一条设设定的“财政部规规定的其他他扣缴义务务人”的条件。财税【22006】1177号文文件，规定定的扣缴义义务人除条条例、细则则已明确的的外，不符符合营业

39、业税暂行条条例设定定的“国家财政政部规定的的其他扣缴缴义务人”的条件，因因此不属于于法定扣缴缴务人。只只能理解为为是税务机机关为了加加强征管采采取的一种种措施。既既然不是法法定扣缴，税税务机关就就有必要事事先进行纳纳税辅导。并履行必必要的征管管程序。让让纳税人知知道“税务机关关可以要求求纳税人进进行代扣代代缴”，然后再再要求其代代扣代缴。而且执行行代扣代缴缴规定必须须规范。处理结果果错误。第一、房地地产企业不不是“建筑营业业税”纳税主体体，不应承承当建筑业业纳税义务务。即便是是实际纳税税时，税务务机关开具具的是代扣扣代缴凭证证，但是实实际税负还还是转嫁到到了房地产产企业身上上。建筑企企业不可能

40、能出这笔钱钱。第二、从企企业所得税税的角度考考虑，企企业所得税税法第八八条规定：“企业实际际发生的与与取得收入入有关的、合理的支支出，包括括成本、费费用、税金金、损失和和其他支出出，准予在在计算应纳纳税所得额额时扣除”。因此，只只要企业能能够证明其其业务的真真实性，并并取得了合合法票据，税税务机关无无权决定其其发生的支支出不予扣扣除。第三、营业业税条例第第六十九条条规定：“扣缴义务务人应扣未未扣、应收收而不收税税款的，由由税务机关关向纳税人人追缴税款款，对扣缴缴义务人处处应扣未扣扣、应收未未收税款百百分之五十十以上三倍倍以下的罚罚款”。根据此规规定，扣缴缴义务人既既没有负责责追缴税款款的义务，

41、也也没有代垫垫税款的义义务。税务务机关只能能就其未扣扣缴税款处处以百分之之五十以上上三倍以下下的罚款。但是需要要说明的是是，税务机机关在此之之前是否对对扣缴义务务人进行过过纳税辅导导，扣缴义义务人是否否知道具有有扣缴义务务是处理问问题的关键键。如果税税务机关未未做过相应应辅导，就就不能追究究扣缴义务务人责任。如果做过过纳税辅导导，扣缴义义务人就应应该承担相相应法律责责任，接受受“百分之五五十以上三三倍以下的的罚款”的处罚实实施。但是是无论如何何让房地产产企业代为为缴纳建筑筑业营业税税都是不正正确的，让让其到税务务机关换票票更是不正正确的。造成征管管错误的根根源：第一、造成成征管错误误的根源主主

42、要在于地地税机关的的征管办法法。税务机机关实行：“定律征收收、以票控控税”是造成这这种局面的的主要原因因。实行“以票控税税”后，税务务机关只就就建筑业营营业税纳税税人到税务务机关开票票部分的营营业额征收收营业税。纳税人不不开票就不不征税。而而纳税人仅仅就与房地地产企业结结算的工程程款（不含含材料费）开开票，所以以造成材料料款部分少少缴了营业业税。第二、税务务机关工作作人员怠于于行使本职职职务，是是造成这种种局面的另另一个原因因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的

43、营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。说严重点，在在某种程度度上发生以以上情况完完全是由于于“税务机关关乱作为”、“税务机关关人员不作作为”造成的。因为他们们不愿承担担这样的责责任，所以以就千方百百计的将责责任转嫁到到纳税人身身上。第三、某些些纳税人、扣缴义务务人法律意意识淡薄也也是一个主主要原因。（4）如何何看待新条例、细则对“代扣代缴缴营业税”规定的修修改：新细则取消了对对条例设定的“国务院财财政、税务务主管部门门规定的其其他扣缴义义务人”的解释，主主要从以下下方面考虑虑：第一、新条例对

44、对纳税地点点作了修订订，由原来来的大部分分以“劳务发生生地”为纳税地地点，改为为除“提供建筑筑业劳务”、“转让土地地使用权”、“销售、出出租不动产产”在劳务发发生地、土土地使用权权所在地、不动产所所在地纳税税外，其他他全部在“其机构所所在地或者者居住地”纳税。第二、新细则规规定：“扣缴义务务人应当向向其机构所所在地或者者居住地的的主管税务务机关申报报缴纳其扣扣缴的税款款”。依据以上规规定，以“劳务发生生地”为为纳税税地点的纳纳税人，其其纳税地点点与代扣代代缴税款申申报缴纳地地点不矛盾盾；而对于于以“机构所在在地和居住住地”为纳税地地点的纳税税人，其纳纳税地点与与代扣代缴缴税款申报报缴纳地点点就

45、相互矛矛盾。因此此新税法取取消了原来来的有关代代扣代缴营营业税的规规定。至于取消建建筑业“实行分包包、转包”营业税代代扣代缴规规定，一是是“转包业务务”按照现行行法律被视视为非法经经营，不允允许存在；二是分包包人如果不不属于“非法分包包”，应属于于正常的纳纳税义务人人，应就其其分包的营营业额主动动到税务机机关申报纳纳税，不需需要由总包包单位代扣扣代缴营业业税。如果果是非法分分包，也应应该是非法法行为，与与“转包”行为一样样不允许存存在。至于新条条例第十十一条规定定的“国务院财财政、税务务主管部门门规定的其其他扣缴义义务人只能视为“为以后制制定政策留留有余地”。根据以以上分析，在在国务院财财政、

46、税务务主管部门门没有做出出新的规定定之前，除除条例第十一条条第一款规规定外，税税务机关不不得就任何何业务、要要求任何单单位和个人人代扣代缴缴营业税。“甲供材”的问题，税税务机关必必须无条件件的承认。（十一）“建筑业纳纳税义务发发生时间”新规定：1、旧细细则规定定：第九条营营业税的纳纳税义务发发生时间，为为纳税人收收讫营业收收入款项或或者取得索索取营业收收入款项凭凭据的当天天。第二十八条条纳税人人转让土地地使用权或或者销售不不动产，采采用预收款款方式的。其纳税义义务发生时时间为收到到预收款的的当天。纳税人将不不动产无偿偿赠与他人人的，其纳纳税义务发发生时间为为不动产所所有权转移移的当天。纳税人有本本细则第四四条所称自自建行为的的其自建行行为的纳税税义务发生生的时间，为为其销售自自建建筑物物并收讫营营业额或者者取得索取取营业额的的凭据的当当天。2、新条条例、细则规规定：条例第第十二条营业税纳税税义务发生生时间为纳纳税人提供供应税劳务务、转让无无形资产或或者销售不不动产并收收讫营业