22年房地产经纪协理历年真题解析9卷.docx
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1、22年房地产经纪协理历年真题解析9卷22年房地产经纪协理历年真题解析9卷 第1卷不动产登记程序主要包括()。A.登记查验B.实地查看C.申请D.受理查验E.登簿发证答案:C,D,E解析:不动产登记程序主要有:申请;受理查验;登簿发证。其中,受理查验的程序包括:登记查验;实地查看;公告。按照贷款性质,个人住房贷款可以分为()。A.商业性个人住房贷款B.个人住房组合贷款C.住房公积金贷款D.按揭贷款E.开发贷款答案:A,B,C解析:根据贷款性质,个人住房贷款分为:商业性个人住房贷款,是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款;住房公积金贷款,是指由各地住房公积金管
2、理中心运用归集的住房公积金,委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款;个人住房组合贷款,是指个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合。借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时,其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款。抵押消费贷款的用途主要包括()。A.装修房屋B.购车C.购买设备D.留学E.购买大宗商品答案:A,B,D,E解析:“房产抵押消费贷款”从其概念上解释是指借款人将自己或他人(如亲属、朋友、同事)拥有所有权的房产作抵押,向银行申请贷款用于各种消费用途,如装修、买车、出国、旅游、留学等,也可用于各种资金周转和经营性用途。潜在客户到现场
3、看房后,发现房屋现状与广告内容,图片拍摄有差距,不买不说,也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任,结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间,说明房源营销需要遵循的原则是()。A.房源信息完整B.及时性C.房源内容要真实,图片清晰D.卖点突出答案:C解析:在有效开展房源营销时,通常要遵循以下七个原则:房源内容要真实,图片清晰;房源信息完整;及时性;区别对待;卖点突出;广泛推广;广告形式多样。事实上,房源的内容是否真实至关重要,否则虽然吸引了众多客户查询,都未必是你的目标客户;潜在客户即使到现场看了房,一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距,不买不说,也失去对经纪人甚至房地
4、产经纪行业的信任,结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息,才能与客户之间建立良好的信赖关系。刘某与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订了房地产经纪服务合同,委托甲公司出售一套商品住宅,刘某开始希望住宅出售价格为110万元,但为了尽快给儿子筹集出国留学资金,一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务,一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后,希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后,刘某与王某签订了房屋买卖合同,最终住宅成交价格为100万元。李某发布房源信息应经过()的书面同意。A.刘某
5、B.李某的业务主管C.甲公司法定代表人D.房屋行政主管答案:A解析:对房源信息的了解,在情况允许的前提下,应以实地走访的形式进行(遇到凶宅还要到公安部门或物业机构进行查询),并对房屋进行拍照处理,以便于信息发布,对涉及房屋权属、业主身份的相关信息,应对业主的证件、资质证明文件等进行查看,必要时在征得业主同意情况下可通过拍照、复印等手段留存影印件。在对房屋状况进行详尽了解之后,要告知客户根据房地产经纪管理办法的相关规定,房地产经纪人查验房屋现状后要编制房屋状况说明书。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠,是存量房交易委托的必须程序和必备文件。房地产经纪人根据上述信息制作房屋状况
6、说明书,以便今后对房屋信息的了解,也便于将其中部分信息向意向购房人进行描述。客源管理能力和状态直接决定房地产居间业务的()。A.市场占有率B.成本节约率C.利润率D.成交率答案:D解析:客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一,客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率,也是达成客户满意的基本条件。22年房地产经纪协理历年真题解析9卷 第2卷张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2022年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同
7、年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。赵某在上述承租房屋的过程中,不应忽略的重要环节有()。A.审查张小姐的合法身份证明B.审查李小姐的合法身份证明C.审查该房屋的合法产权证明D.租房合同的备案手续答案:A,B,C解析:房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料,具体包括:查看委托人身份证明;查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书。本
8、案例中,由于不存在房地产经纪机构,所以赵某本人应该自己对房屋的权属证书以及出租人的身份证明进行查验,由于该房屋是张小姐与同事李小姐两人所有,所以应该对两人的身份证明都进行查验。每一套住房都具有自己独特的使用价值,这说明房源具有()。A.法律属性B.社会属性C.物理属性D.心理属性答案:C解析:房屋价格受多种因素的共同影响。从房源的物理特征来看,每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。世界上不存在两套完全相同的房屋,房地产产品具有显著的个别性。为掌握客户的支付能力,房地产经纪人调查的内容有()。A.客户的收入水平B.客户的付款方式C.客户的贷款方式D.客户的购买动机E.客户的职业类型答案:
9、A,B,C解析:为掌握客户的支付能力,房地产经纪人调查的内容包括:能接受的价格范围区间;付款方式;为此次置业所准备的购房资金数额;目前的收入水平,以及该收入水平是否能支付贷款月供;客户希望的贷款方式;客户的年龄,以及年龄对贷款年限的影响。DE两项属于了解客户身份信息需要调查的内容。房地产经纪机构在建立客户数据库时,错误的做法是()。A.尽可能保存客户原始资料B.重视数据库管理的安全性C.将外部数据作为最重要资料D.及时整理和更新客户资料答案:C解析:构建客户数据库时应考虑如下因素:要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;
10、要特别重视数据库管理的安全性;要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。房地产经纪人应重点追踪()的客户。A.购房需求强烈B.购房能力较强C.对房屋要求较高D.有一定经济实力E.预算合理答案:A,D,E解析:按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素,可以将客户分为不同等级的客户群:对于购买(租赁)需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户,要重点跟踪;对于购买(租赁)需求不迫切、有一定购买力,要求较高的客户,要定期跟踪,不断了解客户特征和需求;对于根本无法成交的客户,要告知其原因,并保持联系,待时机成熟后促成交易。购买经济适用住房不满()年,不
11、得直接上市交易。A.3B.5C.7D.9答案:B解析:不动产转移登记权属状况核验要点之一是房屋性质,是否是限制出售的经济适用住房、央产房等。按照政策规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。22年房地产经纪协理历年真题解析9卷 第3卷甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来,机构业务蒸蒸日上,门店数量不断增加,经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达,人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。甲机构将客户分为A、B、C三个等级的客户群,考虑的因
12、素有()。A.客户购买意向的强弱B.客户经济承受能力的大小C.购房区域范围D.客户消费水平答案:A,B,C解析:按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,房地产经纪可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。土地和房屋抵押权登记的类别不包括()。A.首次登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案:D解析:土地和房屋抵押权登记的类别包括:首次登记;变更登记;转移登记;注销登记。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为,是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。乡镇、村企业
13、的厂房等建筑物抵押的,()。A.视具体情况确定是否抵押土地使用权B.土地使用权不可随之抵押C.土地使用权可能随之抵押D.土地使用权必须随之抵押答案:D解析:物权法规定,以建筑物设定抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。房地产经纪人员在房屋查验过程中,对房屋产权的确认,应以()为准。A.出售方口头陈述B.房地产权属管理部门登记的产权信息C.出售方出示的产权书面说明D.房屋买卖合同答案:B解析:房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的
14、主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。房屋产权应以房地产权属管理部门登记的产权信息为准。全国性的房地产经纪行业自律组织是()。A.住房和城乡建设部B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会C.房地产行政主管部门D.人力资源社会保障部答案:B解析:房屋买卖市场的参与者包括:卖方;买方;房地产经纪机构;其他专业服务机构;房地产市场管理者。其中,房地产市场管理者主要是行政主管部门和行业自律组织。全国性的房地产市场管理部门是住房和城乡建设部,全国性的房地产经纪行业自律组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了房源的()。A.理论价格B.市场价格C
15、.成本价格D.心理价格答案:B解析:表征房源信息的物理指标,主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。22年房地产经纪协理历年真题解析9卷 第4卷程某购买某住宅楼的一套现房签订的商品房买卖合同中不需要明确的是()。A.房屋的使用期限B.当事人名称或者姓名和住所C.交付使用条件及日期D.公共配套建筑的产权归属答案:A解析:根据商品房销售管理办法第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商
16、品房价款的确定方式发总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项。王某申请商业性个人住房贷款10万元,贷款年利率为5%,贷款期限为15年,采用按月等额本金还款方式还款。王某第1个月的还款额是_元,最后1个月的月还款额为_元。()A.933.22、545.88B.957.22、558.78C.972.22、557.87D.944.54、567.55答案:C解析:已知:贷款金
17、额P100000元,贷款月利率i5%/12,按月计算的贷款期限n1512180(个月)。该家庭第1个月的月还款额计算如下:王某最后1个月的月还款额计算如下:#某7层写字楼建造于20世纪80年代,为钢筋混凝土框架结构,设楼梯间2个,内外墙体由普通砖砌成,外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水,经输热管道送到房间散热器中,放出热量后,经回水管道流回重新加热,循环使用。为适应现代化办公要求方便出租,2022年业主对该写字楼以综合布线系统为基础,利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为,该写字楼主体结构装修完好,少数部件、设备虽
18、然有破损,但不严重,并且经维修后就能恢复。 该写字楼在当时建造时可能采用的施工方法有()。A.现浇现砌式B.预制装配式C.现浇装配式D.现砌装配式答案:A解析:施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同,建筑物分为下列三种:现浇现砌式建筑,主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。预制装配式建筑,主要承重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑,一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板、楼梯)则采用在加工厂制成的预制构件。合同法规定,房屋租赁合同期限不得超过()年,超过此年限超过部分无效。A.10B.15C.20
19、D.30答案:C解析:房屋租赁期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。合同法第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。下列选项中,首次登记、转移登记、变更登记,收取不动产登记费,收费标准为每件550元的有()。A.房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅,申请办理房屋所有权及其建设用地使用权B.住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权C.建设用地使用权D.无建筑物、构筑物的建设用地使用权E.地役权答案:B,C,D,E解析:办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记
20、、变更登记,收取不动产登记费,收费标准为每件550元:住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权;无建筑物、构筑物的建设用地使用权;地役权;抵押权。A项,房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅,申请办理房屋所有权及其建设用地使用权首次登记,收费标准为每件80元。在客源开发中,()策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。A.注重营销手段的运用B.着力打造良好的客户关系C.及时挖掘客户信息D.养客答案:D解析:在客源的开发过程中,应注重以下策略:注重营销手段的运用。着力打造良好的客户关系。及时挖掘客户信息。善用养客策略。养客是客
21、源开拓中的重要策略,是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。择机使用直接回应方法。22年房地产经纪协理历年真题解析9卷 第5卷房屋出租人将房屋提供给承租人使用需要签订房屋租赁合同,下列不属于房屋租赁合同特征的是()。A.房屋租赁合同是不动产租赁合同B.合同的相对性会受到法律的一定限制C.期限最长不得超过二十年D.期限最长不得超过七十年答案:D解析:房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式,与一般财产租赁合同相比具有如下特征:房屋租赁合同是不动产租赁合同;合同的相对性会受到法律的一定限制;期
22、限最长不得超过二十年。D项,期限不超过七十年的是住宅型商品房买卖合同。房地产经纪服务合同可以使用()。A.口头约定B.电子签名C.数据电文D.印章E.手写签名答案:B,C,E解析:房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。房地产经纪服务合同可以使用电子签名和数据电文,尽管2022年发布的电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同,但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同,不涉及土地和房屋的不动产权益转让,因此房地产经纪人的签名既可以手写签名,也可以采用电子签名。买房(租
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