2022房地产估价师答疑精华5篇.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华5篇2022房地产估价师答疑精华5篇 第1篇 下列不属于平均指标的是（ ）。A众数B中位数C水平指标D调和平均数正确答案：C平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。 房屋两全险的期限分为1年、3年、5年、10年四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）答案：错解析：比较法，又称市场法，其求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。有时房地产市场价格变化

2、过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABD 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )此题为判断题(对，错)。正确答

3、案： 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A9616.83B10161.05C12022.04D12800正确答案：A 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华5篇 第2篇 下列对房地产中介服

4、务收费的表述中，正确的有（ ）。A房地产书面咨询收费一般每份3001000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%正确答案：BDE某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。A38B40C58D60答案：A解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的

5、权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50210=38（年）。不同估价目的的估价，评估的价值类型不同，应遵循的估价原则都是相同的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。 （）答案：错解析： 本题考查的是房地产实物因素。层高或净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价

6、，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。房地产开发企业开发位于地级市的非经济适用住房项目时，按预计利润率预缴企业所得税的，预计利润率不得低于（）。A.5% B.10% C.15% D.20%答案：C解析：本题考查的是企业所得税。预计利润率暂按以下规定的标准确定： （1）非经济适用房开发项目 ：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全

7、部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D 下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（ ）。A征收集体土地过程中对民房的拆迁B城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E

8、城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁正确答案：BE 下列不属于物业管理企业经营费用的是( )。A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：D答案 D 物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行，维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；(7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。 成本法估价的操作步骤有（ ）。A市场调查B搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料C测算重新购建价格D测算折旧E求取积算价格正确答案：BCDE运用成本法估价一般分为下列四个

9、步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。2022房地产估价师答疑精华5篇 第3篇近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答案：解析： 本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎；（2）开发费用可能发生变化；（3）开发周期可能延长；（4）开发和销售税费构成内容及税费率可

10、能发生变化；（5）折现率或利润率水平可能发生变化。购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现

11、在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 物业管理条例确立的基本制度包括（ ）。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案：ABE住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是物业管理条例确立的基本制度。 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D应由卖方

12、负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)正确答案：ACD答案 ACD房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。A、 ABCB、 BCDC、 CDAD、 DAB答案：B解析： 在（ ）情况下，需要征收契税。A国有土地使用权出让、转让B房屋发生交换、买卖或赠与C以土地、房屋权属作价

13、投资、入股或抵债D城镇职工首次购买公有住房E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属正确答案：ABCE除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。 基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案：B解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。某房地产估价机构接受委托评估A写

14、字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？ 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：1. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证

15、金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。2022房地产估价师答疑精华5篇 第4篇2022年末，某市住房总量为5000万m2，

16、其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2022年末的商品住房空置率是（）A.9% B.12%C.15%D.20%答案：B解析：本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率=商品住房空置量/同期商品住房存量=450/3750=12%。某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同

17、租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。答案：解析：1.选取可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应接近价值

18、时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。3.对可比实例应做下列调整：1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了盈利。（）答案：错解析：考点:房地产投

19、资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。 流动比率,下列说法不正确的是（ ）。A流动比率流动资产总额/流动负债总额100%B又称之为“银行家比率”C又称之为“二对一比率”D在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上正确答案：D在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上。关于融资成本，下列说法不正确的是( )。A、 融资成本是指

20、项目为筹集和使用资金而支付的费用B、 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C、 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D、 资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费答案：D解析：知识点 房地产项目融资方案在实际中，下列属于抵押贷款后阶段，房地产估价师提供的服务有（）。A、抵押房地产价格动态评估B、房地产贷款项目评价C、抵押成数测算D、向抵押权人提供有关风险提示E、资产处置方案咨询答案：A,D解析：考点:房地产抵押的需要。选项BC属于抵押贷款前阶段提供的服务；选项E属于抵押物处置阶段提供的服务。关于估价师声明的说法，正确的是（）

21、。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明 B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证 C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名 D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明答案：B解析： 本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售

22、费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%答案：B解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。 投资者在房地产上所拥有的权益通常在50

23、年以上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华5篇 第5篇下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象答案：C解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地

24、同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限答案：D解析：国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。下列关于垄断竞争市场的表述中，正确的有（）。A.垄断竞争市场中，各厂商的产品不同质，存在一定的差别 B.垄断竞争行业十分

25、接近于完全竞争行业 C.垄断竞争市场不能实现资源的自由流动 D.垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者 E.垄断竞争市场中，每个厂商对自己的产品都享有一定排斥其竞争者的垄断权利答案：A,B,D,E解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。选项C错误，垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报

26、价提供参考答案：D解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：鉴证性估价，或称证据性估价、公证性估价，是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（也称为房地产司法拍卖）提供参考依据的估价。该估价报告具有“公共产品性质”。咨询性估价，又称参考性估价，是指为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。该估价报告是一

27、种“私人产品”。根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是( )。A、 无顶盖的室外楼梯B、 无柱的雨篷C、 无顶盖的阳台D、 房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）答案：对解析：考点:路线价法概述。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代

28、原理。下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A、已抵押担保的债权数额B、为实现抵押权而发生的诉讼费C、发包人拖欠承包人的工程价款D、估价费用E、拍卖费用答案：A,C解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。根据最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定，未作评估的，保留价由( )参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。A.人民检察院B.人民法院C.公证机关D.司法机关答案：B解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定(法释2022 16 号)规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。