2022房地产估价师答疑精华8章.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华8章2022房地产估价师答疑精华8章 第1章 运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：营业税改征增值税后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为含增值税收入，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。（）答案：错解析： 本题考查的是营业税改征增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，

2、不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。某类房地产20222022年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2022年的价格为（）元/m2。某类房地产20222022年的价格A、10300B、10400C、11140D、11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法。平均发展速度（9000/3800） 1/41.242022年价格38001.24 511140参见教材P389。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该

3、项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2022年6月1日至2022年2月1日 B.2022年6月1日至2022年8月1日 C.2022年8月1日至2022年2月1日 D.2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。 下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。A对外商投资企业也需要征收城建税B城建税实行地区差别税率，共分三个档次C在同一地区只能执行同一档次

4、的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同D计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额正确答案：A 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华8章 第2章 房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。A拆迁人B拆迁主管部门C房地产权属登记部门D规划行政主管部门正确答案：D甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申

5、请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？答案：解析：产生两者差异的原因有：(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。(

6、3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。 业主大会履行的职责有（ ）。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C监督业主公约的实施D决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E选聘、解聘物业企业正确答案：ABDE监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用

7、设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职贡。 甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范，下列计算一半建筑面积的是（ ）。A坡屋顶层层高2.20m以上的部位B在批准期限以内的临时房屋C供业丰户外运动时休息用的屋顶平台D外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊正确答案：D 对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。A预算法B成本法C定额法D拍卖法正确答案：B答案：B。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用成本法评估。 （ ）的成交日期应与估价时点接近。A可比实例B要约案例C指数

8、实例D加权实例正确答案：A可比实例的成交日期应与估价时点接近。2022房地产估价师答疑精华8章 第3章下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响答案：C解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性

9、负责。某房地产开发企业销售房地产的收入为3000 万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为( )万元。A.450B.525C.600D.900答案：B解析：(1)土地增值额=3000 万元1500 万元1500 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1500/1500100%，50100%100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额：土地增值额40扣除项目5=15004015005=525 万元 在电气设备运行中，应采取保护措施。对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接地保护。（ ）此题为

10、判断题(对，错)。正确答案： 数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0正确答案：C具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。2022房地产估价师答疑精华8章 第4章下列购买房地产的行为，

11、不属于免征契税的是( )。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法

12、律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。概算指标、概算定额、预算定额均为计价性定额，而施工定额，属于企业定额的形式，属于生产性定额。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，属于生产性定额，而概算指标、概算定额、预算定额属于计价性定额。参见教材P144。某建筑物0.000=52.000?,设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m.A.23.000B.29

13、.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m。参见教材P65。下列关于楼梯踏步，说法正确的有（）。A.住宅的踏步高为156mm175mm B.住宅的踏步宽为250300mm C.办公楼的踏步高为140160mm D.办公楼的踏步宽为120150mm E.幼儿园的踏步高为150160mm答案：A,B,C解析：本题考查的是楼梯、电梯。选项D错误，办公楼的踏步宽为280300mm；选项E错误，幼儿园的踏步高为120150mm。 某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为4

14、00元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。问题：1请写出房地产估价的技术路线?2该房地产的土地使用权年限应设定为多少?3该房地产的抵押担保额为多少?正确答案：评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。从估价时点算起为50年。V=100004000.8+430-(43080%)+170+90+7030000元=

15、1568万元试题分析对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。为评估某估价对象2022年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2022年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A、6804B、7003C、7436D、7673答案：B解析： 本题考查的是交易情况修正的方法。正常负担下

16、的价格7000/（13%）6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格6796.12（1+0.5%）67003（元/m2）。2022房地产估价师答疑精华8章 第5章 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C答案 C 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场、公园、公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：考点:保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设

17、，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。 在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。A以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例正确答案：D 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C需求的价格弹性=1 某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元m2、900/m2、2000元m2和2400元

18、m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为1.23、O.98、1.36和1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收人C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。A、30 B、40 C、50 D、60答案：C解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。2022房地产估价师答疑精华8章 第6章纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。答案：错解析：纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规

19、定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人负税人纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人；负税人是实际负担税款的单位和个人。 按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为（ ）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%正确答案：B某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价

20、值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A维持现状B改变用途C重新装修D重新开发答案：B解析：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物

21、业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值更新改造的必要支出现值装修期间净损失现值=6500800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值改造费用现值改造期间净损失现值=80002160/（1+10%）0.5500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费 B.交易手续费 C.销售代理费 D.不可预见费 E.销售前期费答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前

22、期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A1482.75B1755.00C1932.75D2205.00答案：A解析：其他扣除项目含土地费用在内的开发成本207500201500（万元），增值税扣除项目金额总计项目开发成本费用及税金其他扣除项目750016503000055005.5/10000150011557.50（万元），增值额300005500/1000

23、011557.504942.50（万元），增值比率4942.50/11557.5010042.76，则该项目增值比率超过20，低于50，适用税率为30，则应缴纳土地增值税4942.50301482.75（万元）。2022房地产估价师答疑精华8章 第7章 ( )是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。A、企业管理费B、规费C、直接工程费D、措施费正确答案：D保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。答案：错解析：所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和

24、时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。(2022真题) 成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上（）备案。A.工商行政管理部门B.价格主管部门C.房地产行政主管部门D.中介行业协会答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）此题为判断

25、题(对，错)。正确答案： 在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ）。A股票+投资基金B债券+投资基金C投资基金+股票+债券D股票+债券正确答案：B2022房地产估价师答疑精华8章 第8章某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的 ( )。A.居住区 B.居住小区 C.居住组团 D.居住社区答案：A解析：居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3000050000人、1000016000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与

26、文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45%B、10.26%C、11.98%D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（18%9%）10.26%。 下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE除选项外，拆迁部门还包括县级以

27、上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。 房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交（ ）等证件及资料。A商品房预售许可申请书B征地补偿的标准C开发企业的营业执照和资质证书D适用房的租用标准E土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证正确答案：ACE两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析：考点:地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。答案：错解析：评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。