2022房地产估价师考试真题及答案6辑.docx

《2022房地产估价师考试真题及答案6辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试真题及答案6辑.docx（17页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试真题及答案6辑2022房地产估价师考试真题及答案6辑 第1辑专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置 B.交通便利条件 C.自然或质量状况 D.设施完善程度 E.收益能力答案：A,C,E解析： 本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。房地产估价机构资质有效期是( )年。A、 1B、 2C、 3D、 5答案：C解析：知识点 一级资质核准的程序 下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ）。A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，

2、要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算正确答案：D我国所有的存款都采用复利计算。下列表述正确的有（）。A、个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C、个人销售住房征收土地增值税D、个人销售或者购买住房暂免征收印花税E、对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购

3、买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有

4、权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A、房价租金比B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、开发投资杠杆率答案：A,E解析：考点:市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。 影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C卫生环境

5、D治安环境正确答案：D2022房地产估价师考试真题及答案6辑 第2辑以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。应由受让方办理出让手续。 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A50B250C300D350正确答案：B30050250(元/m2)下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A制订估价作业方案B实地查勘估价对象C确定估价结果D撰写估价报告答案：A解析：估价程

6、序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：受理估价委托；确定估价基本事项；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。 再拍卖是指必须经过一次以上拍卖程序才拍定的拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自

7、己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。 为评估某住宅2022年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D4663元/m2正确答案：D明晰产权是政府治理垄断

8、的微观经济政策之一。答案：错解析：明晰产权。只要明确界定产权，经济行为主体之间通过交易就可以有效地解决外部性问题。2022房地产估价师考试真题及答案6辑 第3辑物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。答案：错解析：物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A.15B.30C.45D.60答案：D解析：在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60 日，经

9、土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 分户图以房屋的具体权属为单元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。(2022真题) 汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辐射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建

10、筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。光波属于电磁波。 （ ）是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置 业投资经营的绩效。A购买价格B权益投资比率C空置率D运营成本正确答案：AA购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记A.预购商品房预告 B.房屋转移 C.在建工程抵押权

11、 D.房屋抵押权答案：C解析：本题考查的是不动产登记程序。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。2022房地产估价师考试真题及答案6辑 第4辑(2022真题) 材料的密度是指材料单位体积的质量。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。下列土地符合免征土地使用税的包括（）。A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C.宗教寺庙、公园、名胜

12、古迹自用的土地D.不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇土地使用税。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税前利润E、开发商所能获得的税后利润答案：C,D解析： 本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房

13、地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。开发利润是所得税前的利润。收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人 B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员 C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料 D.根据分析和经验得出客观资料 E.同行之间相互提供答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房

14、地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。 某城市路线价标准深度为18 m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12 m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是（）。A.民营企业占用的土地B.公园自用的绿地C.国有企业占用的土地D.间接用于农业的生产用地答案：B解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税政策性免税包括宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地等。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定

15、报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C2022房地产估价师考试真题及答案6辑 第5辑 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。（过时，删除）A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资正确答案：ACD 关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。A投资者可以转让其出资B投资者享有所有者权益C投资者不得以任何方式抽出D投资者可从项目法人处获取利息正确答案：D需要预测某宗房地产2022年、2022年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20222022年的

16、价格并计算其逐年上涨额见表29。该类房地产价格逐年上涨额的平均数为（ ）。A.32 B.33 C.33.5 D.34答案：C解析：设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A、资本供

17、求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析： 本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计

18、实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。在确定开发成本时，应采用（）。A.该开发公司测算的开发成本 B.现时的客观开发成本 C.各期销售时的客观开发成本 D.各期开发时的客观开发成本答案：A解析： 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。答案：对解析：非银行金融机构与

19、商业银行的区别(1)资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。(2)资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、证券、租赁等金融业务。(3)不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。2022房地产估价师考试真题及答案6辑 第6辑在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井 C.本幢的公共门厅 D.本幢的

20、公共过道答案：A解析： 本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是( )。A.施工许可证应当放置在施工现场备查B.施工许可证不得涂改C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工D.施工许可证不能延期答案：D解析：施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律

21、效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A、法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B、招标项目必须编制标底C、采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D、采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E、招标控制价必须保密答案：A,C,D解析： 本题考查

22、的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据建设工程工程量清单计价规范（GB 50500 2022)）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看

23、出其不同于标底，无需保密。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，在建工程抵押权登记直接转为房屋抵押权登记。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物权分类。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（）答案：对解析：会计主体不一定是法律主体。比如在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，为了全面反映这个企业集团的财务状况和经营成果，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量。评估一宗房地产开发用地2022年9月1日的价值，预测该宗土地2022年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10，则该土地的价值为（）万元。A、3636.36B、3305.79C、3005.26D、2732.05答案：C解析：本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000（110）33005.26（万元）。参见教材P340。 甲公司转让商场时，应当（ ）。A将商场拟转让的情况告知抵押权人B将商场已经抵押的情况告知丁公司C征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利D征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利正确答案：AB