2022房地产经纪协理答疑精华5辑.docx

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1、2022房地产经纪协理答疑精华5辑2022房地产经纪协理答疑精华5辑 第1辑对于某类客户购买需求强烈，希望尽快买到物业时，应采取的最佳营销策略是（）。A.重点培养，不断理解客户特征和需求B.重点跟踪，提供周到而专业的服务C.应善意的威胁客户，并跟踪调查D.重新安排购房计划并经常联系答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。表4-1客户类别一览表房地产

2、说明书应当由（）编制、填写。A.房地产所有权人B.房地产行政管理部门C.房地产经纪行业组织D.房地产经纪人答案：A解析：2022年1月20日发布的房地产经纪管理办法明确规定，房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。即房地产说明书应当由房地产所有权人编制、填写。对于房地产经纪合同履行中发生的争议，不适宜的处置方式是（）。A.仲裁B.行政复议C.司法诉讼D.向有关政府管理部门投诉，由其进行调解答案：B解析：房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。国有土地范围内房屋所有权登记需要提交的申请材料有（）。A.登记申请

3、书B.不动产权属证书C.申请人身份证明D.申请人收入证明E.相关税费缴纳凭证答案：A,B,C,E解析： A 登记申请书 B 不动产权属证书 C 申请人身份证明 D 申请人收入证明 E 相关税费缴纳凭证国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记应当提交的申请材料有：登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；证明发生变更的材料；其他必要材料。变更内容需要审批、涉及合同变更和补交税费的，还需要提供有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，以及国有建设用地使用权出让合同或者补充协议，国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证等。契据登记制度的主要特点包括（）。A.只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他

4、项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立B.登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状E.法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任答案：B,C,E解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当

5、事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。存量房客源的特征包括（）。A.潜在性B.无限性C.稳定性D.指向性E.时效性答案：A,D,E解析：存量房客源的特征包括：指向性，客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的要求；时效性，客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向；潜在性，客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。与客户预约时间，应约定具体的时间点。而与业主预约

6、时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。下列关于带领客户实地看房过程中的要求，正确的是（）。A.带领客户实地看房，可能要先走一段路；在路上，房地产经纪人员应该就客户问题而答，尽量少说话B.提醒客户在看房进行的差不多时可以与业主直接谈价格，有利于进行协商C.看房时若要乘电梯，则不论进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住D.进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，要尽量避忌答案：C解析：A项，带看途中要注意与客户交谈。带领客户实地看房，可能要先走一段路，在路上要多与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳，从客户的回答中获取更多客户需求的信息。同时，也可以

7、谈一些客户比较感兴趣的话题，增强客户对房地产经纪人员的信任。B项，提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格。D项，进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，要实事求是予以说明，并给出合理建议。2022房地产经纪协理答疑精华5辑 第2辑根据物权法，不动产登记机构的职责有（）。A.必要时可以实地查看B.如实、及时登记有关事项C.查验申请人提供的权属证明D.就有关登记事项询问申请人E.对申请登记的不动产进行评估答案：A,B,C,D解析：不动产登记机构的职责在于：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。

8、申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道是（）。A.互联网B.经纪门店C.户外广告D.宣传单答案：A解析：存量房房源信息发布渠道有：互联网；经纪门店。新建商品房房源信息发布渠道有：报纸；户外广告；互联网；电视。互联网是存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道。在一个网站平台上发布房源信息，要想在众多信息中脱颖而出，在图片质量和文字描述上应做到（）。A.标题描述要醒目B.重点宣传优势项目C.夸大核心卖点，吸引顾客D.追求房源图片的质量E.房源描述详尽答案：A,D,E解析：通常在一个网站平台上，

9、会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，要做到：标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点；追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖；房源描述详尽，要从房屋的“特征”、“优点”以及给客户带来的“利益”等多方面进行描述。房屋登记的工作程序有（）。A.申请B.审核C.核准D.登簿E.发证答案：A,B,D,E解析：房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。在经纪人员的日常工作中，需要进行各种案头工作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具，包括（）。A.制作类B.计算器C.发布

10、器D.文本类E.应用类答案：A,B,C,D解析：在房地产经纪人员的日常工作中，需要进行各种案头工作，如客户购房能力评估、贷款还款额计算、对外发布信息的文件（如房型图、房源视频等）制作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具，大大方便了房地产经纪人，如某软件为房地产经纪人提供了五大类二十多种辅助工作，包括：制作类。包括视频制作、全景图制作、房源介绍制作（单页、多页）、房型图制作、网上门店制作器、地图集成等。计算器。包括购房能力评估、等额本息还款计算、提前还款计算、等额本金还款计算、个人住房公积金贷款计算、税费计算等。发布器。包括网站发布器、报纸发布器、短信发布器、邮件发布

11、器等。文本类。包括通信录、记账本、工作日志（计划安排）、文本工具（公文秘书）、辅助决策（置业顾问）等。其他。包括业务提醒、钥匙管理、聊天工具、房源搜索器等。按照价格法、房地产经纪管理办法等法律法规要求，房地产经纪机构应（），为委托人提供价格合理、优质高效服务。A.秉公执法B.尽职尽责C.公平竞争D.合法经营E.诚实守信答案：C,D,E解析：房地产经纪机构应按照价格法、房地产经纪管理办法等法律法规要求，公平竞争、合法经营、诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务。张某上年度年薪为48000元，公积金缴存比例为12%，则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。A.200B.400C.480D.96

12、0答案：D解析：住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额（职工本人上一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例）（职工本人上一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：480001212%480001212%960（元）。2022房地产经纪协理答疑精华5辑 第3辑按照（）划分，不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。A.业务类型B.登记主体C.登记物类型D.登记物权类型答案：D解析：不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异

13、议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。房地产经纪服务的方式包括（）。A.房地产居间B.房地产代理C.房地产担保D.房地产拍卖E.房地产行纪答案：A,B解析：按经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪。其中，行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，其主要法律依据是中华人民共和国合同法，并不适用于房地产。因此，就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为两大类：房地产居间；房地产代理。办理组合贷款，申请人须提供的活期储蓄卡或存折（）个。A.1B.2C.3D.4答案：B解析：办理组合贷款，申请人须提供资料一

14、般包括：申请人及共同申请人身份证明；已办理网签的商品房买卖合同或存量房买卖合同；活期储蓄卡或存折2个，一张用于归还住房公积金贷款用，一张用于归还商业贷款用；申请人所在工作单位开具的收入及职业证明；其他材料，如要求申请人提供银行出具的近六个月收入账单。集体土地所有权首次登记的申请人可以是（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.本村村民E.乡（镇）集体经济组织答案：A,B,C,E解析：土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请

15、；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。从健康角度出发，在选用装饰装修材料时应注意（）。A.尽量选用天然材料B.选择色彩明快的材料C.选用保温隔热、吸声隔声的材料D.选择不易挥发有害气体的材料E.尽量避免选用那些使用过程中感觉不安全的材料答案：A,C,D解析：建筑空间是人们居住或活动的场所，其装饰装修可以美化环境、愉悦身心、提高生活质量。因此，应从人体健康角度出发，尽量选用对人体无害的天然材料，选用保温、隔热、吸声、隔声的材料。#养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户（）。A.进行分级B.探询购买动机C.提供专业咨询D.集中开展市场营销答案：C解析：

16、养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。从法律上讲，基本服务完成的标志是（）。A.手续办理完毕B.房地产交易合同签订C.房地产经纪服务合同签订D.缴费完毕答案：B解析：房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点、代办服务完成的节点等。这里要区分基本服务与代办服务完成的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房

17、地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。2022房地产经纪协理答疑精华5辑 第4辑房地产经纪服务合同保存期限不得少于（）年。A.3B.5C.8D.10答案：B解析：保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据房地产经纪执业规则规定：“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”收受定金的一方不履行约定的义务的，应当（）返还定金。A.原数B.双倍C.三倍D.无须答案：B解析：根据我国法律规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；

18、收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为（）。A.聚焦战略B

19、.低成本战略C.一体化成长战略D.多样化战略答案：C解析：一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联

20、合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。房地产买卖市场的特点不包括（）。A.完全竞争性B.区域性C.周期性D.易于形成泡沫答案：A解析：由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备以下特点：垄断竞争性；区域性；周期性；易于形成泡沫。在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行查验的工作有（）。A.检查房屋的结构B.查验装修和设备C.查看计量表D.检查家具家电E.办理房屋备案答案：A,B,C,D解析：在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行实地查验时应注意：检查房屋的结构。建筑物不均匀沉降、使用中荷载超出允许范围以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱

21、等结构部分出现裂缝，查验时应特别关注。查验装修和设备。通常装修的折旧年限是五年，装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。查看计量表。查验时一定注意户内各种计量表是否能够正常使用，并记录读数。检查家具家电。应按照交易合同一一查验，并登记造册。在承购房屋经纪服务中，若承购的房屋是住宅的话，房地产经纪机构应了解（）。A.住房面积B.临路状况C.小区环境D.商业配套E.委托人的意向区域答案：A,C,D,E解析：房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本

22、信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。新建商品房销售代理合同的主要内容有（）。A.经纪服务费用及其支付方式B.委托期限与方式C.房地产经纪机构的权利义务D.房屋经纪业务中的创新服务E.违约责任答案：A,B,C,E解析：新建商品房销售代理合同的主要内容包括：新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况；新建商品房的基本情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；委托期限与方式；经纪服务费用及其支付方式；委托方的权利义务；房地产经纪机构的权利义务；违约责任；合同变更与解除；合同纠纷解决方式。2022房地产经纪协理答疑精华5辑 第5辑实地查看房屋物业服务状况的

23、内容不包括（）。A.物业服务企业的资质B.物业服务费的标准C.小区周边的自然景观D.小区环境的整洁情况答案：C解析：对房屋物业管理状况进行实地查看，主要描述和说明下列指标和因素：物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。物业服务费标准和服务项目。基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。房地产经纪服务合同的签订方是（）。A.房地产经纪机构和房地产经纪人员B.房地产经纪人员和第三方C.第三方和委托人

24、D.房地产经纪机构和委托人答案：D解析：房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。在房地产经纪行业，房地产经纪人在存量房交易过程中多起到（）的角色。A.交易撮合B.带客看房C.居间服务D.现场解说答案：C解析：在房地产经纪行业，房地产经纪人在二手房（存量房）交易过程中多起到居间服务的角色，通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖（租赁）双方交易的达成，因此房源是服务内容构成部分，不可分离。房地产服务业是房地产中介服务业和（）的合称。A.房地产咨询业B.房地

25、产估价业C.物业管理业D.房地产经纪业答案：C解析：目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房屋租赁经营和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：C解析：目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。不动产登记制度的类型中，产权登记制可分为（）两种。A.契据登记制和托伦斯登记制B.契据登记制和权利登记制C.权利登记制和异议登记制D.权利登记制和托伦斯登记制答案：D解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。房屋出售经纪服务合同中，应标明的出售房地产的基本情况有（）。A.债权债务信息B.实物信息C.配套设施设备D.周边环境信息E.交通道路信息答案：A,B,C解析：房屋出售经纪服务合同中标明出售房地产的基本情况，包括房屋基本信息、区位信息、实物信息、配套设施设备、债权债务信息等。房屋信息尽可能详细，能够更好地完成经纪工作。