21年房地产估价师历年真题7章.docx

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1、21年房地产估价师历年真题7章21年房地产估价师历年真题7章 第1章 材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流

2、量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。参见教材P209。 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。A3610.5B619.5C3711.5D3719.5正确答案：AVi+1aPi+(1a) Vi36000.65+(1O.65)36303610.5(元/m2)除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（）答案：错解析：在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可

3、能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的抵押权人C.房屋的地役权人D.与登记权利人发生其他法律纠纷的人利害关系人E.房屋的建设用地使用权人答案：A,B,C,E解析：“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。 股票是由有限责任公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证。（ ）此题为判断题(对，错

4、)。正确答案： 工业用地的土地使用权出让最高年限是( )年。A80B60C50D70正确答案：C答案 C工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。商品的耐用程度影响需求价格弹性，商品越是耐用，需求弹性越小。（）答案：对解析：本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。21年房地产估价师历年真题7章 第2章下列属于不动产登记类型的有（）。A.本登记 B.预登记 C.所有权登记 D.林权登记 E.其它登记答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物分类。不动产登记有多种分类方法。按照登记的效力不同

5、，可分为本登记与预登记；按照登记的物权可分为所有权登记和他项权利登记；按照登记的物可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是( )。A、 1年B、 3年C、 15年D、 合理使用寿命期答案：D解析： 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A

6、负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，

7、国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，

8、商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A、4000B、4004C、4021D、4037答案：D解析：本题考查的是基准地价修正法。该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.8950001746.625000 4037（万元）。参见教材P382。某宗房地产2022年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2022年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2022年1月1日为100）

9、。该宗房地产2022年10月1日的价格为9095.42元/m2。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2022年10月1日的价格计算如下：710098.076.59095.42（元/m2）。关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有： 期限短，一般都在一年以内；面额固定，起点高；利率比同期限的定期存款高； 不记名，可自由转让；不能提前提取现金。 目前我国采用的记账法是单式记账法。（ ）

10、此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题7章 第3章 下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格正确答案：D 甲领取0.3万营业房房屋所有权证后，应当（ ）A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B 在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是

11、利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。答案：对解析：增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（）答案：对解析：受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期

12、趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是( )。A基础设施状况B城市或区域总体经济发展水平C产业与结构布局D社区和城市发展形态正确答案：D答案 D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。A、应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C、在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中

13、应扣减需补交的土地使用权出让金答案：C解析： 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。选项C错误，这个是划拨用地，土地取得成本不应当包含土地出让金的。下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响答案：C解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业

14、自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A.耕地占用税 B.征地管理费C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费答案：D解析：21年房地产估价师历年真题7章 第4章 归纳起来，房地产的形态有（ ）。A土地B区位C建筑物D房地E权益正确答案：ACD房地产的形态有土地、建筑物、房地三种，而房地产是区位、权益和实物的综合体。某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利

15、用总体规划，该土地用途分类是（）。A.农用地B.工业用地C.建设用地D.乡镇企业用地答案：C解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。某乡镇企业用地，属于非农业建设用地。从土地总体规划而言，属于建设用地。下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。参见教材P7173。当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理

16、论价格；当估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。（）答案：对解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理论价格；当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（）答案：对解析：广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济

17、成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。（）答案：对解析：本题考查的是保险的种类。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。设该房屋单位建筑面

18、积的重新购建价格为VB,计算如下：(1)建筑安装工程费=1 200元/m2(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2答案：解析：改错如下：（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A、描述性调查B、试探性调查C、因果性调查D、创造性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税答案：对解析：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。21年房地产估价师历年真题7章 第5章(2022年真题) 对某一房产市场中不同物业类

19、型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析答案：B解析：本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金答案：B,C,D,E解

20、析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。 2022年10月12日原建设部发布了注册房地产估价师管理办法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：错解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投

21、资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。 用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。A0B/ （1+Yn）CnD正确答案：B一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%25% B.25%35% C.35%45% D.45%50%答案：C解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%。下列有关房地产征收征用的需要

22、，表述正确的是（）。A、房地产征收和征用，都是为了公共利益需要，但并不都具有强制性B、房地产征收是所有权的改变，不存在返还的问题C、房地产征用是使用权的改变，同时也是无偿的D、房地产征收就是指强行租用；征用就是指强行购买答案：B解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。选项A错误，房地产征收和征用具有强制性；选项C错误，房地产征收和征用都不是无偿的；选项D错误，征收，即强行购买；征用，即强行租用。参见教材P1920。 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A 对

23、拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。A预算法B成本法C定额法D拍卖法正确答案：B答案：B。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用成本法评估。21年房地产估价师历年真题7章 第6章估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实

24、例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性答案：B解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 房地产开发企业的经营承办主要包括（ ）A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售

25、成本E现金报酬率正确答案：ACDE 从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产正确答案：BCE下列房地产阁中，作为房屋所有权证附图的是（ ）。A.地籍图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房产图。分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。 是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A差异性

26、B各异性C特色性D独立性正确答案：B答案 B 各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。下列税收中，按年计算、分期缴纳的是( )。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所得税答案：C解析：城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。（）答案：对解析：本题考查的是收集

27、交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。（）要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。A、差异原则B、类似原则C、替代原则

28、D、可比原则答案：C解析：考点:替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。21年房地产估价师历年真题7章 第7章变异指标主要是指自由差。 ( )答案：错解析：变异指标主要是指标准差。 建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产测绘的特点包括（）。A.测图比例尺大 B.测图比例尺小 C.测绘内容较多 D.精度要求低 E.修测.补测及时答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；精度要求高；修测、补测及时。 评估某宗房开发用地2022年

29、10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2022年10月16日。如果预测该宗土地2022年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2022年10月16日，即在2022年10月16日的房价实际为( )万元。A2526B2241C2135D2985正确答案：C对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化答案：B解析：本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。参见教材P406。为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷

30、款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A、25% B、30% C、35% D、50%答案：C解析： 本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也

31、乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（）。A、求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B、先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C、不考虑补交的出让金D、要求甲公司补交土地出让金答案：A解析：购买划拨用地时，需要补交土地出让金。 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的（ ）。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序正确答案：D为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。( )答案：对解析：知识点 工程造价计价的基本原理和方法