21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章.docx

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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第1章火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。A、未来运营费用风险B、机会成本风险C、变现风险D、或然损失风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。 一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长正确答案：C短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？答案：解析： 5、房地产投资项目可行性研究报告开发项目可行性研究应包括以下主要内容

2、： （一）项目总论（二）项目概况（三）项目投资环境分析（四）项目区域环境分析（五）房地产市场分析（六）项目市场定位（七）项目规划与建筑方案（八）项目开发建设进度安排（九）投资估算与资金筹措（十）项目经济效益分析（十一）项目风险分析（十二）项目社会效益和影响分析（十三）项目可行性研究结论与建议估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象。估价对象由委托人和估价目的双重决定。 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析正确答案：C不确定因素是不可避免地存在着，但是它们的变化

3、是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。( )答案：对解析：知识点 土地补偿费及征地管理费选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A.商业信誉和财务状况 B.可出租面积或可使用面积 C.出租单元的面积规划和室内装修 D.所需面积大小 E.需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商

4、业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第2章下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A.目标定价法 B.挑战定价法 C.领导定价法 D.认知价值定价法 E.随行就市定价法答案：B,C,E解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：本题考查的是最高额抵押。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定

5、的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（）答案：错解析：复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连

6、续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。A.全国人民代表大会及其常务委员会 B.国务院 C.省.自治区.直辖市的人民代表大会 D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以（）为基础的。A、收益递增递减原理B、均衡原理C、适合原理D、替代原理答案：D解析：考点:替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的

7、客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（）等。A.未经国家征收的集体土地上的合法房屋 B.代管房屋 C.司法机关查封的房屋 D.共有房屋 E.商品房预售许可证办理之中的房屋答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有

8、关规定建设的；不符合工程质量标准，验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第3章 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模正确答案：BCD下列行为中，应缴纳契税的是( )。A.中国公民受让英国的一套住房B.某高校承受房产用于教学C.张某以获奖方式取得一套房屋D.王某继承取得房屋答案：C解析：下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

9、1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；(抵债抵押)3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为

10、60万元，该公司2022年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，2022年9月10日，该房地产抵押评估价值P应为（）万元。A、560B、500C、440D、400答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。建设用地使用权性质为划拨，在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，则抵押价值=500-60=440万元。 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋正确答案：AE根据房地产广告发布暂行规

11、定的规定，不得发布房地产广告的情形有：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定的其他情形。 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2022年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了1

12、1.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2022年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。正确答案：1)店面总价格：1.150=55(万元)(

13、2)抵押贷款总额：55-5 11.5=38.5(万元)(3)i=6.5%，n=10年(4)出租租金：出租第一年租金：1501250=9(万元)(5)自有资金现金流量表如下表所示：设最低转售单价为y元/m。名移年末自有资金抵押贷款还本付息经营费用装饰费租金转售收人0125311.545.363955.3639(1+2)65.3639(1+2)275.3639(1+2)385.3639(1+2)495.3639(1+2)5105.3639(1+2)6115.3639(1+2)7125.3639(1+2)8135.36369(1+2)950Y 下列关于利率的叙述有误的是（ ）。A利率从不同角度分类，

14、可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施正确答案：B中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家统一利率的基础上，实行一定幅度内利率的上下浮动。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第4章某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（ ）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.110

15、00答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000（m2），房地产总价800050004000（万元），土地价值房地产总价建筑物价值400018002200（万元），楼面地价土地价值/建筑面积2200万元/50004400（元/m2）。P105。30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法答案：A解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。在强制拍卖中，拍卖程

16、序启动、进行、中止、终结，均由法院主导决定。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。法定主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。某建筑物0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000 B.29.000 C.52.000 D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m。 城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。（ ）。正确答案：房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形

17、成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是( )。A.张某B.李某 C.赵某D.甲保险公司答案：B解析：被保险人享有向保险人要求保险损失赔偿或给付保险金的法人或自然人。受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。21年房地产估价师模拟冲刺试题集

18、6章 第5章 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（）答案：错解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载属于偶然荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产经营模式中，现金

19、流出不包括“运营成本”的是（ ）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅

20、项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。需要关注城市主导产业带来的污染类型为（）。A.硫氧化物B.煤渣和粉煤灰C.工业废水D.放射性辐射污染答案：B,

21、C解析：该城市主导产业以煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输为主，容易形成煤渣和煤灰粉污染、工业废水污染。A 项，硫氧化物及其危害污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。D 项，放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。放射性辐射污染的主要来源有：宇宙线；地球上的天然放射性源；人类活动增加的辐射；核燃料的“三废”排放。 （ ）是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A差异性B各异性C特色性D独立性正确答案：BB各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两

22、幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。21年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第6章在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案：错解析：本题考查的是分解法。功能落后折旧可分为可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。参见教材P324。在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。A.28.60% B.35.00% C.40.00% D.50.00%答案：C解析：某城市居民人均月收入自2

23、022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：? 业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。A与会业主所持投票权1/2以上B全体业主所持投票权1/2以上C与会业主所持投票权2/3以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上

24、通过。某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A、小于20%B、满足目标收益率要求C、大于20D、不满足目标收益率要求答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。 房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与社会发展计划相适应。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。A、抵押贷款传递证券B、抵押贷款转换债权C、抵押贷款直付债券D、抵押贷款担保债务答案：B解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。