21年房地产估价师答疑精华8章.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华8章21年房地产估价师答疑精华8章 第1章明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）答案：对解析：考点:估价基本事项概述。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40000B.53600C.66800D.80000答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。本题中

2、，面积误差比（实测面积-预测面积）/预测面积100%（100-110）/110100%-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款11040003%11040006.0909%266800元。参见教材P133。 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：夫妻共有一套房改

3、房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（）答案：错解析：房改售房的价格应符合政府有关该价格测算的要求，是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（）。A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年10月18日B、利用假设开发法测算土地总价，价值

4、时点为2022年4月18日C、开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D、建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E、销售期为2022年4月18日至2022年4月18日答案：A,D,E解析：考点:后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2022年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2022年10月18日到2022年4月18日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2022年10月18日到2022年10月18日；销售期为2022年4月18日到2022年4月18日。21年房地产估价师答疑精华8章 第2章 对

5、收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。A租金收入减少B附加支出增加C物业资本价值下降D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣正确答案：ACE对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。（ ）正确答案：资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。 纳税人负担的轻重主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

6、 (四)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A道路扩宽后，交通发生变化B绿地率发生变化C公共配套设施发生变化D土地形状发生变化正确答案：B(2022真题) 写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。房产图的测绘是按照“ 先碎部后控制” 的原则进行。 （ ）答案：错解析：本题考查的是房产图。房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制后碎部”的原则

7、进行。21年房地产估价师答疑精华8章 第3章委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。（）答案：对解析：本题考查的是代理。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。答案：错解析：一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作有很大的差别。 银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。A1005.56B1010.

8、56C1110.56D1115.56正确答案：D 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C土地增值额D房屋增值额正确答案：C估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？ 、一份完整的估价报告应包括哪些内容？ 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？答案：解析：1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混

9、不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的

10、是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。 （ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C21年房地产估价师答疑精华8章 第4章下列房地产市场指标

11、中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序正确答案：D答案 D为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估

12、价程序。路线价法主要适用于（）的估价。A、乡村临街商业用地B、乡村临街居住用地C、城镇临街商业用地D、城镇临街居住用地答案：C解析： 本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解析：开发持有出租出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建

13、设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A发行可转换债券B发行普通股股票C发行优先股股票D发行公司债券答案：D解析：公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为2

14、5m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A1667B1765C1875D2000正确答案：D21年房地产估价师答疑精华8章 第5章 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力正确答案：A答案 A 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2022年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵

15、押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2022年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。A、 建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证B、 房屋所有权证、原土地使用证C、 土地使用权出让证件、房屋所有权证D、 房屋销售许可证、土地使用权出让证件答案：C解析：关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A、房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B、房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C、房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D、房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E、鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担答

16、案：B,D解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD答案：ABCD居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿化用地。下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治

17、安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素包括：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。参见教材P134。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（）答案：对解析： 本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。21年房地产估价师答疑精华8章 第6章（）是以扩大

18、分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。A、概算指标B、概算定额C、预算定额D、施工定额答案：B解析： 本题考查的是工程建设定额计价法。概算定额是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日答案：A解析：考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售

19、期的起点。陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（ ）。A.缴纳契税、营业税B.如实申报成交价格C.签订房屋买卖合同D.按3元/m2标准缴纳交易手续费答案：B,C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。选项A，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产

20、的单位和个人开征的一种税，应由江某缴纳；选项D，住房转让手续费，按住房建筑面积收取，收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平方米6元，陈某购买的是存量房，手续费为每平方米6元。 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）正确答案：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取正确答案：ABDE合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。（）答案：对解析：本题考查的是混凝土。合

21、理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。21年房地产估价师答疑精华8章 第7章凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。某在建工程为框架结构，开工于2022年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开

22、工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2022年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用

23、现金流量折现法测算该在建工程2022年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。设该在建工程的正常购买总价为V:答案：解析： 如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，则不应接受该项估价委托。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A、 估价细则B、 估价原则C、 估价准则D、 估价程序答案：D解析：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断

24、提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。 投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（ ）。A提高投资收益B降低系统风险C降低个别风险D使投资毫无风险正确答案：C21年房地产估价师答疑精华8章 第8章下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产

25、区位因素。选项D是区位因素。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 ( )答案：错解析：不需开收据。 以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（ ）。A房地产价格B房地产市场预期C金融相关因素D相关商品价格正确答案：C房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。李某于2022年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2022年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2022年9月为筹集资金，作其他投

26、资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2022年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2022年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2022年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么答案：解析：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺

27、李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。下列选项中，采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A、开发商难以估算成本B、开发商处于市场领导者地位C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D、开发商打算与同行和平共处E、开发商具有向市场领导者挑战的实力答案：A,D解析：考点:制定租售方案。市场追随者在以下情况下往往采用随行就市定价法：（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。选项B属于领导定价法；选项C、E常见于挑战定价法。 契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：