21年房地产估价师经典例题6辑.docx

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1、21年房地产估价师经典例题6辑21年房地产估价师经典例题6辑 第1辑李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给了银行，办理了抵押登记手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。A银行、张某、王某依次受偿B张某、王某、银行依次受偿C银行优先赔偿，其次张某和王某同时受偿D张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿答案：C解析：物权的优先性表现在：当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权；同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。本题中，张某与王某的借款属于一般债权，而银行有基于该套房屋的抵押权，属于担保物权，即银行的担保物权优先于债权，应优先受

2、偿。同时，债权的平等性表现在，张某、王某的权利是债权，两个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力。债权也不具备排他性。某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（）元/m2。A3439B3473C3508D3608答案：B解析：期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格的计算公式为：期房价格=现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿，则该期房目前的市场价格（单价）

3、为： 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公

4、顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期，仍未元注册有效期。房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A、 资本金B、 预租售收入C、 借贷资金D、 政府资助答案：D解析：因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目。估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。A、基准地价修正法B、修复成本法C、长期趋势法D、多元回归分析法答案：D解析：考点:多元回归分析法。多元回

5、归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。取得国有建设用地使用权后，满2 年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。答案：对解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字

6、楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考点:收益法总结。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。21年房地产估价师经典例题6辑 第2辑不属于保险合同辅助人的是( )。A.保险受益人 B.保险代理人 C.保险公估人 D.保险经纪人答案：A解析：保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。”下列屋面防水保修的情形中，体现该规定的是（ ）。A

7、.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日B.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日C.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日D.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。承包人向发包人承诺的保修，从竣工验收合格之日起起算，房地产开发企业向业主承诺的保修，从商品房交付之日起起算。故2022年3月1日竣工验收合格，承包人承诺的保修至2022年3月1日；2022年3月1日商品房交付，开发企业承诺的保修至2022年3月1日，但由于

8、仍处于承包人承诺的存续期内，故开发商向业主承诺的保修至2022年3月1日。P113。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（）答案：对解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护 市场法估价的操作步骤有（ ）。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。 房地产的最高最佳使用具体包括（ ）。A最佳区位B最佳规模C最佳用途

9、D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD最高最佳使用具体包括二三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。 ( )答案：对解析：（）是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。A.开发性金融机构 B.农业政策性金融机构 C.进出口政策性金融机构 D.中小企业政策性金融机构答案：A解析：本题考查的是政策性银行。开发性金融机构是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。 交易日期修正的具体方法为（ ）。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。下列市场监测

10、与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数答案：A解析： 本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。21年房地产估价师经典例题6辑 第3辑 各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于

11、房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。A、 1.60B、 3.00C、 4.25D、 5.00答案：B解析：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。依本题意，评估的房地产价格为2000万元，应按累进计费率1.5%。收取估价费，为3万元。税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日

12、至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资

13、，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3 000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元5.计算利润(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费

14、一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元V =8217069元答案：解析：改错如下：(1)计算管理费错，应为：2 641 102元X5% = 132 055元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14 754 340元X(6% + 3%) = 1 327 891元(3)计算利润错，应为：（V+2 641 102 + 132 055)X20%=0. 2V+549 231 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保

15、险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（ ）正确答案：住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。 下列不属于平均指标的是（ ）。A众数B中位数C水平指标D调和平均数正确答案：C平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。下列( )属于投保人承担的义务。A、 交付保险费B、 如实告知保险标的情况C、 保证保险标的的正常情况和安全D、 不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人答案：A,B解析：保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。 某估价事务所于1998年6月

16、10日16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（ ）。A现在B委托人指定的日期C1998年6月12日D重新估价的作业日期中的某日正确答案：C根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）A.住宅质量保证书和住宅验收说明书 B.住宅使用说明书和住宅保修说明书 C.住宅质量保证书和住宅使用说明书 D.住宅保修保证书和住宅使用说明书答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业应当在商品房

17、交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。21年房地产估价师经典例题6辑 第4辑以下不属于地物的是（）。A.房屋 B.道路 C.河流 D.平原答案：D解析：本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。根据有关规定，可以发布房地产广告的是（）。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产广告。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。 地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响

18、，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入 B.租金收入 C.转让收入 D.利息收入答案：B解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。A上级房屋拆迁管理部门B人民法院C县级以上人民政府D同级人民政府正确答案：D建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化 B.有偿使用土地 C.市场配置 D.盘活利用 E.规划总体控制答案：A,C

19、,D解析：本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。A.10B.20C.30D.60答案：B解析：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地声B未解决权属争议的房屋C己出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房正确答案：BD城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)也规定下列房地产

20、不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修

21、书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。21年房地产估价师经典例题6辑 第5辑 下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D 甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。A取得土地使用权证B投入资金

22、达到工程建设总投资的20%C取得建设工程规划许可证D取得商品房预售许可证正确答案：ACD下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A净经营收入=有效毛收入经营费用B净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税答案：A解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交

23、给业主的净经营收入尽可能大。下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（）。A.连锁健身房 B.公安机关办公楼 C.游泳馆 D.度假村答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。 平均收益是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。 根据以下材料，请回答 101109 问题： 某房地产开发公司

24、（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权

25、退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。第101题：开发公司征用该片土地应报（ ）审批。AZ县人民政府BY市人民政府CX省人民政府D国务院正确答案：C在需求不足及经济衰退时

26、期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。A.降低再贴现利率 B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率 D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券答案：A,E解析：通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。物业资产管理的职

27、能包括( )。A、 物业管理B、 设施管理C、 资产管理D、 运营管理E 组合投资管理答案：A,B,C,E解析：解析 物业资产管理含义21年房地产估价师经典例题6辑 第6辑 统计资料的收集中，报告单位与调查单位有时一致有时又不一致。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）答案：对解析：购买收益性房地产应视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。金融的概念延伸到金融资产和金融

28、市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（）答案：对解析：本题考查的是金融的概念。金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降答案：A解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方

29、案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A、经济折旧B、功能折旧C、物质折旧D、设备折旧答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P311。某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1

30、.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：1. 一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估

31、价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。 城市房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）正确答案：成本计划可分解为（）方A、材料设备成本计划 B、管理费成本计划 C、人工费成本计划 D、不可预见成本计划 E、施工机械费用计划答案：A,B,C,E解析：本题考查的是成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（）答案：对解析：由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。