21年房地产估价师考试真题及答案6篇.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及答案6篇21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第1篇估价中的不同意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不应作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存答案：A解析： 本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存。某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元30=15 亿元。 房地产开发投资的经济效果的

2、大小主要由（ ）等指标来衡量。A销售收入B成本利润率C现金回报率D投资收益率E开发利润正确答案：BDE房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。 传统的房地产周

3、期理论主要包括（ ）。A在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡会持续一定的时期B房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别C在房地产每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程D房地产市场处于平衡状态下，投入资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力正确答案：ACD（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手 B.基础 C.原始 D.二手答案：D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 土地价值不包含地上( )的价值。A装修工

4、程B物业C建筑物D物产正确答案：C答案 C如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。 一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能正确答案：B21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第2篇对于单层工业厂房来说，墙体承重结构的墙体仅起围护的作用。（）答案：错解析：本题考查的是建筑的组成。单层工业厂房的结构组成有两种类型，即墙体承重结构和骨架承重结构。墙体承重结构为外墙采用砖、砖柱的承重结构类型。骨架承重结构是采用钢筋混凝土构件或钢构件组成骨架的承重结构类

5、型，这种类型的墙体仅起围护的作用。 应付债券属于流动负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该建筑物的重置价格为（ ）万元。A450B495C540D605正确答案：B某建筑物的重置价格为800万元，已使用10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，则建筑物的每年折旧额是( )万元。A、 13B、 14C、 19D、 23答案：C解析：知识点 年限法及物质折旧的项目估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）答案：错解析：本题考查的是制定估价作业方案的思路。估价技术路线是评估估

6、价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。 持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：三级资质房地产估价机构可以从事企业清算涉及的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案：C解析：本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干

7、制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第3篇 关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日正确答案：A下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（）。A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B.在集体土地上建设的房地产发布销售广

8、告应载明集体经济组织名称 C.预售商品房广告涉及装修装饰的，应当真实.准确.清楚.比例恰当 D.在房地产广告中的项目位置示意图，应当准确.清楚.比例恰当 E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告。关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。A房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高

9、于合理空置率E房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段答案：A,B,C解析：A 项，房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响；市场信息不充分；生产者与消费者心理因素的影响。B 项，根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。C 项，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。D 项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下。E 项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通

10、货膨胀属于( )。A.需求拉动型通货膨胀 B.成本推动型通货膨胀C.结构失调型通货膨胀 D.预期型通货膨胀答案：B解析：通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。按照形成原因，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。(1)需求拉上型通货膨胀。是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是投资、消费膨胀，以及政府支出大幅扩张，金融部门过分提供信用，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口。一旦这个缺口超过一定限度，必然牵动物价上涨

11、，形成通货膨胀。(2)成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用 B.折旧费 C.摊销费 D.修理费答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款

12、。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RMA/VYMYM/（1YM）n1，按年等额偿还贷款本息，则RM8%8%/（18%）10114.903%；（2）购买者要求的税前现金流量5010%5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135%）/1000056.232（万元）；（4）抵押贷款金额6.232/14.903%41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82万元。参见教材P275。

13、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200+495.53 =695.53万元。参见教材P257。 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实

14、际违约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第4篇某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地

15、使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。该城市的性质为（）城市。A.中心B.工业C.商业D.交通港口答案：B,D解析：工业城市是指以工业生产为主，工业用地及对外交通运输用地占有较大的比重。交通港口城市是指由对外交通运输发展起来的，交通运输用地在城市中占有很大比例的城市。本案例，该城市以煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等为主导产业说明该城市的性质为工业城市和交通港口城市。房地产估价师注册证

16、书失效的情形有（ ）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被吊销营业执照的E.不具有完全民事行为能力的答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册证书失效的情形：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他。关于勘察设计单位的资质，以下说法正确的是（）A.工程勘察综合资质只设甲级 B.工程勘察专

17、业资质根据工作性质和技术特点设立类别和级别 C.工程勘察劳务资质不分级别 D.建设工程勘察设计资质分为工程勘察资质.工程设计资质和工程勘察劳务资质答案：D解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件答案：A解析：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。” 对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在商品房交易中，常见的

18、最低价格有（ ）。A商品房销售中的起价B拍卖活动中的保留价C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E采用收益法确定的参考价格正确答案：AB拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3

19、月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。A.抵押估价时无需考虑装修价值B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以委托评估。 下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。A业主委员会成立以前

20、，维修基金由房地产行政主管部门代管B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主正确答案：BCD21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第5篇下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.租赁权答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权包括自物权和他物权，选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债

21、权。在房地产投资中，正杠杆效用”指的是通过金融杠杆的作用，可以增加权益投资者的回报。（）答案：对解析： 本题考查的是WACC分析。在房地产投资中，正杠杆效用”指的是通过金融杠杆的作用，可以增加权益投资者的回报。(2022真题) 被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。 金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）正确答案：通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处

22、80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/，最后公示估价机构评估价格8890元/，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/。下列关于房屋征收价值确定的表述中，正确的是（）。A、房地产估价机构与征收人协商确定B、征收部门根据周边市场状况确定C、由被征收人确定的房地产估价机构评估确定D、征收人和被征收人协商确定答案：C解析： 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构评估确定被征收房屋价值。 国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。

23、（ ）正确答案：2022年7月1日，行政许可法实施后，根据行政许可法、国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定和建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目。(2022真题) 某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率负债总额/资产总额资产负债所有者权益负债资产所有者权益18006001200资产负债率1200/180

24、066.67%。 已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。A13.0%B43.3%C30%D23.3%正确答案：C答案 C 600+2000100%=30%21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第6篇按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。参见教材P5。租

25、赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A.转租赁 B.杠杆租赁 C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。 下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。A抵押人到期来偿还债务的B抵押人擅自处分抵押房地产的C抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的正确答案：ABC根据城市房地产管理管理办法第40条规定

26、，DE两项不正确。张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%答案：A解析：名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。张某与W 房地产开发公司签订了商品房买卖合同(预售)，预测面积为100 。后张某所预购商品房实测面积为106 。其面积误差比为( )。A.1%B.3%C.6%D.9%答案：C解析：面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积100%(106100)/1006%。A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方

27、式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。A、2B、3C、4D、5答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。临时用地的土地用途可由临时土地使用者根据建设需要临时调整。（）答案：错解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。临时用地的土地用途不得改变，不得从事生产、营业或其他经营性活动。 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。A 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）正确答案：ACD