21年房地产经纪人历年真题解析8节.docx

《21年房地产经纪人历年真题解析8节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产经纪人历年真题解析8节.docx（31页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产经纪人历年真题解析8节21年房地产经纪人历年真题解析8节 第1节按照房地产用途，房地产市场可分为（ ）。A.居住房地产市场B.长三角房地产市场C.高档房地产市场D.非居住房地产市场E.房地产租赁市场答案：A,D解析：按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房市场。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有（）。A、硬度和耐磨性B、密度C、弹性和塑性D、脆性和韧性E、吸水性和吸湿性答案：A,C,D解析：建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质

2、，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。在制定新建商品房销售价目表时，应开展的基础工作有（ ）。(2022年真题)A.对市场进行调查B.对竞争项目深入了解C.重点记录竞争项目的差异点D.寻找本项目各楼层、各单元的共同点E.对本项目进行查勘及爬楼打分答案：A,B,C,E解析：作为房地产经纪机构，在制定价格前，首先需要对市场进行调查、对竞争楼盘详细深入了解、对本体楼盘进行查勘及爬楼打分，重点记录竞争楼盘、本项目各楼层各单位的差异，这是制定价格的基础。在高浓度环境中滞留12小时，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是（ ）。A.一氧化碳B.氮氧化合物C.硫氧化物D.碳氢化合物答案：A解析：

3、一氧化碳是无色、无味、有害的气体，不利用检测仪器很难识别，因此其危害性比刺激性气体还要大。在一氧化碳高浓度环境中滞留12小时，可使人头痛、恶心甚至昏迷；即使在低浓度下，长时间的停留也会有很大的害处。记忆是过去的经验通过（）的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。A.识记B.保持C.再认D.回忆E.重复答案：A,B,C,D解析：记忆是过去的经验通过识记、保持、再认和回忆的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（ ）的特征。(2022年真题)A.相似性B.动态性C.可代替性D.可操作性答案：B解析：房源的动态性

4、主要包括两个方面：物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。房地产项目在销售前，需要对销售现场进行包装，其目的是为了将（ ）传递给客户。A.项目的质量品质B.服务体验C.项目的形象定位D.建筑风格E.房企品牌影响力答案：A,B,E解析：

5、房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行形象设计和装修，目的是将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。共用题干甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人周某于2022年7月20日接待了客户王某。王某两年前在某城市郊区的大学城购买了多套单面积在8090m2的多层住宅，购置价格在40万50万元/套。由于该区域住宅租赁需求极少，王某购入这几套住宅后一直未能租出。目前该区域市场上同类住宅卖到60万75万元/套。根据权威机构对大学城区域住宅市场的调查，目前该区域住宅市场上潜在购房人的购房动

6、机完全来自自住。王某正在考虑是否应该继续持有这些住宅。王某的基本想法是：如果未来35年内这些住宅的市场价格有望上涨则继续持有，否则将尽快卖出。故向周某咨询。周某经过调查，发现如下信息：当地金融机构个人住房抵押贷款业务的贷款额上限是住宅总价的70%，贷款期限最长为15年，贷款年利率为8%。根据当地政府统计部门公布的资料，未来5年大学城区域新增常住人口5万人，该区域内户均人口为2.5人。大学城区域内中高收入家庭中不同收入水平的家庭在区域家庭总数所占比例为：13万14万3%16万17万5%19万20万2%14万15万3%17万18万5%20万21万1%15万16万4%18万19万2%-此外，大学城区

7、域内8090 m2的多层住宅现有空置面积120 000 m2，将在未来5年内上市销售的同类商品住宅面积为150 000 m2。若贷款限制条件为月还款额不得大于贷款人家庭收入的30%，则家庭年收入在()元的家庭是王某所持住宅的潜在购买人。A:13万15万B:15万l6万C:17 万21万D:21万25万答案：C解析：21年房地产经纪人历年真题解析8节 第2节房地产项目产品定位的方法有（ ）。A.房地产项目市场分析方法B.目标客户需求定位法C.建筑策划方法D.竞争导向定位法E.项目SWOT分析方法答案：A,B,E解析：产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求，并结合企业所具有资源优势，为目标客

8、户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。房地产产品定位具体有以下三种定位方法：房地产产品市场分析定位法；房地产产品SWOT分析定位法；房地产产品的目标客户需求定位法。共用题干宋小姐是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同

9、获得收益。房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任的方式的不同，可以分为( )。A:民事责任B:行政责任C:刑事责任D:经济责任答案：A,B,C解析：房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用的手段包括：无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用（）的方式争揽业务，与同行进行业务竞争。A、设置障碍B、商业贿赂C、制造纠纷D、诋毁诽谤答案：B解析：房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；无正当

10、理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷。在新建商品房销售代理业务的销售筹备阶段，主要的工作内容有（）。A.签订销售代理合同B.制定营销策划方案C.准备销售资料D.客户积累E.培训销售人员答案：B,C,D,E解析：新建商品房销售代理业务的基本流程包括：接受委托阶段；销售筹备阶段；现场销售阶段；协助签约阶段；交验结佣阶段。其中，在销售筹备阶段的工作内容有：制定营销策划方案；准备销售资料；布置

11、销售现场；配备及培训销售人员；积累客户。王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。3.王某申请贷款时，应向银行提供的资料为（）。A、 购房合同B、 自筹资金证明C、 抵押物清单D、 其父母身份证件答案：A,

12、B,C解析：申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：个人住房借款申请；身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；贷款人要求提供的其他文件或资料。以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当( )。A、 实行政府指导租金B、 补缴土地出让金C

13、、 将租金收入上缴国家D、 将租金中所含土地收益上缴国家答案：D解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“划拨土地的管理”的掌握。房产所有权人以营利为目的，将划拔土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。因此，本题的正确答案为D。以增值额、消费税额为计税依据的税种为（ ）。A.契税B.印花税C.城市维护建设税D.企业所得税答案：C解析：城市维护建设税（简称城建税）是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税。凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城建税以纳税人实际缴纳的增值额

14、、消费税额为计税依据，实行地区差别税率。为使客户成为真正的买方或租客，房地产经纪人应（ ）。(2022年真题)A.按照客户思路开展工作B.正确引导客户需求C.判断客户购买力D.了解最终出资人状况E.了解实际受益人状况答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人在与客户进行房源情况沟通的过程中，要细心体会客户需求的变化，引导客户将理想需求落实为实际需求，不断地修正其购房愿望。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之需求明确，方能成为客源。同时为了使客户成为真正的买方或租客，房产经纪人应进行客源需求分析，包括：目标物业与偏好分析；购买力与消费信用分析；客户购买动机分析；客户需求程度分析；客户购买决

15、策分析，即分析谁是最终出资人。21年房地产经纪人历年真题解析8节 第3节有关房地产代理活动，理解正确的是（）。A.经纪人只能以卖方的名义从事代理服务B.经纪人只能以买方的名义从事代理服务C.以买方还是卖方的名义从事代理服务须依据合同约定D.同时接受买卖双方的委托从事代理服务答案：C解析：在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。根据委托人在房地产交易中的角色买方（包括承租方）或卖方（包括出租方），房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理。下列不宜作为城市建设用地的有（ ）。(2022年真题)A.基本农田保护区用地B.坡度超过10的坡地C.江河

16、堤坝内的河滩地D.地震烈度在9度以上地区的用地E.地下具有开采价值矿藏的用地答案：A,C,D,E解析：不适宜城市建设用地是指自然条件很差，在现有的技术经济条件下要付出很大代价进行改造才能用于建设的用地。这类用地的主要类型包括：承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类；坡度超过20的坡地；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m的土地；受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。C项，堤坝以内的河滩地不能作为城市建设用地。D项，地震烈度是指地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度。在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。银行在审核确定个人住房贷款额度时，依据的主要指标是（）。A.借

17、款人在银行的存款额B.贷款利率C.贷款价值比D.偿还比率E.最高贷款限额答案：C,D,E解析：C项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70。D项，偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30。E项，贷款额度又称贷款限

18、额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：贷款金额不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。在某种程度上，业务领域选择类似于商业计划中的市场选择，但战略层面的定位更具有( )，而并不过多关注细节。A:整体性和大局性B:现势性和实践性C:前瞻性和全局性D:可行性和操作性答案：C解析：下列房地产出售价格实行政府指导价的是（ ）。(2022真题)A.公有住房出售的标准价格B.公有

19、住房出售的成本价格C.新建商品住房的出售价格D.新建经济适用住房的出售价格答案：D解析：新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3以下。下列关于公积金贷款的表述中，正确的有（ ）。A.住房公积金分为国管单位和市管单位两种B.住房公积金贷款年限一般为110年C.住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职员D.公积金贷款发放委托银行，并由借款

20、人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式E.只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄贷款年限47年（钢混）或房龄贷款年限57年（砖混）”，都可以申请公积金贷款答案：A,C,D解析：B项，住房公积金贷款年限一般为130年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。E项，商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：房龄贷款年限50；年龄贷款年限70。下列关于房地产经纪人员的说法中错误的有( )。A.房地产经纪人员可以

21、在全国范围内注册执业B.从事房地产经纪活动的基本条件是取得房地产经纪人协理从业资格C.未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得执业D.房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位E.房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构答案：A,D,E解析：下列中属于房地产经纪人员职业技能的有( )。A.恪守信用B.尽职守责C.市场分析D.人际沟通E.把握成交时机答案：C,D,E解析：21年房地产经纪人历年真题解析8节 第4节下列耕地中，属于免征耕地占用税的是（ ）。(2022年真题)A.制药企业占用耕地B.医院占用耕地C.港口占用耕地D.停机坪占用耕地答案：B解析：耕地占用税的免税规定有：

22、军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。城市商圈调查中，在（）的顾客占顾客总数量的l520，顾客比较分散。A、核心商圈B、次级商圈C、边缘商圈D、低水平商圈答案：B解析：房地产经纪人销售工作初步完成的标志是( )。A:实地看房B:客户接待C:交易撮合D:合同的签订答案：D解析：在房地产产品促销中，最主要最重要的促销方式是（ ）。A.广告促销B.降价促销C.赠送促销D.抽奖促销答案：A解析：房地产促销策略组合；房地产促销策略组合是对促销组合中的各个要素进行精心设计，对促销方式的选择、搭配和运用，以满足房地产营销的目的，实现组织运营战略目标。促销组合包括广告、公共关系、人员推销、销售

23、促进、直复营销等。其中，房地产广告是当前房地产产品促销中最主要，也是最重要的一个手段。广告促销最重要的目标就是提高企业形象。谁的定位准，谁的表现好，谁的力度大，谁就可能成为主赢家，而广告就成了赢家的旗帜。张某准备每年按相同的数额向银行存款，并打算在8年后达到10万元，假定银行存款年利率为5%，张某每年应向银行存款（）元。A.8460.49B.10472.18C.12500.00D.18468.19答案：B解析：将来值转换为等额年金的计算公式为式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。则张某每年应向银行存入的存款为：（1000005%）（1+5%）81=10472.18（元）。关于税

24、收的强制性的表述，错误的是（ ）。A.税收分配关系的建立具有强制性B.税收的征收过程具有强制性C.如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚D.税收征收完全是凭借国家拥有的法治权力答案：D解析：税收的强制性是指根据法律规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。主要体现在两个方面：一方面税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力；另一方面是税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚。承租人优先购买权不能实现的情形包括（ ）。A.在存在房屋共有人行使优先购买权的B.出租人将房屋出卖给近亲属的C

25、.出租人将房屋抵押的D.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的答案：A,B,D,E解析：承租人优先购买权不能实现的情形包括：在存在房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。关于房地产广告，正确的说法是( )。A:房地产广告中的价格必须是实际的销售价格B:不得含有封建、风水等迷信内容C:可以用乘坐交通工具所需的时间明示距离D:项目位置示意图应当比例恰当E:可以体现升值预期和投资回报等内容答案：A,B,D解析：C必须用实际距

26、离的数字表示;E不得有升值和投资回报等内容的承诺。21年房地产经纪人历年真题解析8节 第5节一幢7层楼的住宅，属于（ ）。(2022年真题)A.低层住宅B.多层住宅C.中高层住宅D.高层住宅答案：C解析：住宅根据层数，分为低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（7层9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指811层的住宅。房屋买卖代理收费，应( )。A.按成交价格总额的35%收费B.按成交价格总额的4.0%收费C.严格按照国家规定的标准收费D.采用差额定率累进计费答案：C解析：甲房地产经纪机构的经营战

27、略重点是专门为应届大学毕业生提供租房代理服务，此经营战略是（ ）。A.低成本战略B.聚焦战略C.多样化战略D.一体化战略答案：B解析：聚焦战略是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。实施该战略的前提思想是：企业业务具有专一化，并且能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务，从而超越在较大范围内提供服务的竞争对手。张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书

28、馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。(2022年真题)李某给出该房屋出售价格的建议时，应考虑的因素有（ ）。A.房屋室内装修状况B.房屋所在区域治安状况C.张某向甲公司支付佣金的高低D.甲公司掌握的客源信息情况答案：A,B解析：房屋现场勘查表是对房屋进行估价的重要参考资料，它包含了房地产经纪人在给出出售价格建议时所要考虑的因素：物业坐落；区域因素；房屋状况；装修情况及其他；绘制交通位置图和标准房型图。此外，房地产经纪人还需了解房产所处市场行情，收集已成交的可比较房产交易信息，如同一地区、同样格局、同样面积、同样风格、同样的建筑时

29、期的房产交易信息。A项属于装修状况及其他。B项属于物业管理范畴。房地产经纪信息计算机管理系统中，( )系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策的提供基础数据支持。A:流程控制B:客户服务C:数据管理D:辅助决策答案：D解析：通过转让商业地产产权，短期内收回投资的赢利模式是（）。A、只售不租B、只租不售C、租售并举D、自行经营答案：A解析：商业地产赢利模式有：只售不租。通过转让商业地产产权，短期内回收投资。只租不售。开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金等方式赢得利润。租售并举。部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租。自行经营。同时赚取投资开发利润和商业经

30、营利润。以下属于违反城市房屋拆迁管理的行为是( )。A、 伪造、涂改、转让房屋拆迁资格证书的B、 取得房屋拆迁许可证自行拆迁的C、 委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的D、 擅自延长拆迁期限的E、 拆迁管理部门及其工作人员不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私的答案：A,C,D,E解析：知识点 违反城市房屋拆迁管理规定的行为表现形式共用题干肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2022年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50 000 m2，其中有20幢3层联

31、排别墅，建筑面积6 000 m2，基底面积2 000 m2；15幢8层住宅，建筑面积110 000 m2，基底面积13 750 m2；5幢23层塔楼，建筑面积134 000 m2，基底面积5 800 m2。附近有一座30 m高的火力发电厂烟囱，100 m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。根据以上内容，回答9195题。如需对该住房所在区域进行景观评价，可采用的方法为（）。A:调查分析法B:民意测验法C:认知评判法D:文献研究法答案：A,B,C解析：21年房地产经纪人历年真题解析8节 第6节在商圈研究指标中，边缘商圈主要的研究指标有().A:附近商业的租金B:各类商业规模、业态及经营C:主要

32、商业分析D:交通情况E:常住人口及消费水平答案：C,E解析：本题考核的知识点为商圈的研究指标。商圈研究指标见下表。商业规模研究指标核心商圈附近商业的租金各类商业规模，业态及经营状况常住人口及消费水平人流、车流状况生活配套设置次级商圈主要商业分析交通状况常住人口及消费水平边缘商圈主要商业分析常住人口及校服水平甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙

33、机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由（）承担。A.甲机构B.给张某贷款的银行C.张某D.王某答案：A解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。房地产经纪机构和房地产经纪人员应当仔细查看出售方提供合

34、法的证件（包括身份证、房地产权证等），到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。在房地产承购代理服务中，由于标的物业的产权纠纷因素，导致买卖合同签订后无法办理标的物业的产权过户，则并不只是代办房地产登记这一延伸服务的失败，而在很大程度上与房地产经纪机构在房地产经纪服务的产权调查环节不尽职有关，这时委托人有权拒付佣金，房地产经纪机构应承担相应的民事责任。住宅使用说明书的内容不包括().A:住宅的结构、性能B:有关设备、设施安装注意事项C:保修单位D:消防设施配置的说明答案：C解析：本题考核的知识点为住宅使用说明书的内容

35、。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。下列人员中，可以作为第一顺序继承人的有（）。A.配偶B.父母C.子女D.兄弟姐妹E.对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿答案

36、：A,B,C,E解析：法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7.8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，王某的月还款额为（ ）元。(2022年真题)A.1250.00B.2472.11C.3432.09D.5614.17答案：B解析：等额本息还款方式的月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金。王某的月还款额为：=2472.11（元）。式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷

37、款期限。契据登记制度的主要特点包括（ ）。A.只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立B.登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状E.法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任答案：B,C,E解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：登记机构

38、对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。张某通过甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。下列关于甲公司行为的表述中，正确的为（）。A、在陈某提出要求的情况下，甲公司应

39、该代其收取首付款B、即便陈某不提出要求，甲公司也应该代其收取首付款C、甲公司可以根据具体情况，酌情处理D、即便陈某提出要求，甲公司也不应该代其收取首付款答案：D解析：为保障交易安全，房地产经纪机构通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百，多则几十万上百万，对于房地产经纪机构而言，依法正确、有效地监管这种代收代付资金显得非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也给房地产经纪机构的经营带来不可估量的损失。为了避免这些损失，房地产经纪机构拒绝代收房款才是明智的选择。根据最新版考试教材，该知识点已删除

40、。宋小姐是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。对于宋小姐的行为，可以通过房地产经纪行业管理基本框架中的（）来逐渐解决和规避。A、专业性管理B、风险性管理C、规范性管理D、公平性管理答案：A,C,D解析：房地

41、产经纪行业管理的重要内容包括：房地产经纪行业的专业性管理；房地产经纪行业的规范性管理；房地产经纪行业的公平性管理。21年房地产经纪人历年真题解析8节 第7节受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，应纳个人所得税，按（）的适用税率计算。A、 10B、 15C、 20D、 30答案：C解析：个人所得税的税率适用于不同税目：工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为345。个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用超额累进税率，税率为535。稿酬所得，适用比例税率，税率为20，并按应纳税额减征30。劳务报酬所得，适用比例税率，税率为20。对劳务报酬所得一次

42、收入畸高的，可以实行加成征收，具体办法由国务院规定。特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20。本题中，受赠人转让赠与人无偿赠与的不动产，属于财产转让所得应缴纳个人所得税。财产转让所得，适用比例税率，税率为20。对于规模大、开发周期长的房地产项目，应选择的广告形式是（）。A、广播电台、电视台B、车身、路牌C、网络、报纸D、杂志、信函答案：B解析：各种媒体发布广告各有优势，在选择媒体时，房地产企业规模大，开发周期长，应选择车身、路牌等固定广告位以长期被人认知。规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作要求（ ）建立联动工作机制

43、。A.各地房地产管理部门B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会C.地方金融监管部门D.中国人民银行E.银监会各派出机构答案：A,C,D,E解析：住房城乡建设部会同中国人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。要求各地房地产管理部门、地方金融监管部门会同中国人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。一般从建筑总平面图中可以看出（）。A.建筑场地的位置、数量、大小及形状B.门、窗的位置、尺寸及编号C.场地内的道路布置与绿化安排D.新建建筑物的朝向E.走廊、楼梯的位置及尺寸答案：A,C,D解析：从建筑总平面图中一般可以看出下列内容：该建筑场地的位

44、置、数量、大小及形状；新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；场地内的道路布置与绿化安排；新建建筑物的朝向；新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；扩建建筑物的预留地。BE两项属于从建筑平面图可以看出的内容。假设名义年利率为r，计息周期分别为年、月、日时的实际年利率为r年、r月、r日，其大小关系为（ ）。(2022年真题)A.rr年r月r日B.rr年r月r日C.rr年r月r日D.rr年r月r日答案：D解析：名义利率与实际利率的关系如下：I=（1+rm）ml。式中，名义年利率为r；实际年利率为I；一年中计息m次，则每次计息的利率为rm。本案例，计息周期为年的实际利率r年=

45、（1+r）1l=r；计息周期为月的实际年利率r月=（1+r/12）121；计息周期为日的实际年利率r日=（1+r/365）3651。则rr年r月r日。共用题干孙某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某.在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款10万元.在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某.刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的做法为().A:应签订书面抵押合同B:

46、刘某和甲、乙银行应办理变更登记C:不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权D:抵押权自抵押合同签订之日起成立答案：A,D解析：贴面类外墙面装饰的优点是（）。A、坚固耐用、装饰性强、容易清洗B、保护墙体、发挥墙体物理性能等功能C、无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果D、对墙体起到保护与装饰的作用答案：A解析：贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。某税务师事务所2022年2月3日为某公司提供涉税鉴证服务，应收报酬5万元。2022年1月17日为该公司查账时，发现该公司尚有

47、余款3万元未付，当日即向该公司催收。该公司以资金周转困难为由请求延期，被税务师事务所拒绝。2022年2月18日，税务师事务所起诉该公司，请求判令该公司支付报酬。下列关于本案诉讼时效的表述中，正确的有（）。A.税务师事务所向公司催收报酬的行为导致诉讼时效的中断B.税务师事务所的起诉已经超过了诉讼时效C.本案的诉讼时效届期日为2022年1月16日D.该公司请求延期的行为属于诉讼时效的中止事由E.对该公司请求延期的行为，应当适用诉讼时效延长规则处理答案：A,B解析：知识点:诉讼时效。（1）在诉讼时效期间内，诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。催收行为导致诉讼时效中断。所以选

48、项A正确。（2）本题适用3年的诉讼时效，2022年1月17日诉讼时效中断，到2022年1月17日届满。事务所提起诉讼时，已经超过了诉讼时效。所以选项B正确，选项C错误。（3）公司请求延期的行为导致诉讼时效中断，并不是诉讼时效的中止或延长。所以选项DE错误。21年房地产经纪人历年真题解析8节 第8节根据有关规定，可以发布房地产广告的是（ ）。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议的房屋答案：B解析：凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。建筑物通