房地产估价师历年真题和解答6篇.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答6篇房地产估价师历年真题和解答6篇 第1篇商业辐射区域分析的内容主要有（）。A、可能的顾客流量B、消费者行为、喜好和偏爱C、购买能力分析D、区域优势E、消费导向答案：A,B,C解析：本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款正确答案：B自

2、然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。(2022真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：本题考查的是辐射污染。辐射污染包括电磁辐射污染和放射性辐射污染。电磁辐射污染包括：（1）光污染，是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。种类：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。（2）

3、电磁辐射污染包括各种天然的和人为的电磁波干扰和有害的电磁辐射。选项B属于眩光污染；选项D属于其他可见光污染；选项E属于其他电磁辐射污染。选项AC属于放射性辐射污染。预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系而编制的定额。（）答案：错解析：施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。预算定额是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。预算定额是一种计价性定额。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽

4、相同。A.周期 B.时间长度 C.发生时点 D.现金流量答案：C解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同 瑕疵请求权是指（ ）。A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷正确答案：C 某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法正确答案：D房地

5、产估价师历年真题和解答6篇 第2篇在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（）答案：对解析：本题考查的是商业银行资产业务。利率是货币资金商品的“价格”，其高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为

6、( )元/m2。A2660B2427C2425D2294正确答案：A答案 A2500(1-6%)2660(元/m2)(2022真题) 若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。（）答案：对解析：本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（ ）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税答案：A解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 居住用地的使用权出让最高年限为( )年。A8

7、5B30C50D70正确答案：D答案 D居住用地的使用权出让最高年限为70年。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答案：A,B,C,D解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。房地产估价师历年真题和解答6篇 第3篇 最小二乘法的基本原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为

8、最小正确答案：D最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（）。A、在建工程抵押估价 B、期房预售价格评估 C、预购商品房抵押估价 D、用于产权调换的期房价格评估 E、建筑物火灾毁损价值评估答案：B,C,D解析： 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价一般来讲，市场细分的程序不包括（）。A、调查阶段B、试验阶段C、分析阶段D、归

9、纳总结阶段答案：B解析： 本题考查的是市场细分。市场营銷进行市场细分的程序，一般来讲，有以下几个步骤：调查阶段、分析阶段、归纳总结阶段。 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。A、 建筑面积B、 总出租面积C、 可出租面积D、 营业面积答案：B解析：知识点 零售商业物业的租金国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A.1997年下半年B.1998年上半年C.1998年下半年D.1999年答案：

10、C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：重新装修但不改变用途折现：重新装修但改变用途折现：所以承租人应该选择第一个方案。房地产估价师历年真题和解答6篇 第4篇 变异指标主要是指协方差。（

11、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m，首付款为房价的25%， 其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均 为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 （ ）元。A1469B1320C1856D2789正确答案：D关于路线价区段的说法，正确的有（）。A.路线价区段位于街道两侧，是带状的B.应将面积相近、形状相同、位M相邻的临街土地划为同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道，可根据地价水平差

12、异划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段答案：A,C,D,E解析：本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。 李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有（ ）。A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D(2022

13、真题) 只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。在历史文化街区范围内，可以进行的活动为（ ）。A.占用保护规划确定保留的园林绿地B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动答案：D解析：本题考查的是城市规划控制线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动：违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的

14、建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。P79。 张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。A96B104C140D166正确答案：B房地产估价师历年真题和解答6篇 第5篇某在建工程于2022年4月1日开工，2022年4月30日因故停工，2

15、022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10 B.11C.13 D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期3241314。 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划体系。根据实际需要，大、中

16、城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。房地产估价师签署虚假评估报告构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。（）答案：对解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。参见教材P190。 是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：B答案 B本题主要考

17、查的是成本法的概念。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%答案：A解析：本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资100%=650/（

18、4500+500）=13%。P199。房地产估价师历年真题和解答6篇 第6篇XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要（ ）。A.高 B.低C.同等 D.视情况而定答案：A解析： 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)

19、建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A、 1%3%B、 0.5%0.9%C、 3.5%D、 4%答案：A解析：根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。 下列叙述正确的是（ ）。A市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果B成交价格是一个已完成的事实，不会随其他凶素的变化而变化C理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系D一

20、般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动E市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用正确答案：ADE成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之问的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD 数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 诚实信用是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：