房地产估价师答疑精华9章.docx

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1、房地产估价师答疑精华9章房地产估价师答疑精华9章 第1章行政法规的效力低于法律、地方性法规、部门规章。（）答案：错解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。行政法规的效力高于地方性法规、规章。某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（） 元/ m2。A、2022.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析： 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）2500

2、/（15%）2380.95（元/ m2）。 债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国房地产中介服务行业在994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织中国房地产估价师学会。下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（）。A、限制在居住区

3、内建设某些工业或商业设施B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C、对房地产征税或提高房地产税收D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产答案：A解析：考点:易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。 交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 估价上折旧注重的是（ ）。A原始取得价值的减价修B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D市

4、场价值的真实减损正确答案：D估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。房地产估价师答疑精华9章 第2章当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押登记和效力。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的模式。( )正确答案：答案 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品

5、的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（）答案：对解析：本题考查的是房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；反之，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。影响需求价格弹性的因素不包括（）。A、商品的耐用程度B、时间的长短C、商品本身用途的多样性D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身

6、用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。参见教材P183。房地产开发项目策划报告主要内容有哪些？答案：解析：(一)项目背景（二）开发项目地块分析地块的自然条件分析；地块周边的经济及社会条件分析；地块的环境条件分析。（三）开发项目市场调查与分析1市场环境调查与分析政治法律环境；经济环境；人口环境；社会文化环境。2市场需求容量调查与分析国内外市场的需求动向；现有的和潜在的市场需求量；社会拥有量、库存量；同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。3消费者和消费者行为调查与分析消费者类别及其分布；购买能力；购买欲望和购买动机。4竞争情况调查与分析竞争对手的调查与分析；竞争项目的调查

7、与分析。（四）开发项目SWOT分析开发项目的优势分析；开发项目的劣势分析；开发项目的发展机遇分析；开发项E威胁分析。（五）开发项目的市场定位消费群体定位；项目形象定位；规划设计及建筑形象定位；户型定位；价格定位物业管理定位。（六）开发项目的产品策划及规划建议项目总体规划设计建议；建筑个体设计建议；环境景观设计建议；户型设计建议。（七）开发项目房地产项目的定价及价格策略开发项目房地产项目定价目标；开发项目房地产项目定价方法选择；开发项目房地产项目价格策略选择。（八）开发项目房地产项目广告策划及销售开发项目房地产项目广告设计；开发项目房地产项目广告媒体选择；开发项目房地产项目销售计划及策略制定。某

8、新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用 B.损坏家具家电维修费用 C.房屋使用人周转安置费用 D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。由于釆用修复成本法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。选项D， “房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。

9、 由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A、 财务盈利能力B、 清偿能力C、 资金平衡情况D、 营运能力答案：A解析：解析 财务评价的报表房地产估价师答疑精华9章 第3章关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成

10、后的房地产价值答案：A,D,E解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法

11、估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349350。 下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。A诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效正确答案：AD诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效

12、期间已过为由而要求返还。 供给的变化表现为供给曲线的波动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD答案 CD功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观

13、念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。表决权属于股东权益中的共益权。（）答案：对解析：本题考查的股票的基本分类。共益权包括出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权。 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B(2022真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式答案：C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。房地产估价师答疑精

14、华9章 第4章狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。 “递交可行性研究报告批复”是属于“征收集体土地”工作中“审批用地”这一环节的工作内容。（ ）正确答案：这属于“申请用地”环节的工作内容。根据国务院令第483号国务院关于修改（中

15、华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即（）。A.大城市1.530元 B.大城市1.224元 C.中等城市1.224元 D.小城市0.918元 E.县城.建制镇.工矿区0.612元答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是城镇土地使用税。土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市1.530元；中等城市1.224元；小城市0.918元；县城、建制镇、工矿区0.612元。（）对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A、国务院B、国务院住房城乡建设主管部门C、国务院人事主管部门D、国务院国土资源主管部门答案：B解析：本

16、题考查的是注册房地产估价师执业监管。国务院住房城乡建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。(2022年真题) 某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56C.15.00%D.22.50%答案：B解析：本题考查的是现金回报率和投资回报率。 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正

17、确答案： 城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为O.5%，计息周期为一年，实际利率是（ ）。A1.06l%B0.061%C0.500%D0.060%正确答案：B房地产估价师答疑精华9章 第5章混凝土在标准条件下养护（）天，测得的抗压强度值称为立方体抗压强度。A.14 B.21 C.28 D.32答案：C解析： 本题考查的是混凝土。混凝土在标准条件下养护28天，测得的抗压强度值，称为立方体抗压强度。（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围

18、环境。A.办公 B.商业 C.居住 D.工业答案：C解析：本题考查的是房地产区位因素。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A、借款还本付息估算表B、利润表C、投资各方现金流量表D、财务计划现金流量表答案：D解析： 本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。 由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不论商业汇

19、票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。答案：错解析：商业汇票是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。 （二）甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用

20、房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A.能保本而接受的最高地价B.能保本而接受的最低地价C.能取得正常利润而接受的最高地价D.能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)

21、。正确答案：楼面地价是一种特殊的建筑物单价，是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。（）答案：错解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。房地产估价师答疑精华9章 第6章房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。( )答案：对解析：知识点 房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。 ( )答案：对解析：2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限

22、为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。 2022年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10 B.11C. 13 D.15答案：B解析：收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的

23、因素，而是未来的因素。A、 均衡原理B、 替代原理C、 预期原理D、 未来趋势原理答案：C解析：房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估答案：C解析

24、：该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。某幢大厦总建筑面积为5000，房地总价值为3000万元，其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分，其建筑面积为200，房地价值为150万元，按土地价值分摊该人占有的土地份额为6.5。（）答案：对解析：按土地价值分摊，该人占有的土地份额该部分的房地价值（房地总价值土地价值）总建筑面积该部分的建筑面积土地总价值150（30001200）500020012006.5。（）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。A.集中式系统 B.分布式系统 C.半集中式系统 D.冷却系统答案：D解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情

25、况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类某类房地产20222022年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2022年的价格为（）元/m2。某类房地产20222022年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度1.24055，2022年的价格38001.24055511165元/m2。房地产估价师答疑精华9章 第7章深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（）答案：对解析：考

26、点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则( )。A.全部参加考试人员为总体单位统计总体 B.全部参加考试人员为统计总体 C.你作为考生是总体单位 D.你作为考生是个体 E.你的年龄是一个品质标志答案：B,C,D解析：数量标志是指能用数量表现的标志，如年龄、工人工资、工业产值等。 政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务，从而建立起保险关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 廉租住房租

27、金由（ ）构成。A维修费和管理费B维修费和利润C维修费、管理费和利润D维修费、利润和税金正确答案：A某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A、159.56 B、168.75C、169.39 D、277.70答案：B解析：考点:净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益15.1/1.0916.3/1.09215.5/1.09317.21/1.094A/9%（11/1.094）求得A15.97（万元

28、）（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格 A/9%（11/1.0935）168.75（万元）。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。该工业厂房估价优选的方法是（）。A.收益法 B.比较法 C.成本法 D.假设开发法答案：C解析： 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价采用较多的是成本法。固定资产残值率按（）计算。A、2%3%B、2%4%C、1%3%D、3%5%答案：D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。固定资产残值率按3%5%计算；个别固

29、定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。若甲企业在开发过程中，欲将项目A整体转让，则有关表述正确的为（ ）。A.需经乙银行同意B.需经取得预售许可证C.需先予办理首次登记D.需取得土地使用权证书答案：A,D解析：本题考查的是房地产转让或者变更时，应当向县级

30、以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。P272。房地产估价师答疑精华9章 第8章某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（） 元/ m2。A、2022.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析： 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格买

31、方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）2500/（15%）2380.95（元/ m2）。开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。参见教材P80。 在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周

32、期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产投资风险的分类。参见教材P21。房地产投资风险的分类（9+6）下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值答案：B解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误

33、，出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（）答案：对解析： 本题

34、考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。(2022真题) 某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率负债总额/资产总额资产负债所有者权益负债资产所有者权益18006001200资产负债率1200/180066.67%。可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（ ）答案：错解析：本题考查的

35、是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围（剥离法）：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格（债权债务）。P185。房地产估价师答疑精华9章 第9章下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为 B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金 C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金 E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定答案：A,C,D解析：本题考查的是拍卖委托。选

36、项B错误，对非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5的佣金；选项E错误，收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（）答案：对解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（）。A.开发

37、商的直接损失 B.开发商的精神损失等间接性损失 C.购房人的精神损失等间接性损失 D.商品房销售代理商的直接损失 E.购房人的直接损失答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）答案：对解析：本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000100%=28%。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成

38、本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。在商品房开发项目综合验收中，（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A环保验收B市政工程验收C规划验收D人防验收答案：C解析：综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图和由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的建设工程竣工测量成果报告书和建设工程规划许可证附件及附图复印件。 房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）A开发内同和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择正确答案：ACDE在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是( )。A.一氧化碳 B.一氧化氮C.甲烷 D.二氧化氮答案：A解析：一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气。