房地产估价师考试题免费下载9节.docx

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1、房地产估价师考试题免费下载9节房地产估价师考试题免费下载9节 第1节关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,D,E解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分

2、析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349350。在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租

3、面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元答案：D解析：本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。(2022真题) 下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。A.保留价规则B.价高者得规则C.瑕疵请求权规则D.禁止参与竞买规则答案：A解析：本题考查的是保留价规则。保留

4、价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。某城市2022年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2022年商品房销售量为（）万m2。A.465B.485C.665D.915答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析。2022年商品房预测销售量=0.7450+（1-0.7）500=465（万m2）。关于房地产估价结果

5、的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。房地产估价师考试题免费下载9节 第2节 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )。A60%B70%C80%

6、D90%正确答案：C对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A、国有土地出让 B、国有土地转让 C、国有土地租赁 D、国有入地作价出资（入股） E、保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 短期贷款指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。（ ）此题为判断题

7、(对，错)。正确答案：在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（）。A.审核凭证的名称 B.编制凭证的日期 C.填制凭证的单位名称 D.填制人姓名 E.单位的公章答案：A,B,C,D解析：本题考查的是看懂会计凭证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。 证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题免费下载9节 第3节采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万

8、元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是该商业房地产的抵押价值，故应当采用谨慎原则，不能高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（）答案：错解析： 本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。 从事房地产研究、管理

9、的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）正确答案：建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（）答案：错解析：复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复

10、利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金答案：A,C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。（已完工）参见教材P351。房地产估价师考试题免费下载9节 第4节下列房地产价格影响因素中，属

11、于社会因素的是（）。A.房地产投机 B.房地产制度政策 C.人口增长 D.居民收入答案：A解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。选项B，是制度政策因素；选项C，是人口因素；选项D，是经济因素。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后（）日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。A.15 B.30 C.40 D.50答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。下列关于房地产图的比例尺，表述不正确的是( )。A、 城市地籍图比例尺一般为1:1000B、

12、宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺D、 房产分丘图的比例尺为1:1001:1000E 房产分户图的比例尺一般为1:200答案：A,C解析：知识点 地形图与房产图关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定答案：A,B,D解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库

13、、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。P78。某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。

14、该房地产建成于2022年底2022年底2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值接近为886万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题免费下载9节 第5节房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案答案：对解析：房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。 在2022年10月时，王某的权益价格为( )。A剩余3年租期、月租金为200元条件下的净，收益于2022年

15、10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元条件下的净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度，开始实施抵押贷款证券化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A、区域结构分心B、租买结构分析C、供求结构缝隙D、投资结构分析答案：D解析：本题

16、考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00答案：C解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A18，i6%，n20，由于is，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=208/（1+6%）=150.94万元。对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产

17、市场调查的（）。A有效性B经济性C参与性D广泛性答案：A解析：对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：方法科学；调查具有创造性；调查方法多样；模型和数据相互依赖；合理的信息价值和成本比率；正常的怀疑态度；市场调查过程遵守职业道德。房地产估价师考试题免费下载9节 第6节 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如以拍卖方式进行处分,其拍卖底价一般确定为( )。A.400万元B.400万元C.270万元D.270万如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为(

18、 )。A400万元B400万元C270万元D400万元，270万元正确答案：D装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（）答案：对解析：本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。 房地产价格的形成条件有( )。A房地产的需要B房地产的有用性C房地产的有效需求D房地产的相对稀缺性E房地产的有效供给正确答案：BCD答案 BCD 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件：有用性；稀

19、缺性；有效需求。国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权答案：错解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A、3%B、5%C、6%D、8%答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发

20、时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。房地产估价师考试题免费下载9节 第7节 我国的国库券为（ ）。A短期债券B中期债券C长期债券D永久债券正确答案：B根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国库券属于中期债券。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。房屋征收估价委托书由（）出具。A.被征收人 B.估价机构 C.房屋征收部门 D.公安机关答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估

21、价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益正确答案：AB答案 AB潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A.提高投资者资信等级 B.相对较高的收益水平 C.易于获得金融机构的支持 D.能抵消通货膨胀的影响答案：D解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅

22、度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）答案：对解析：考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。A、 有不少于1000万元人民币的注册资本B、 有一定数量的周转住房C、 是非银行性金融机构D、 可要求借款人提供抵押反担保答案：B解析：知识点 住房置业担保机构的公司设立房地产估价师考试题免费下载9节 第8节 关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是（ ）。A对出租物业来说

23、，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的 一系列报告之一B在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍C向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式D如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告E物业管理企业每月必须给租户一个租金账单正确答案：ABC估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值

24、减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案：A解析： 影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C城市规划D水文环境正确答案：C城市规划属于行政因素。在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）答案：对解析：考点:资本化率与报

25、酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。个人转让房屋的个人所得税应税收入含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。房地产估价师考试题免费下载9节 第9节如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进

26、行估价。 A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。 以下关于房地产供给的描述，正确的有（ ）。A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛C由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性D由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性正确答案：ABD 房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。

27、A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC答案 ABC房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：A,C,D,E解析：考点:收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。其中，加重纳税人负担的措施包括：附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。