2022房地产估价师历年真题解析7章.docx

《2022房地产估价师历年真题解析7章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师历年真题解析7章.docx（29页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师历年真题解析7章2022房地产估价师历年真题解析7章 第1章城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A、 10B、 15C、 20D、 30答案：D解析：知识点 房地产抵押登记 下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。A信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人

2、的盈利额并不固定正确答案：B信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的含义管理和处理信托财产。某房地产在2022年3月的价格为2022元/m2，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产 2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2022年9月的价格为( )元/m2。A、 2700.8B、 2800.1C、 2800.8D、 2817.7答案：D解析：依题意，该房地产2022年9月的价格?某住房置业担保公司实有资本5000 万

3、元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元30=15 亿元。征收基本农田须经（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。基本农田即使是一亩也必须由国务院审批。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。答案：错解析：房地产拍卖

4、成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循（）原则。A、一致性B、一贯性C、谨慎D、替代答案：B解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。也就是现在与过去所采用的估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。例如，房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时

5、点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。 下列关于空置和损失的表述，不正确的是（ ）。A空置和损失从潜在毛租金收人中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C空置虽然减少收入，但不是损失D实际租金收入与潜在毛租金收入相等正确答案：D实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A、商品住宅 B、商用房地产 C、经济适用住宅 D、出让国有土地使用权答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于

6、商用房地产。2022房地产估价师历年真题解析7章 第2章中国耕地特点是耕地总体质量较差，但人均占有耕地较多，退化严重，后备资源不足。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。中国耕地具有四个明显的特点：（1）人均占有耕地少；（2）耕地总体质量差；（3）生产水平低；（4）退化严重，后备资源不足。利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A、导致房地产实际价值折损 B、增加收益现金流 C、加大投资者融资成本 D、增加市场供给 E、抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导轉房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现

7、金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 、应通过何种途径选择估价机构？ 、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协

8、商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。在

9、颗粒污染物中，（）是悬浮于空中的小液态粒子。A.粉尘 B.烟尘 C.尘粒 D.雾尘答案：D解析：本题考查的是大气污染物及其危害。雾尘是悬浮于空中的小液态粒子，如水雾、酸雾、碱雾、油雾等。下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。A.建筑密度 B.建筑控制高度 C.建筑色彩 D.建筑红线后退距离 E.容积率答案：A,B,D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括以下各项：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）

10、。A风险基金B保证金C预留金D周转金正确答案：B工程造价的层次性取决于工程的层次性。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价的层次性取决于工程的层次性。某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100答案：C解析：本题考查的是房地产价格构成。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。

11、A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低1000元亩100亩660（万元）。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高1000元亩100亩10100（万元）。 某城市居民人均收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。（过时）A0.36B1.22C2.78D3.25正确答案：C利用中点法公式计算:（2000（0-160（00）/（200000-1（50000）/2/-（1200-1300）/（1200+1300）/2=2782022房地产估价师历年真题解析7章

12、 第3章需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。(2022真题) 下列物权中，属于用益物权的是（）。A.质权B.抵押权C.地役权D.留置权答案：C解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动

13、产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。ABD都是担保物权。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。（）答案：对解析：本题考查的是合法原则。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A、估价目的B、价值时点C、估价对象状况D、房地产市场状况答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配

14、关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P162。路线价法主要适用于( )。A、 城市街道两侧商业用地的估价B、 旧建筑物的估价C、 新建筑物的估价D、 拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是（）。A完全竞争市场B完全垄断市场C寡头垄断市场D垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场

15、上，对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（）答案：对解析：考点:房地产间接投资。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银

16、行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于（ ）。A国家B使用者C建设单位D土地所在地的人民政府正确答案：A2022房地产估价师历年真题解析7章 第4章 房地产估价师注销注册可由当事人申请。 （ ）正确答案：下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）。A.容积率的高低对地价有很大影响 B.相邻关系的存在对房地产价格有一定影响 C.权利所对应的实质内容对价值有很大影响 D.供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要

17、遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A下列关于房地产估价机构的表述正确的是（）。A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级

18、资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P183。 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A、最低可接受收益率原则 B、不行动原则 C、备选方案差异原则 D、最高可接受收益率原则答案：D解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由（）的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。

19、A.违法行为发生地 B.房地产估价机构所在地 C.房地产估价师户籍 D.房地产估价师居住地答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。第四十条：房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。在统计中反映总体相对程度，体现事物深度内涵指标的是（）。A.数量指标 B.质量指标 C.品质指标 D.变量指标答案：B解析：本题考查的是统计的基本概念。质量指标是指反映总体相对程度，体现事物深度的内涵指标。股票是一种间接融资的金融工具。答案：错解析：直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票

20、以及抵押契约等。2022房地产估价师历年真题解析7章 第5章一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿答案：B解析：估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值，这就要求估价必须先确定某个特定时间，这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为（ ）等单项工程。A土建B管道C电气安装D住宅正确答案：D 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住

21、宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价档案保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为20年，则该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存20年以上。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。下

22、列关于施工图中的轴线，说法正确的有（）。A.施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B.施工图中的轴线是施工中放线的重要依据 C.承重墙.柱子.大梁或屋架等主要承重构件的位置无须画上轴线并编上轴线号 D.轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号 E.轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向用阿拉伯数字由下而上编号答案：A,B,D解析：本题考查的是建筑识图基础。选项C错误，凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号；选项E错误，轴线水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是

23、10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。则该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。A.1510 B.1270C.1100 D.550答案：B解析：在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （）答案：错解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房

24、屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。2022房地产估价师历年真题解析7章 第6章下列属于不动产登记类型的有（）。A.本登记 B.预登记 C.所有权

25、登记 D.林权登记 E.其它登记答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物分类。不动产登记有多种分类方法。按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记；按照登记的物权可分为所有权登记和他项权利登记；按照登记的物可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？ 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认

26、为应考虑哪些主要因素？答案：解析：1、 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。 房屋权登记信息查询按次或按件收取相关的查询费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的

27、风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45%B、10.26%C、11.98%D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（18%9%）10.26%。 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。A投资价值B谨慎价值C快速变现值D市场价值正确答案：D下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公

28、室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2022年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于区街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结

29、构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000 m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用证证号为号，产权人为公司，用地面积为1000 m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期（其他情况略）。（2）房屋所有权估价对象已经办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2022年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由

30、某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2022年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（五）价值时点2022年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.价值时点原则（说明略）；6.谨慎原则（说

31、明略）。（八）估价依据1）中华人民共和国物权法；2）中华人民共和国城市房地产管理法；3）中华人民共和国土地管理法；4）中华人民共和国国家标准房地产估价规范；5）国有土地上房屋征收评估办法；6）房屋征收评估委托书；7）房屋征收评估委托合同；8）委托人提供的国有土地使用证和房屋所有权证；9）估价对象的房屋租赁合同；10）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对

32、象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其他内容略。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期2022年8月8日至2022年8月18日估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适应性分析（略）五、估价测算过程1.采用比较法确定估价对象价值比

33、较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例 （2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略。比较法评估单价：16670.81元/；

34、比较法评估总价：16670.81300050012430（元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：VA/Y11（1+Y）n其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元m2（测算过程略）

35、。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，价值时点至剩余土地使用年限到期为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）参数选取及具体计算过程略。收益法评

36、估单价：7444.35元m2；收益法评估总价：22333038.05元。六、估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于价值时点2022年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：500124301000000040012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）附件（略）答案：解析：1.封面

37、中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析

38、；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势； 11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金

39、额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A、150B、450C、600D、900答案：C解析：考点:房地产损害赔偿的需要。（90007800）5000600（万元）。下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（）。A.建筑面积 B.建筑进深 C.室内

40、净高 D.建筑层数 E.建筑质量答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A、概率抽样 B、随机抽样 C、估计抽样 D、定额抽样答案：A解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。2022房地产估价师历年真题解析7章 第7章 物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列说法正

41、确的是（ ）。A合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行D逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行正确答案：D完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是（）。A、产品是否具有差别性B、市场信息是否完全C、资源流动是否存在障碍D、生产者和消费者数量的多少答案：A解析： 本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。

42、 工业用地的土地使用权出让最高年限是( )年。A80B60C50D70正确答案：C答案 C工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：最高最佳使用同时符合( )标准。A、 无任何风险B、 法律上许可C、 技术上可能D、 经济上可行E 价值最大化答案：B,C,D,E解析：最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400

43、元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元;在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%;销售税费预计为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。设该旧厂房的正常购买总价为V:答案：解析：在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2022年8月31日，经济寿命为60年，后于2022年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土

44、地使用期限为40年（自2022 年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2022年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2022年8月31日的评估价值为（）万元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考点:市场提取法。旧的房地价格土地重新购建成本建筑物重新购建成本建筑物折旧30004500（111/60）6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/，楼面地价为1200元/，则该宗土地的总价为（ ）万元A96B192C240D480正确答案：D该住宅楼的建筑面积=20000000元5000元/=4000，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数，求得土地总面积=1000，容积率=建筑密度建筑层数=50%8=4，土地单价=楼面地价容积率=1200元/4=4800元/，则土地总价=4800元/1000=480万元