2022房地产估价师历年真题解析9节.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析9节2022房地产估价师历年真题解析9节 第1节（）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。A.市场失灵 B.市场配置 C.市场调节 D.市场均衡答案：A解析：本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。对经营期和效益均布相同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是等额年值法。（）答案：对解析：考点:方案经济比选定量分析方法。当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值

2、，以等额年值大的方案为优选方案。在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，

3、应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。 下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。A按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%1.0%，大型复杂的工程约占0.2%0.5%C初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到25%，所需费用约占总投资的0.5%2.5%D投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%E初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%

4、。正确答案：ADE答案 ADE B项中对应数据应分别为10%、1.0%3.0%和0.2%10%，C项中对应数据应分别为20%和0.25%1.5%。 若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（ ）。A市场比较法B收益法C成本法D剩余法正确答案：C目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（）为结息日。A、2月30日B、4月30日C、6月30日D、12月30日答案：C解析： 本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。2022房地产估价师历年真题解析9节 第2节房地产估价报告 致委托方函(略）估价师声明（略）估

5、价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点2022年2月21日。六、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价原则（略）八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并

6、对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。XX县人民政府2022年发布的关于公布某市2022基准地价更新成果的通知，该

7、基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物

8、部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。4.确定估价对象的快速变现价格。确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国

9、家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元（大写：人民币畚佰柒拾参万贰仟叁佰元整）。十、估价作业日期2022年2月17日至2月21日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2022年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需

10、作任何调整。十二、有关说明（略）估价技术报告一、估价技术资料的查证(略）二、个别因素分析(略）三、区域因素分析（略）四、市场背景分析（略）五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

11、3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5. 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业

12、性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价测算过程(一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1.市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2022年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1

13、.8，成交日期为2022年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2022年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表213)。市场比较法的测算结果经比较修

14、正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。(83.82+84.44+90.13)元/m23=86.13元/m22.管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。3.计算利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。利息=86.13元/m2X5.31%=4.57元/m24.发展商利润因

15、为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润= (86. 13 + 4. 57)万元X15%= 13. 61万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6% ,设估价对象土地部分的市场价格为X， 则此部分税费为6%:c。6. 土地价格x = 86. 13 + 13. 61 + 6%xx=106. 11 万元7.年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数=1 一 1/ (1+R)N/1 1/(1十R)M。由于采用市场比

16、较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使 用年期修正，所以不再重复考虑。8.采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为 106. 11万元人民币.(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替 代原理。1.建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了某市2022年房屋重置价格 及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建 安直接成本和间接成本之和

17、。按照某市2022年房屋重置价格及其相关说明，结合相应的预 算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。前期工程费:包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。根据文件规定，混合 结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。结构调整系数:与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。室内装修调整价:根据建筑物实际的装修情况予以调整。具体计算过程详见表216。根据上述计算结果，确定估价对象建

18、造成本合计625.91万元。2.管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。管理费=625.91万元X1.5%=9.39万元3.计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入,年贷款利率取5.31%。建设期利息=(625.91+9.39)万元X5.31%=33.73万元4.发展商利润按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。发展商利润=(建安总成本+管理费用）X8%=(625.91+9.39

19、)万元X8%=50.82万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6.重置成本x=625.91+9.39+50.82+6%x=729.91万元7.综合成新率估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。8.成本法的估价结果729. 91 万元 X76% = 554. 73 万元 采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554. 73万元。七、估价结果上述两种估价方法得出的估价结果如下：市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106.

20、 11万元。成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554. 73万元。估价对象的总价值为二者之和= 106. 11 + 554. 73万元= 660. 84万元 即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660. 84万元。本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考。答案：解析：(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上

21、建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373. 23万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12) 土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。(15)地上建筑物的重置成本的计算有误。(16)该估

22、价对象客观市场价格没有计算其快速变现价格不妥。(17)报告中缺少附件。向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）。A.设计单位 B.施工单位 C.监理单位 D.房地产开发企业答案：D解析： 本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A、逐渐减少 B、逐渐增加 C、数额相等 D、先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。 某房地产的重建

23、价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：B G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。AG快餐公司与w公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB下列图件中，( )是不动产产权证书和宗地档案的附图。A.地形图 B.地籍图C.宗地图 D.地貌图答案：C解析：宗地图是描

24、述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产产权证书和宗地档案的附图。2022房地产估价师历年真题解析9节 第3节有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A.划分路线价区段 B.设定标准临街宽度 C.调查评估路线价 D.制作价格修正率表 E.计算临街土地的价值答案：A,C,D,E解析：本题考查的是路线价法。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地价值或价格。新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A.政府政策性资金 B.国内外企业入股的资金 C.个人入股的资金 D.资产变现的资

25、金答案：D解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。下列选项中，不属于需求指标的是（）。A.国内生产总值 B.人口数量 C.就业人员数量 D.房地产价格答案：D解析：本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。下列关于建设用地使用权出让方式的表述中，正确的是（）。A.招标拍卖挂牌活动

26、结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所.媒介公布 B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用 C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效 D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其他投标人、竞

27、买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额803（110%）730（115%）250011/（

28、17.5%）30/ 7.5%301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额房地产价值增加额随同增加电梯费用301.76200101.76（万元）。注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。A.1000B.5000C.10000D.30000答案：B解析：注册房地产估价师违反注册房地产估价师管理办法规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。2022房地产估价师历年真题解析9节

29、 第4节下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的 B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的 C.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响 D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案：C解析：本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利

30、率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析： 本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为( )m2的，购房人有权退房。A、 97B、 103C、 105D、 A、B、均可以答案：C解析：面积误差比绝对值超过3%(不含3%)时，买受

31、人有权退房，根据公式：面积误差比100%，故选c。指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2022年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2022年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2022年10月20日，估价作业日期为2022年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我

32、们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。4.本

33、估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关证明文件所载明的内容为准。5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构

34、和估价人员不承担相应的责任。10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。答案：解析：1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。在合法利用下，现状利用为最

35、高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A市场案例B交易实例C交易预期值D市场预期值正确答案：B答案 B可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。2022房地产估价师历年真题解析9节 第5节 房地产供给是

36、指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。 （ ）正确答案：房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。第 109 题 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支

37、付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。投资利润率的计算基数包括（）。A、土地成本B、建设成本C、投资利息D、销售费用E、管理费用答案：A,B,D,E解析：考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

38、A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提正确答案：A答案 A现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。转换用途的条件是：预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需要的费用。 征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析9节 第6节收入减去费用最终得到的是（）。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.利润答案：

39、D解析： 本题考查的是会计恒等式。收入-费用=利润。建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（）答案：错解析：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。其中，工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。投资基金类别中，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份指的是（）。A.封闭型 B.开放型 C.契约性 D.公司型答案：B解析：本题

40、考查的是投资基金类别。开放型，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元m2。A8571B10000C13393D15625正确答案：B商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（）答案：错解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同

41、。A.周期 B.时间长度 C.发生时点 D.现金流量答案：C解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同2022房地产估价师历年真题解析9节 第7节下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。A.投资额为15 万元的工厂厕所B.建筑面积为280 的学校洗浴房C.投资额为20 万元的医院自行车库D.建筑面积为290 的小区物业管理用房E.建筑面积为1000 的博物馆库房答案：A,B,C,D解析：工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建

42、筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。请评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。正确答案：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）答案：对

43、解析：考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税和税金附加，现金流入是销售收入。A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买更新改造出售答案：A解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发-销售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税税金及附加，现金流入是销售收入。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正

44、确的是（）。A.应对房屋建筑物.房屋装修部分分别计算折旧 B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息 C.在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金 D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金答案：C解析：本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付答案：C解

45、析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30（13%）29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：1010/（15%）0.510/（15%）29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.0528.5714（万元）；选项D，分年等额付款额255%/11/（15%）103.2376（万元），实际付款额53.2376/5%11/（15%）1052530（万元）。P107。2022房地产估价师历年真题解析9节 第8节差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投

46、资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。 对违法与售商房规定了具体处罚条款的法规有（ ）。A 城市房地产管理法B 土地管理法C 城市房地产开发经营管理条例D 城市商品房预售管理办法E 城市房地产转让管理规定正确答案：ACD 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高正确答案：D成本法中的土

47、地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。( )答案：错解析：知识点 谨慎原则 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD(2022真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。2022房地产估价师历年真题解析9节 第9节 一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、（ ）、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。A建筑设备费B建筑材料费C前期工程费D前期费正确答案：C关于城市详细规划中的内容表述，错误的是（