2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇.docx

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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇 第1篇 有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。A52%B58%C62%D68%正确答案：C65/125=052。 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。A交换价格B竞争价格C市场价格D正常成交价

2、格正确答案：D按照房地产开发企业资质管理规定规定，二级及二级以下资质的审批办法，由（）制定。A.市人民政府 B.县住房城乡建设行政主管部门 C.省人民政府住房城乡建设行政主管部门 D.国务院住房城乡建设行政主管部门答案：C解析：本题考查的是房地产开发企业资质管理。二级及二级以下资质的审批办法，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：本

3、题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是

4、因为一个有电梯一个没有电梯。 下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体正确答案：C 所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素，在空间和时间上，近因一定是最接近损失结果的原因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为评估某房地产2022年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2022年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及

5、的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2022年8月1日至2022年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A、3673.20 B、3673.68 C、3790.43 D、3790.93答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2022年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2022年4月1日为：3608.25（1

6、+0.3%）6=3673.68元/m2。参见教材P195。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇 第2篇房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工 B.物业验收合格 C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A、广泛的经济外部性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性答案：A解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供

7、给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。 对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C。预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排

8、E违约责任正确答案：ABCDE项为估价委托合同的内容。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。（）答案：对解析：本题考查的是需求及其变动。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当

9、消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析：考点:房地产需求。选项A，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上；选项E，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。开发投资的投资者主要是( )。A、 赚取利润B、 保值增值C、 获得收益D、 消费答案：A解析：知识点

10、 投资2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇 第3篇购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。A、房地产开发企业B、施工单位C、设计单位D、监理单位单位答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。可行性研究的步骤包括（）。A、接受委托B、调查研究C、风险分析D、方案选择和优化E、财务评价和综合评价答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究的步骤。可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告。某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增

11、值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A、8.75B、11.25C、13.25D、15.75答案：B解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额100015%150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额当期毛利额期间费用增值税税金及附加土地增值税预征15030552045（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额4525%11.25（万元）。评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板 B.可拆卸的水

12、净化处理设备 C.嵌入式固定衣柜 D.随建筑配置的中央空调系统 E.摆放在室内的沙发答案：C,D解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修，不在抵押估价的范围之内。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。

13、2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用答案：A解析：房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。（）答案：对解析：住房市场存在政府干预且受社会高度

14、关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（ ）裁决A上级房屋拆迁管理部门B人民法院C县级以上人民政府D同级人民政府正确答案：D2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇 第4篇 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费

15、、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。长寿命项目的折旧额为( )。A、 55.6万元B、 66.6万元C、 77.6万元D、 88.6万元答案：B解析：甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率

16、为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A解析：修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项

17、费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251252。 环境包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，但不包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。（ ）此题为判断题(对，错

18、)。正确答案： 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查正确答案：ABDE答案 ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 物业管理工作中的每一部分工

19、作，都应以（ ）为中心。A物业的保值增值B满足当前的租户和新租户C物业的安全D实现物业的管理目标正确答案：B物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇 第5篇耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.比例税率和定额税率D.定额税率答案：D解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次。(2022真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2022年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商

20、业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2022年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置答案：B,C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议；选项D错误，不能因为陈某房屋

21、的设计使用年限过期而不予补偿。农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税税额减半征收。（ ）答案：对解析：本题考查的是耕地占用税-减税、免税。农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税税额减半征收。某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25% B.80.00% C.133.33% D.200.00%答案：D解析：本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=2。 可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在

22、计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?正确答案：下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的答案：C,D解析：本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。选项A是一般假设；选项B是依

23、据不足假设；选项E是滥用估价假设，应该对估价资料合理怀疑，并进行有效核实。P419。 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A房地产膨胀B房地产泡沫C房地产滞销D房地产过度开发正确答案：B答案 B 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年

24、贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。2022房地产估价师模拟冲刺试题集6篇 第6篇对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率答案：A解析：本题考

25、查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.151.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用

26、挑战定价法。参见教材P99。按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案：C解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格可比实例价格0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指

27、数0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X0.98 ，X102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。(2022真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。住宅专项维修资金专项用于保修

28、期内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用答案：错解析：条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。实施加成征税，加二成等于加正税的（）。A10B20C30D40答案：B解析：加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。 美国某家庭于2022年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为75%，两年后的年利率调整为85%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。A1250B1398C1416D1562正确答案：D个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。（）答案：对解析：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。