2022房地产估价师模拟试题5篇.docx

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1、2022房地产估价师模拟试题5篇2022房地产估价师模拟试题5篇 第1篇 通常是构成居住区的基本单位是（ ）。A居住小区B居住组团C独幢住宅楼D分户家庭正确答案：B 收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用( )。A房地剩余技术B市场剩余技术C地剩余技术D建筑物剩余技术E自有资金剩余技术正确答案：CD答案 CD因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、 B、E项。注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。( )答案：对解析：知识点 注册房地产估价师执业及违规处罚下列房地产价格影响因素中，不

2、属于制度政策因素的是（）A.开征房产税 B.物价水平变化 C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更答案：B解析：本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部

3、门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告答案：B解析： 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A 维修费B 折旧费C 税金D 投资利息E 管理费正确答案：AE房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被

4、征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出答案：C解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。P342。2022房地产估价师模拟试题5

5、篇 第2篇在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（）。A.动态盈利性指标B.动态淸偿性指标C.静态盈利性指标D.静态清偿性指标答案：C解析：本题考查的是基本报表。利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。 建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括( ).A、平面形状B、流通空间C、建筑层高D、建筑物层数E、占地面积正确答案：ABCD下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程

6、度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P5556。(2022年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金

7、投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。未封闭的阳台，均按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。P172。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。 根据中介服务收费的有关规

8、定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（ ）正确答案：原国家计委、建设部在1995年联合下发的关于房地产中介服务收费的通知(计价格1995971号)规定，根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。 (一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工尚未封顶。1甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款下列表述中正确的是( )。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建

9、工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款正确答案：B2022房地产估价师模拟试题5篇 第3篇下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的经济外部性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.土地的有限性答案：A解析： 本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性

10、市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日答案：C解析：房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体

11、经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。下列关于契税计税依据的说法，错误的是（）。A、土地使用权出售以成交价格计 B、土地使用权赠与以成交价格计 C、房屋赠与由征收机关参照市场价格核定 D、土地使用权交换、房屋交换计税以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为依据答案：B解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权赠与由征收机关参照市场价格核定。未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权企业不论从何种角

12、度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A可衡量性B可实现性C可整合性D可盈利性E可区分性答案：A,B,D,E解析：由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分程序。同时通过调查消费者在选择某一品牌时所考虑的产品属性的，先后顺序，可以划分现有的消费者细分市场和识别出新的细分市场。从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和可区分性。 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?正确答案：利用路

13、线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行答案：A,C解析：本题考查的是路线价法概述。在路线价法中，利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是

14、价值时点的。参见教材P364。2022房地产估价师模拟试题5篇 第4篇 （ ）是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A充分就业B价格稳定C经济增长D国际收支平衡正确答案：A房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（）。A.受区位因素影响大 B.是物品本身的价格 C.不太容易受交易者个别情况影响和左右 D.价格形成时间长 E.同时存在租赁价格和买卖价格答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者

15、的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。 建制镇总体规划的期限为（ ）年。A3B5C10D1020正确答案：D城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。合法建造房屋的物权自（ ）发生效力。A.记载于不动产登记簿时B.颁发房屋权属证书时C.申请房屋所有权登记时D.事实行为成就时答案：D解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权

16、D、抵押贷款答案：D解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。 房地产价格的构成有（ ）等。A直接成本B土地取得成本C开发成本D措施费E管理费用正确答案：BCE除了选项B、C、E外，房地产价格的构成还有：投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少（）名专职注册房地产估价师签字。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。在其他风

17、险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。2022房地产估价师模拟试题5篇 第5篇 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（）答案：对解析：本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P229。 房地产投资开发需要（ ）。A土

18、地B建材C相应资质D劳动力E资金正确答案：ABDE房地产投资开发需要土地、建材、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金、专业人员经验。关于勘察设计单位的资质，以下说法正确的是（）A.工程勘察综合资质只设甲级 B.工程勘察专业资质根据工作性质和技术特点设立类别和级别 C.工程勘察劳务资质不分级别 D.建设工程勘察设计资质分为工程勘察资质.工程设计资质和工程勘察劳务资质答案：D解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。（）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A、保证B、抵押C、质押D、双方协议担

19、保答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。 个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。A.市场失灵 B.市场配置 C.市场调节 D.市场均衡答案：A解析：本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。