2022房地产估价师模拟试题8辑.docx

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1、2022房地产估价师模拟试题8辑2022房地产估价师模拟试题8辑 第1辑 工业用地的出让最高年限为（ ）。A70年B50年C40年D100年正确答案：B这是城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的。甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变

2、化。 某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万

3、元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。第106题：对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上（下）管线等，但不包括水井。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线

4、等。下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A、1.16 B、1.24 C、1.30 D、1.34 E、1.41答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答

5、案：B解析： 本题考查的是年限法。q1dt12%982%。2022房地产估价师模拟试题8辑 第2辑 房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。（ ）正确答案：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间各不相同。(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月2

6、8日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。甲评估机构取得该评估业务的方式为（）。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用

7、的具体办法由省、自治区、直辖市制定。以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。# 不属于保险合同辅助人的是（ ）。A保险受益人B保险代理人C保险公估人D保险经纪人正确答案：A保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。 某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。A8.8%B10%C18%D18.6%正确答案：B 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经

8、使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于( )万元。A147B148C149D150正确答案：B 有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC2022房地产估价师模拟试题8辑 第3辑城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（）。A.房地产价格申报制度 B.房地产价格评估制度 C.房地产价格备案制度 D.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房

9、地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。廉租住房保障资金的来源有（）。A、廉租房租金收入B、资金利润C、土地出让净收益D、廉租住房预售资金E、住房公积金增值收益答案：A,C,E解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房保障资金来源有：（1）地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；（4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困

10、难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租房住房保障专项补助资金等方式给予支持。房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。A、7 B、10 C、15 D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。（）答案：对解析：本题考查的是财务分析。营运

11、能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。自2022年1月1日至2022年12月31日，对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（）答案：对解析：本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2022年1月1日至2022年12月31日，对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率房地产未来第一年净收益/房地产价格（102.5）/

12、1007.5%。王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。王某的房产支出与收入比=（2000+300）6000=38。2022房地产估价师模拟试题8辑 第4辑 某写字楼因有一大型

13、跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。A有形收益B无形收益C正常收益D实际收益E广告收益正确答案：BD无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分的房地产历史价格资料C房地产市场在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A答案 A长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变

14、动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A、 变动成本的设B、 销售收入的不同C、 固定成本的设置D、 平衡点的设置答案：D解析：知识点 房地产项目的盈亏平衡分析适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A、在建工程B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产答案：A,C,D解析：考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难

15、以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。通过债券筹集的资金，由债权人自主支配。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。通过债券筹集的资金，由债务人自主支配。 评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元m2（甲别墅的装修标准为800元m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元m2。A7020B7

16、091C7380D8580正确答案：B 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。2022房地产估价师模拟试题8辑 第5辑 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现

17、业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场

18、租金。由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址） B.建设工程规划许可证 C.建设用地规划许可证 D.国有建设用地使用权出让成交确认书答案：C解析： 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P212。在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为（）。A、投资法B

19、、收入法C、利润法D、利息法答案：A解析：考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。下列用来作为不动产产权证书和房产档案的附图的有( )。A.规划图 B.宗地图C.房产分幅图 D.房产分户图E.地形图答案：B,D解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。 收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题8辑 第6辑 某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积

20、为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.22正确答案：D总建筑面积（产量）=150003=45000，可销售面积（销售量）=45000800/0=36000，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价销售量=固定成本+单位可变成本产量，设销售单价为x，则：x36000=800010000+450045000得：x=7847.22元/本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积

21、。下列( )不是影响房地产价格的经济因素。A、 经济发展B、 金融政策C、 利率D、 汇率答案：B解析：知识点 影响房地产价格的经济因素股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（）答案：错解析：本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。材料的吸水性与其孔隙率成负相关关系。（）答案：错解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的吸水率与其孔隙率成正相关关系。 下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险正确答案：BCE 有特殊保护价值的建筑物运用

22、成本法估价时，采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。2022房地产估价师模拟试题8辑 第7辑某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A、1.2%B、4.80%C、4.91%D、5.82%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率

23、。本题由于是按月付息，故年付息40012=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。关于报酬率的说法，正确的是（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：本题考查的是报酬率的求取方法。选项A错误，市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针；选项B错误，风险调整值是承担额外风险所要求的

24、补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同；选项C错误，报酬率已经包含了通货膨胀的影响；参见教材P263266。一般而言，城市总体规划的期限为20年。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。 从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价程序的作用包括（ ）。A规范估价行为B节省估价工作C保障估价质量D提高估价效率E规避

25、估价监管正确答案：ACD某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A.183.78 B.257.55 C.873.19 D.1427.16答案：B解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V= I/（Y-gI）1-（1+gI）/（1+Y）n-E/（Y-gE） 1-（1+gE）/（1+Y）n= 80/（6%-4%）1-（1+4%）/（1+6%）8-45/（6%-3%） 1-（1+3%）/

26、（1+6%）8=257.55（万元）。以下财务分析指标，说法不正确的是 ( )。 A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强 B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强 C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越强 D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强答案：C解析：存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。但是，如果存货周转率过高，也可能是企业在存货管理方面存在一些问题：如存货水平太低甚至经常缺货，或采购次数过于频繁、批量太小等。另一方面，如果存货周转率过低，则可能是企业对存货管理不力，或者是因销售状况不好而造成

27、存货积压，也可能是由于企业调整了经营方针而增加了存货。2022房地产估价师模拟试题8辑 第8辑(2022真题) 建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿答案：B解析：估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值，这就要求估价必须先确定某个特定时间，这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的

28、来确定。工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的A.投资者 B.承包商 C.分包商 D.政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。已抵押的房屋（）。A、不能转让B、可以转让但只能转给抵押权人

29、C、可以转让但必须告知抵押权人D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设

30、定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题答案：B解析：居住区道路是解决居住区的内外联系，车行道宽度不应小于（）m。A.7 B.8 C.9 D.10答案：C解析：本题考查的是居住区道路的规划布置。居住区道路是解决居住区的内外联系，车行道宽度不应小于9m。房地产投资项目的FIRR 能够反映项目投资所能接受的（）。A最低投资报酬率B最高现金回报率C最低偿债备付率D最高贷款利率答案：D解析：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。