2022房地产估价师答疑精华8卷.docx

《2022房地产估价师答疑精华8卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师答疑精华8卷.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师答疑精华8卷2022房地产估价师答疑精华8卷 第1卷所有的股份制企业都可以发行股票融资。（ ）答案：错解析：本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。 房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。A选择合适的项目位置B寻找投资合作伙伴C确定满足市场需求的产品类型D判断租买时机E进行土地使用权出让决策正确答案：ABC 认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。A马克思的利率决定理论B可贷资金利率理论CIs1M曲线模型利率理论D流动性偏好利率理论正确答案：D整体片筏式基础，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面，多采用砖、石材，也

2、可以采用混凝土材料筑成。（）答案：错解析：本题考查的是地基、基础与地下室。整体式筏式参基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面。见教材P88。(2022真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支

3、付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。2022房地产估价师答疑精华8卷 第2卷根据保险法，保险业务范围的类别有（）。A.财产保险 B.责任保险 C.人身保险 D.信用保证保险 E.政策保险答案：A,C解析：本题考查的是保险的业务范围。我国保险法将保险的业务范围规定为两大类：财产保险和人身保险。某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，

4、则2022年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用66（1-10%-30%）39.60（万元）。房产分户图的主要内容有（）。A.宗地界址线B.房屋边长C.房屋建筑面积D.房屋权属界线E.房屋幢号答案：B,C,D解析：本题考查的是房产图。分户图表示的内容包括房屋权界线、四周墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。AE属于宗地图中的内容。国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权

5、出让合同，合同无效。（）答案：对解析：本题考查的是城今规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出 让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P271。 随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是（ ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主正确答案：AB2022房地产估价师答疑精华8卷 第3卷 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购人

6、的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？正确答案：1应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买人价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2现有租约将会使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。( )答案：对

7、解析：知识点 土地补偿费及征地管理费 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。A10.2B11.0C11.3D11.5正确答案：C针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是( )。A.暂定金额 B.基本预备费C.涨价预备费 D.工程建设其他费用答案：B解析：基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月

8、平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A、61.00B、61.60C、81.00D、86.40答案：D解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-1208%+1205%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。2022房地产估价师答疑精华8卷 第4卷某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。报酬率与净收益本身

9、的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。P271。 陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。A因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记B因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供C由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人D抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估正确答案：AC答案：AC 解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵

10、押权人为保险赔偿的第一受益人。 （已更正勿再提交！）某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A、276B、283C、284D、291答案：A解析：考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V18（18%）19（18%）223（18%）32511（18%）3538%（18%）3278.15（万元），选项中最接近的值为选项A。在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题

11、考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。2022房地产估价师答疑精华8卷 第5卷 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B房地产开发商预期房地

12、产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增加，增加B、减少，增加C、增加，减少D、减少，减少答案：C解析：考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（）。A、首次公开发行B、配股C、增发D、认股权证答案：C解析：考点:股票市场融资。增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以

13、有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公司利用。 房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。分部工程进一步划分就形成了（）。A、单项工程 B、单位工程 C、分项工程 D、检验批答案：C解析： 本题考查的是工程造价计价的基本原理。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。2022房地产估

14、价师答疑精华8卷 第6卷 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：B征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（）。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所的税答案：C解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税

15、按年计算，分期缴纳。参见教材P208。 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）正确答案：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B重新购建价格是在估价时点的价格C重新购建价格是客观的价格D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD答案 BC

16、D重新购建价格又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。故 A项错。土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。故E项错。二星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术。（）答案：错解析：本题考查的是住宅小区智能化系统。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术2022房地产估价师答疑精华8卷 第7卷在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动

17、产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。A现金流量表B损益表C资金使用计划D资金筹措计划E资金来源与运用表正确答案：CD在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE 伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的

18、情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华8卷 第8卷下列属于住宅使用说明书包括内容的有（）A.勘察单位 B.结构类型 C.装修.装饰注意事项 D.设计单位 E.配电负荷答案：B,C,D,E解析：本题考查的是商品房交付使用。住宅使用说明书一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留

19、位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A、名义价格B、实际价格C、市场价格D、成交价格答案：B解析：考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。(2022真题) 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地包括公共绿

20、地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素答案：A解析：本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是（）。A识别投资项目可能面临的风险B测算风险发生的概率大小C分析风险产生的原因D提出风险应对的建议答案：B解析：对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。其中，风险估计是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小。AC 两项属于风险辨识阶段工作；D 项属于风险评价阶段工作。