2022房地产估价师考试历年真题精选7章.docx
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1、2022房地产估价师考试历年真题精选7章2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第1章我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案:D解析:根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量,严格限制农用地转为建设用地。 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为( )类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案:B2022年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司,租
2、赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列为征收范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同? 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积? 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿?答案:解析:1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规
3、定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通
4、过评估确定。关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()。A.市场价值是客观的,非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值和市场价值采取收益法评估时,折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时,有意购买者委托评估其承受的最高购买价格,是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时,不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估答案:A,D,E解析:本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B,投资价值和市场价值采取收益法评估时,市场价值采取社会一般收益率,而投资价值采取投资者要求的
5、最低收益率。选项C,投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。 住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为3年的是( )。A门窗翘裂B卫生洁具C供热、供冷系统和设备D屋面防水正确答案:D2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第2章 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于专项性质,为所缴纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 凡是影响真实需求与真实供给的因素,如收入、成本等的变化,都可能使市场价格发生波动。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费
6、B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案:ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。某住宅楼共有30 套住宅,应分摊的共有建筑面积为270 ,参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ,则共有建筑面积的分摊系数为( )。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案:A解析:共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=27021600.125。 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时,可以不考虑各现金流
7、的概率分布情况。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第3章某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款,若年还款额为36000元,则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案:B解析:投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i1-1/(1+i)n=36000/7.5%1-1/(1+7.5%)6=168978.47(元),第10年投资回报=Pi=168978.477.5%=12673.39(元)。移动平均法
8、包括简单移动平均法和加权移动平均法。()答案:对解析:本题考查的是长期趋势法。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法所谓(),是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。A.净利润 B.资本余额 C.资金净值 D.资本的净生产力答案:D解析:本题考查的是工资、利息、地租和利润。所谓资本的净生产力,是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。比较法中,价格修正,即对可比实例的成交价格进行“改正”,这种处理称为建立比较基础。()答案:错解析:本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格,是对可比实例成交
9、价格予以“更正” ,即是进行交易情况修正。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建成本的方法有()。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量法E、指数调整法答案:A,D,E解析: 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法,是取得“报酬率”的方法。分解法,是求取建筑物折旧的时候采用的方法。2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第4章 下列关于房地产估价原则的表述中,错误的是( )。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则正确答案:D(2022真题) 下
10、列取得房屋的行为中,属于应缴纳契税的是()。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有答案:B解析:本题考查的是契税其他有关具体规定。对于法定继承和婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。 业主应履行的义务有( )。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金,并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案:ABDE按照国家有关规定交纳专项维修资金,属于业主应履行的义务,但监督专项维修资金的使用情况
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