2022房地产估价师考试答案5辑.docx

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1、2022房地产估价师考试答案5辑2022房地产估价师考试答案5辑 第1辑 减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为8

2、5%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。正确答案：答案：839.92万元(1)计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%(135%)12159.12(万元)收益年限40一634(年)(2)计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%(135%)12106.08(万元)乙方使用权剩余收益年限15411(年)乙方使用权剩余收益年限价格为：(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格1528.92689839.92(万元)某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A.3

3、70 B.385 C.420 D.550答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度=抵押价值抵押率，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（60050）0.7385（万元）。 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。A被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C被拆迁房屋的价值和停产停业损失D被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失正确答案：D成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（）。A.正常报酬 B.正常回报 C.正常利

4、润 D.超额利润答案：D解析：本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。2022房地产估价师考试答案5辑 第2辑房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取答案：A,B,D,E解析：评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为

5、3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B3600120一(2000200)430200(元) 业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0. 5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当

6、于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收

7、益率，并判断该项目的可行性。(1)写字楼购买总价：27 000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27 000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27 000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A=PXi/1-(1+i) -n=18900万元X7.5%/1(1+7.5%) -15=2141.13万元(6)项目投资现金流量表（表375)因为FNPVE=789.8万元0，FIRRE=14.78%14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。

8、(10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。答案：解析：改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27 000X30%+!431)万元=9531万元购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体

9、结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。2022房地产估价师考试答案5辑 第3辑 新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于住宅专项维修资金的表述

10、中，正确的为（ ）。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30的，应及时续缴正确答案：AD中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的，应予追诉。答案：错解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，

11、又提供虚假证明文件的；造成恶劣影响的，均应予追诉。#商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A、房地产开发企业的特点 B、城市区域功能 C、购房者的需求 D、城市地理环境答案：C解析： 本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C2022房地产估价师考试答案5辑 第4辑 某写字楼的采光受到

12、影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A3500B5629C8629D18000正确答案：C以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途且在开发期限内开发土地。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。 某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭月收入为6000元，其中30%可用来支 付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例

13、最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?正确答案：第一种解法：(1)设该家庭每月能支付的房款为A：A=600030%=1800(元)(2)n=1512=180(月)i=6%/12=O.5%(3)设该家庭能承受的抵押贷款额为P：P=A/i1-1/(1+in)-1800/0.5%1-1/(1+0.5%)180=213306(元)(4)设该家庭能承受的购房总价值为v：V=213306/80%=266633(元)(5)设对该家庭比较合适的房型面积为S：S=266633/300=88.88(m2)第二种解法：设可购买的面积为X(或S)：总房价为3000X(元)月还款额：600

14、030%=1800(元)n=1512-180(月)i=6%/12=0.5%P=A/i1=1/(1+i)n抵押贷款价值比例为80%，P=3000XX80%=2400X(元)2400X=1800/0.5 9/61-1/(1+O.5%)180X=88.88(m2)第三种解法：直接采用综合性公式计算S=A/i1-1/(1+i)n/M/C=600030%/O.5%1-1/(1+O.5%)180/80%/3000=88.88(m2)说明：M-抵押贷款价值比例：80%；C-房屋单价：3000元/m2。 也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可。 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属

15、设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是（）。A.多为现代化的高层建筑 B.所处区位好 C.自营为主 D.功能齐全.配套设施完善答案：C解析： 本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：（1）所处区位好，规模大；（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；（3）出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10天内，书面通知买房人

16、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案5辑 第5辑(2022真题) 保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。（）答案：错解析：本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应

17、程度正确答案：C答案 CA项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。债券和股票都是金融市场交易的媒介。( )答案：对解析：知识点 金融市场的含义与要素 金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（）元/ m2。A、3000B、3277C、3500D、3599答案：C解析：考点:统一计价单位。住宅总价（1459）3295507430；按套内建筑面积计算的单价507430/1453499.5172413500元/ m2。