2022房地产估价师考试题免费下载6辑.docx

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1、2022房地产估价师考试题免费下载6辑2022房地产估价师考试题免费下载6辑 第1辑在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（）答案：对解析：本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿

2、命应采用经济寿命B、对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C、建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D、建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E、建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命答案：A,E解析：本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P314。 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动：E建设的，按国务院的规定征收土地闲置费。（ ）此题为判断题(

3、对，错)。正确答案：房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。通常是构成居住区的基本单位的是( )。A.居住小区 B.居住组团 C.独幢住宅楼 D.分户家庭答案：B解析：居住组团一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(10003000人、3001000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成

4、，通常是构成居住区的基本单位。2022房地产估价师考试题免费下载6辑 第2辑 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A4200B5880C8640D86400正确答案：B商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。（）答案：对解析： 本题考查的是商品房交付使用。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进

5、行结算。为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A棚户区改造B城中村改造C廉租住房建设D经济适用住房建设E公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中

6、、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。 居民购买住宅的行为属于（ ）。A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：D居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。答案：对解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批2022房地产估价师考试题免费下载6辑 第3辑 金融

7、工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证正确答案：AC比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（）答案：错解析：本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。采用挂牌方式出让土地的，挂牌时间不少于10天。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使

8、用权出让计划和方式。采用挂牌方式出让土地的，挂牌时间不少于10个工作日。 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率负债总额/资产总额资产负债所有

9、者权益负债资产所有者权益18006001200资产负债率1200/180066.67%。 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载6辑 第4辑根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产( )。A.买卖B.互换C.抵押D.赠与E.租赁答案：C,E解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。(2022年真题) 计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障

10、性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销

11、售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2022年真题计算题第二题类似）答案：解析：1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项

12、目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；3）第三年：18240.005.5%1003.2（万元）。（4）土地增值税1）第一年：18240.001%182.4（万元）；2）第二年：54720.001%54

13、7.2（万元）；3）第三年：18240.001%182.4（万元）。3.项目成本计算（1）前期工程费：800（万元）；（2）建安成本1）第一年：3200173333.3425%13866.67（万元）；2）第二年：3200173333.3440%22186.67（万元）；3）第三年：3200173333.3435%19413.33（万元）。（3）其他建设费用1）第一年：112025%280（万元）；2）第二年：112040%448（万元）；3）第三年：112035%392（万元）。（4）管理费用1）第一年：990/3330（万元）；2）第二年：990/3330（万元）；3）第三年：990/33

14、30（万元）。（5）销售费用1）第一年：120020%240（万元）；2）第二年：120050%600（万元）；3）第三年：120030%360（万元）。（6）契税及土地价格假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本 1001.04V=104V（万元）（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/。A3816B3899C4087D4920正确答案：D抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。A不受该抵押权

15、影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权答案：A解析：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。A一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质正确答案：A 未经行政裁决，不得实施强制拆迁。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载6辑 第5辑对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，

16、到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。A相互关联B相互排斥C相互独立D相互制约答案：C解析：多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。答案：对解析：为了内部管理的需要，对企业内部的部门单独加以核算，并编制出内部会计报表，企业内部划出核算单位也可以

17、视为一个会计主体。某房地产估价师于2022年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2022年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（ ）。A.2022年8月B.2022年8月C.2022年2月D.2022年2月答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。 以下不属于经营性用地的是( )。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地正确答案：A

18、答案 A 2022年7月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。 监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载6辑 第6辑下列不属于特殊征地需按特殊政策办理的是（）。A.用地范围内的国防设施，经协商后方可征收 B.征收林地.园林等按林业管理部门的规定办理 C.征收土地发现文物.古迹.古树可直接征地 D.迁移烈士墓.华侨墓按主管部门规定办理答案：C解析：本

19、题考查的是征收集体土地的政策规定。特殊征地需按特殊政策办理：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。成交价格围绕着（）而上下波动。A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者

20、准确性的是（）。A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果答案：D解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：实际成交价格；合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般采用合格的估价师的重新估价结果。 下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。A按房产余值计征的为12%B按房产余值计征的为24%C按房屋租金计征的为3%D2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E按房

21、屋租金计征的为12%正确答案：ADE以下说法正确的有（）。A、有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入B、净经营收入=有效毛收入运营费用C、税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息D、税后现金流=税前现金流大修基金-所得税E、税前现金流=净经营收入大修基金-抵押贷款还本付息答案：A,B,C解析：考点:收益性物业经营状况的评估。选项D错误，税后现金流=税前现金流-所得税；选项E错误，税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息。运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算收益期或持有期B、测算未来收益C、确定报酬率或资本化率、收益乘数D、选择具体估价方法答案：D解析：考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。