2022房地产估价师考试真题及详解7辑.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解7辑2022房地产估价师考试真题及详解7辑 第1辑下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B、基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金答案：A,B,D解析：考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承建团，

2、面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于金融债券。（）答案：错解析：本题考查的是债券的分类。某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于公债券、长期债券、公募债券。 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。A0.91B0.92C1.09D1.10正确答案：B加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（）答案：错解析：本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。 票据贴现的期限最长不得超过（ ）个月。A2B4C6D8正确答案：C答案：C。票据贴现的期限最长不得超过6个月，贴现期限为从贴现之日起到

3、票据到期日止。 最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。A实物配租B租金核减C发放租赁补贴D实物配租和租金核减正确答案：D对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A3951B4939C4996D6245正确答案：C 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产

4、估价师考试真题及详解7辑 第2辑征用（），不需国务院批准。A.基本农田10公顷以下的B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的C.基本农田以外的耕地超过70公顷的D.其他土地不超过35公顷的E.其他土地超过70公顷的答案：B,D解析：本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE按照国家有

5、关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方8000元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的8%和4%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方为购买该房地产的实付总金额为（ ）元/m2。A.7076B.8037C.8348D.8615答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。第一步，设正常负担价格为X，买方税费转嫁给了卖方，站在卖方视角分析，X8000X4%，X7692（元/

6、m2）。第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，及自身税费，买方实付总金额769276928%76924%8615（元/m2）。P186187。 （ ）指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A通货贬值B通货膨胀C通货紧缩D通货异常正确答案：B代理所产生的法律后果直接由( )承担。A.代理人 B.被代理人 C.相对人 D.代理人与被代理协商答案：B解析：代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。例如，甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲

7、的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人。房屋登记办法的适用范围是国有土地上的房屋登记。（）答案：错解析：房屋登记办法规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所_占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的。 生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年某房地产开发企业销售收

8、入等于经济成本时，该开发企业( )。A.获得了正常利润 B.获得了经济利润C.获得了超额利润 D.年净利润为零答案：A解析：本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)2022房地产估价师考试真题及详解7辑 第3辑 基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与（ ）有关。A回填土的密实程度B地基土的承载能力C荷载D埋置深度正确答案：BCD基础的构造类型与上部结构(如墙、柱、独立结构物)有密切的关系。此外，还和地基土的承载能力

9、、荷载和埋置深度等有关。 城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。A 必须经房屋拆迁管理部门统一B 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C 实行“一裁终局制”D 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人们法院不予受理正确答案：BCE 房地产的最高最佳使用具体包括( )。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD答案 BCD最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（

10、）元。A.4200 B.5040 C.5400 D.6480答案：D解析：本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳税额应税房产原值1（10%30%）1.2%，所以最大=100万60%（110%）1.2%=6480元。某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是( )。A.27.78 B.40.00C.66.67 D.83.33答案：C解析：# 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )正确答案：答案 房地产价格在乎稳发展

11、时没必要进行交易日期调整。 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )正确答案：答案 写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。2022房地产估价师考试真题及详解7辑 第4辑

12、效用的度量理论有（）。A、基数效用论 B、乘数效用论 C、序数效用论 D、指数效用论 E、对数效用论答案：A,C解析：本题考查的是效用。效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。某市2022年新开工的房屋建筑面积为90万，2022年未完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万，2022年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2022年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年答案：B解析：本题考查的是房地产指标。参见教材4041。 甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。A信用保证保险B财产保险C人身保险D责任保险正确答案：D 某套住宅的套内建筑面积价格为2600

13、元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45正确答案：B关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是（）。A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和答案：B解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房

14、地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命。参见教材P238、313。 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。A、 企业住房贷款B、 等额本金方式C、 政策性住房抵押贷款D、 等额本息方式答案：C解析：根据个人住房贷款的分类。甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力

15、比选指标有（）。A利润总额B投资利润率C资产负债率D财务净现值E偿债备付率答案：A,B解析：对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。CE 两项属于清偿能力指标，D 项属于动态盈利能力指标。2022房地产估价师考试真题及详解7辑 第5辑某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年

16、递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析：承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4

17、080710.2653048529.2561032181.009（元）。 某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D295正确答案：A对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）答案：错解析：对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 ( )正确答案：答案 可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与

18、估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是 ( )。 A.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案：A解析：消费者对商品未来价格的预期。消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量。消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。下列关于契税的表述中，正确的有( )。A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)

19、，需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税答案：A,B,C,D解析：自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（）等。A.屋面防水B.管道渗漏C.顶棚抹灰层脱落D.管道堵塞E.卫生洁具答案：B,C,E解析：本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年，管道堵塞的保修期为2个月。在时间序列分析法中，按各

20、期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（）。A指数平滑法B移动平均法C简单平均法D加权移动平均法答案：B解析：移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量。2022房地产估价师考试真题及详解7辑 第6辑为评估某宗房地产2022年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2022年4月末，该类房地产自2022年1月至2022年7月末每月价格递增1%，2022年7月末至2022年10月末平均每月比上月价格下降1

21、0元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A.6080.60 B.6141.81 C.6151.81 D.6223.22答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2022年10月末的价格6000（11%）31036151.81（元/m2）。 商业保险既是一种经济行为，也是一种合同行为，同时也是一种强制性保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A待开发房地产的价值B后续建设成本C后续管理费用D后续销售税费E待开发房地产取得税费答案：A,B,C,E解析：投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。在测

22、算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.918答案：C解析：本题考查的是城镇

23、土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：（1）大城市1.530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.918元；（4）县城、建制镇、工矿区0.612元。 如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（ ）。A需求拉动型通货膨胀B成本推动型通货膨胀C结构失调型通货膨胀D预期型通货膨胀正确答案：B下列关于划拨土地使用权出租的说法中，不正确的是（）。A.房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家 B.用地单位因发生转让.出租.企业改制和改变土地用途等不宜办理土地

24、出让的，可实行租赁 C.租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同 D.划拨土地没有使用期限的限制，也可以进行转让.出租.抵押等经营活动答案：D解析：本题考查的建设用地使用权划拨的管理。划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。（）答案：错解析：考点:路线价法概述。应当是“运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况

25、调整。2022房地产估价师考试真题及详解7辑 第7辑 根据国务院有关规定，自2022年6月1日起商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。（ ）正确答案：根据2022年国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见通知第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让”。 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66正确答案：B 某出租的写字楼，使用面积为3000，收益年限为

26、45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）正确答案：房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。（）答案：错解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。保本点分析，是分析计算一个或多

27、个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2022年年底到期。对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（）。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法答案：A解析： 本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转

28、让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。 设计方案评价原则主要有( )。A、经济合理性与技术先进性相结合的原则B、充分考虑近期效益的原则C、充分考虑远期效益的原则D、近期与远期效益相结合的原则E、考虑项目全寿命费用的原则正确答案：ADE关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。 地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：