21年物业管理师考试真题及详解6辑.docx

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1、21年物业管理师考试真题及详解6辑21年物业管理师考试真题及详解6辑 第1辑 房地产最重要的一个特性是( )。A位置的固定性或不可移动性B依赖性C相互影响性D不一致性正确答案：A在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有（）。A:租户仅按比例分摊与物业有关的税项B:租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C:所有的经营费用都由业主来全额支付D:所有的经营费用都由租户来直接支付答案：C解析：招标人的代表和评标专家与投标人有()的，不得选人评标项目的评标委员会。A:亲属关系B:法律关系C:利害关系D:责任关系答案：C解析：评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成。招标人的代表和评标

2、专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（）。 A.物业服务成本 B.法定税费C.物业服务支出 D.物业服务企业的利润E.物业服务企业的酬金答案：A,B,D解析：物业服务收费管理办法第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。商品房买卖合同应当明确的主要内容有()A:交付使用条件及日期B:直系亲属的名称或者姓名和住所C:装饰、设备标准承诺D:公共配套建筑的产权归属E:商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间答案：A,C,D,E解析：商品房的销售时，房地产开发企业和

3、买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。 在办公自动化系统中，( )具备管理型和增强辅助决策功能，具有专家系统和人工智能组成的决策

4、功能。A事务型办公系统B管理型办公系统C决策型办公系统D电视监控系统正确答案：C 国务院于( )颁布物业管理条例。A2022年4月B2022年6月C2022年9月D2022年1月正确答案：B 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积（ ）万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。A15B20C25D30正确答案：C租约期满时，租赁管理工作主要集中在()。A:收取租金B:房屋空间交付C:租金结算D:租约续期E:房屋空间收回管理答案：C,D,E解析：租约期满时租赁经营管理工作主要有租约续期、租金结算与房屋空间收回等管理内容。A、B两

5、项是租约执行过程中的租赁管理主要工作。21年物业管理师考试真题及详解6辑 第2辑物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中( )的人员应由年轻力壮、身体素质好、反应灵敏和责任心强的人员担任。A:指挥组B:通信组C:灭火组D:设备组E:救援组答案：C,E解析：合同要件应当具备的必要条件是( )。A:当事人的缔约能力B:当事人的真实意思表示C:合同的内容合法D:合同的形式合法E:公平、公正、诚信答案：A,B,C,D解析： 物业管理活动的实质是( )。A业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动B房地产权属已经由独立的产权主体向共有

6、的产权主体转化C物业服务企业接受业主和建筑物所有权人的特别委托D业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易正确答案：D 1993年，( )开始积极探索物业管理招标投标制度。A深圳B上海C大连D广州正确答案：A影响写字楼分类的因素包括()。A:所处的位置B:经营成本C:空置率D:周边交通E:环境的优劣答案：A,D,E解析：无论国际上还是国内尚无写字楼统一的分类标准。与其他类型的物业相比，写字楼物业的分类更为复杂。换句话说，影响写字楼分类的因素更多。不仅要考虑其自身建筑及设施设备的档次、所处位置、周边交通.环境的优劣，还要考虑客户的组成及所提供的物业管理服务的水平等。物业租赁按照租赁期

7、限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。其中中短期租赁的租期一般为()年。A:12B:23C:34D:45答案：C解析：物业租赁可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为34年，通常由短期租赁延期而来。 业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同是( )。A物业服务合同B前期物业服务合同C后期物业服务合同D物业管理合同正确答案：B 在订立前期物业服务合同时，( )居于主导方面。A物业管理企业B物业建设单位C业主D业主大会正确答案：B 在物业开

8、发项目竣工验收阶段，以下不属于早期介入的内容是（ ）。A在工程全面竣工后，参与综合竣工验收B在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收C在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收D拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续E派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务正确答案：DE21年物业管理师考试真题及详解6辑 第3辑物业房屋及设施设备安全管理的主要内容包括()。A:强化安全教育，了解安全防护知识和安全管理规定B:建立健全各类安全管理制度并严格遵守C:对设施设备进行的定期检查、维护D:物业保值的评估E:提供必要的安全和防护装置装备答案：A,B,E解析：物业房屋及设施设备

9、安全管理的主要内容包括：通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定；建立健全各类安全管理制度并严格遵守；提供必要的安全和防护装置装备。在1943年所著的人的动机理论一书中，提出需要层次理论的是( )。A:马斯洛B:赫茨伯格C:麦克莱兰D:斯坦尼尔答案：A解析： 必须具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书。A房地产估价师B房地产估价员C房地产咨询业务人员D房地产经纪人正确答案：C门窗的构造要求是()。A:坚固耐用B:开启灵活C:关闭严密D:便于维修和清洗E:美观答案：A,B,C,D解析：门窗通常包括固

10、定部分（门框、窗框）和一个及一个以上的可开启部分（门扇、窗扇）。门窗的构造要求是：坚固耐用；开启灵活；关闭严密；便干维修和清洗。 设立物业管理企业，必须向( )进行注册登记，领取营业执照。A建设行政主管部门B民政部门C工商行政管理部门D劳动人事部门正确答案：C 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。A40%50%B50%60%C60%70%D70%80%正确答案：C房屋灭失的，房屋分户账中剩余的住宅专项维修资金应当返还( )。A:建设单位B:业主委员会C:使用人D:业主答案：D解析：房地产投资个别风险包括（）。A:持有期风险B:通货膨胀风险C:市场供求风险D:机会成本E:收益现金流风

11、险答案：A,E解析： 按计量单位的角度可把总量指标分为( )。A实物量指标B相对指标C变异指标D价值量指标E劳动量指标正确答案：ADE21年物业管理师考试真题及详解6辑 第4辑根据马斯洛需要层次理论，人的最高层次需要是()需要。A:安全B:自我实现C:社交D:尊重答案：B解析：本题考核的知识点为马斯洛需要层次理论的最高层次需要。自我实现的需要，这是最高一层的精神需要，包括个人成长，发挥个人潜能，实现个人理想的需要。 投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在( )d内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。B5A3C7D15正确答案：D “浇水、修剪造型、施肥

12、、中耕除草等”是绿化的( )。A日常管理B翻新改选C花木种植D环境布置正确答案：A业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得()的同意。A:当地政府B:建设单位C:业主大会D:业主委员会E:物业服务企业答案：B,E解析：业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意。 导致市场失灵的原因，下列不正确的是( )。A.天气因素B.垄断的存在C.非对称信息D.外部性以及公共产品请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!正确答案：A对于物业管理机构更迭时的承接查验准备工作来说，在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验

13、小组。其中查验小组成员要求具有( )。A:较强的工作经验B:必须经过专业的培训C:较强的业务能力D:专业性强E:要具有专科以上学历答案：A,C,D解析：共用题干某小区采用智能化管理，其建筑设备自动化系统、办公自动化系统、安全防范自动化系统、通信自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统等一应俱全。问题：入侵报警系统主要有()。A:入侵报警探测器B:中央报警控制器C:集中报警控制器D:报警装置答案：A,B,D解析：楼宇自动控制系统可采用集中控制和集散控制。集中控制方式是将所有现场信号集中，由一台计算机进行集中控制。这种控制方式结构简单，但功能有限，可靠性低。集散控制以分布在现场被控设备附近的多台计算

14、机控制装置，完成被控设备的实时检测和控制，以集中控制室的管理计算机完成集中报警、显示、操作、打印和控制。安全防范系统包括：门禁系统（出入口管理系统），入侵报警系统（周界防越报警系统、防盗报警系统），电视监控系统，巡更系统，停车场自动管理系统，中心控制台。火灾自动报警系统属于火灾报警及消防联动系统（FAS）。区域报警控制器具有以下功能：接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发连火灾信号，检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警

15、控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。楼宇自动控制系统(BuildingAutomationSystem,即BAS)是利用微机控制技术和现代通信技术对建筑物内的电力、照明、空调、电梯、给排水、消防、安全防范等楼宇设备实施监视、测量和控制的系统。按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为：电力供应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统这六个子系统。 中高级管理人员知识培训的主要内容包括( )。A.物业服务企业财务管理B经济学C经营服务的策划D公共关系学E心理学正确答案：ABDE公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公

16、共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，其内容不包括( )。A:公共安全防范管理服务B:消防管理服务C:车辆停放管理服务D:通信安全管理答案：D解析：本题考核的是公共秩序管理服务的概念及内容。公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。21年物业管理师考试真题及详解6辑 第5辑下列成本曲线中，呈U形的包括()。A:短期

17、平均成本曲线B:边际成本曲线C:长期平均成本曲线D:平均可变成本曲线E:平均固定成本曲线答案：A,B,C,D解析：平均可变成本曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特征。平均成本曲线也呈U形。边际成本MC曲线呈U形，随产量的增加而先降后升。E项，随着产量增加，平均固定成本越来越小。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。A:图书馆B:钢铁厂C:空置的写字楼D:单纯的建筑物E:加油站答案：A,B,D解析：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂

18、、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。 不属于物业管理企业一线操作人员的是( )。A房屋维修员B设备维护员C保安员D管理员正确答案：D 在正式开展物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验T作流程和( )。A固定资产清单B收支账目表C装修申请表D记录表格正确答案：D 期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。一般来说，期房价格( )现房

19、价格。A高于B等于C低于D两者无关联正确答案：C 一套建筑面积l20m2、单价3000元m2、总价36万元的住房，在实际交易中，双方约定在一年后一次性付清。假设年折现率为8%。则该住房的实际总价为( )万元。A38.88B33.33C36D30.86正确答案：B关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。A:准备金又称大修理基金B:用于物业的日常维修和更新改造C:如果这部分资金来自物业收益，应从物业现金流中扣除D:小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例中称作专项维修资金答案：B解析：共用题干据21世纪经济观察报的报道：物业管理直是令广大业主头痛的老问题，中国消费者协会的投诉统计也显示

20、，近几年关于物业管理的投诉比例正呈现上升趋势。中国已经加入了世贸组织，国外不少物业服务企业均看好中国这个大市场，而国内的服务企业仍然在沿袭过去老的管理模式，难以让购房者满意。近几年关于物业管理的投诉比例正呈现上升趋势，一般来说，这是自于物业管理服务的需求价格弹性为()。A:富有弹性B:缺乏弹性C:单一弹性D:无弹性答案：B解析：物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。即物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的

21、。当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，物业管理服务存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业服务企业，因为会有一些物业服务企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另方面也会有一部分物业服务企业自于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。影响需求价格弹性的因素包括：商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐，而些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，其需求弹性就很

22、大。商品本身用途的多寡。一般来说,一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置。时间的长短。时间越短，商品的需求弹性就越小，时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。关于物业使用与维护的相关规定，下列说法正确的有()。A:公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变B:公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任C:业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业D:利用物业共用部位、共用设施设备进

23、行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续E:物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业服务企业应及时维修养护答案：A,B,C,D解析：AECD三项，条例对各主体使用和维护物业的行为进行了明确的规范：公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变，物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘，公用事业单位应当依法履行维修养护责任，装饰装修房屋行为应当依法规范，利用物业共用部位、共用设施设备经营的规定。E项，物业管理条例第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应及时维修养护，有关业主应当给予配合。因此E项错误。21年物业管理师

24、考试真题及详解6辑 第6辑 房地产市场交易指标包括（ ）。A销售量B出租量C平均建设周期D吸纳量E预收面积正确答案：ABDE美国的资产管理服务有()。A:咨询服务B:投资服务C:物业管理衍生性服务D:物业经营E:资产管理答案：C,D,E解析：美国的资产管理服务包括：物业管理衍生性服务；物业经营；资产管理。写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和()都作为可以经营的资源。A:有形资产B:无形资产C:生产要素D:生活资料答案：C解析：写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等

25、有形资产和无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效益的过程。 异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用原则主要包括( )。A.房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担B各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担C共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担D.可上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担E.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责正确答案：ABCE物业经营管理服务的目标是 （ ）。A.防止物业泡沫B.保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C.合理筹划物业税收D.提供舒

26、适环境并切实保障物业的治安安全答案：B解析：物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基站上保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业管理条例明确规定，建设单位制定的临时管理规约应当在物业销售之前向物业买受人明示。这里的明示，应理解为()。A:以口头形式向物业买受人明确无误的告示B:以书面形式向物业买受人明确无误的告示C:以开会形式向物业买受人明确无误的告示D:以传单形式向物业买受人传播告示答案：B解析：条例明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并予以说明。明示，应

27、该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，例如：直接将临时管理规约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。物业服务合同的标的是物业服务企业提供的()物业服务。A:个性化B:差异化C:公共性D:公益性答案：C解析：本题考核的知识点为物业管理服务的内容。物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要由()的机制来实现。A:服从权威B:民主协商C:行政命令D:经济杠杆答案：B解析：共同时产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要自民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就必须遵守管理共同财产的共同契约。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的统一性之间实现协调和均衡，业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。物业服务合同约定以外的服务是()。A:无偿服务B:义务服务C:有偿服务D:业内服务答案：C解析：物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但一般情况下，该类服务协议与物业服务合同样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。