2022房地产估价师考试真题及答案6节.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及答案6节2022房地产估价师考试真题及答案6节 第1节个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税( )万元。A.9000B.10250C.12000D.15000答案：B解析：(1

2、)计算土地增值额。土地增值额=65000 万元35000 万元30000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/3500085.71%，5085.71%100%。(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额=土地增值额40扣除项目5=3000040350005=10250(万元)。某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买

3、一套现售普通商品住房。对于2000m2未经登记的房屋，正确的处理为（ ）。A.由征收主体认定B.由司法机关查封处理C.由房地产估价师根据经验确认D.由征收部门与被征收人协议确认答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P6263。 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 （ ）此题为判断题(对，错)。

4、正确答案：被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。2022房地产估价师考试真题及答案6节 第2节在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )答案：错解析：下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A、征收的实质是强制收买B、征用的实质是强制使用C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为D、征用是所有权的改变，不返还E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿答案：A,B解析： 本题考查的是房地产征收征用的需要。选项C错误，征用是一种强制

5、的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。参见教材P271。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以

6、下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（）平方米。A.10000B.11000C.14000D.15000答案：B解析：城市房地产抵押管理办法规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。由题意，甲公司本次可抵押的商品房建筑面积150001000300011000（平方米）。某房地产估价机构

7、在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（）答案：错解析：考点:估价报告的组成。估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。2022房地产估价师考试真题及答案6节 第3节房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入

8、开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%答案：A解析：报酬率=安全利率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率=3.31%2.23%1.32%1.42%0.50%=7.

9、78%。 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。A18%B20%C15%D25%正确答案：A 高层建筑地价分摊的方法有（ ）。A 按建筑物价值进行分摊B 按房地价值进行分摊C 按土地价值进行分摊D 按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊正确答案：BCD2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了

10、期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。2022 年7 月1 日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12B.14C.15D.16答案：D解析：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、

11、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、发包人拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。产权调换房屋价值评估应当明确评估价值内涵为：市场价值，即指评估对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外。因此，本案例该综合楼的被征收价值即该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元。2022房地产估价师考试真题及答案6节 第4节 下列属于会计恒等式的是（ ）。A 资产-费用=负债+所有者权益-收入B 所有者权益=资产+负债C 资产+

12、费用=负债+所有者权益+收入D 负债=资产+所有者权益正确答案：C 市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）。A、销售收入B、出租收入C、营业外收入D、补贴收入E、自营收入答案：C,D解析：考点:营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是( )。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼

13、保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆

14、、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、60B、80C、90D、120答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。2022房地产估价师考试真题及答

15、案6节 第5节 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。A14%B10%C33%D15%正确答案：D答案 D 15+100100%=15%下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（）。A、适合原理B、均衡原理C、合理原理D、边际效用E、收益递增递减原理答案：A,B,E解析：考点:最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。 以出让方式取得国有建设用地使用权，建设

16、项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。此题为判断题(对，错)。正确答案：以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 根据以下材料，请回答 101109 问题： 某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同）

17、，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让

18、后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。第101题：开发公司征用该片土地应报（ ）审批。AZ县人民政府BY市人民政府CX省人民政府D国务院正确答案：C 在运用成本法时最主要的有（ ）。A 区分计划成本和实际成本B 区分实际成本和客观成本C 结合实际成本来确定评估价值D 结合实际开发利润来确定评估价值E 结合市场供求分析来确定评估价值正确答案：BE2022房地产估

19、价师考试真题及答案6节 第6节某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。税前现金回报率=税前现金流量/初始现金投资=（经营收入-运营费用-还本付息）/初始现金投资=（10-5-2）/40=7.5%。P201。 由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：转让房地产开发项目，转让

20、双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。A、城乡规划主管部门 B、工程建设主管部门 C、房地产开发主管部门 D、不动产登记机构答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目转让。城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P112。收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答案：错解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：人员工资及办公费用；保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；保险费；营业税金及附加；城镇土地使用税；房产税和法律费用等。 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取正确答案：ABDE