2022房地产经纪人经典例题6辑.docx

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1、2022房地产经纪人经典例题6辑2022房地产经纪人经典例题6辑 第1辑 新建商品房进入市场销售需要取得（）文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示。A.预售的需取得竣工许可证B.建设工程施工许可证C.商品房销售（预售）许可证D.住宅使用说明书E.建设用地规划许可证 答案：B,C,D,E解析：开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件，主要包括“五证”、“两书”以及商品房买卖合同等。“五证”是指不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“两书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

2、商品房销售前要进行价格及销售公示，是指经开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同（ ）。(2022年真题)A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人继续有效，对新房主无效D.对承租人无效，对新房主继续有效答案：A解析：为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。#肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2022年9月委托甲房

3、地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50000m2，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6000m2，基底面积2000m2；15幢8层住宅，建筑面积110000m2，基底面积13750m2；5幢23层塔楼，建筑面积134000m2，基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。(2022年真题)如需对该住房所在区域进行景观评价，可采用的方法为（ ）。A.调查分析法B.民意测验法C.认知评判法D.文献研究法答案：A,B,

4、C解析：因为景观不仅依赖于自然、人文特性和其深广的内涵，而且很大程度上还取决于人们的主观评定。因此，景观评价大部分都是定性的。从拟取得房地产者的角度来看，景观评价主要是对景观的美学价值进行评价，主要从景观的视觉美学角度出发，评价景观的视觉质量，进而可得出景观的美学等级。D项，一般难以从文献研究中得出景观的视觉质量，不易采用文献研究法。民事法律关系的三要素是指（）。A.民事法律关系的主体B.民事法律关系的客体C.民事法律关系的内容D.民事权力E.民事义务答案：A,B,C解析：民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系。

5、民事法律关系的三要素，是指：民事法律关系的主体；民事法律关系的客体；民事法律关系的内容。其中，民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。与MLS系统相适应的经纪服务方式是（ ）。A.居间B.行纪C.信托D.代理答案：D解析：独售权合同下的房地产代理（简称“独家代理”）与美国房地产经纪业的多重房源上市系统（MLS）相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独家代理房地

6、产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。乙公司发布“70套住宅”的销售信息后，如果有客户致电，则其电话接待的流程应为（ ）。A.问候咨询记录来电者基本资料感谢来电者信息录入B.咨询问候记录来电者基本资料感谢来电者信息录入C.问候咨询记录来电者基本资料信息录入感谢来电者D.问候感谢来电者咨询记录来电者基本资料信息录入答案：A解析：电话接待不同于到店接待，由于缺乏面

7、对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动。电话接待的流程包括：问候；回答咨询；记录来电者基本资料；感谢来电者；信息录入。甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该公司发现该小区内还有部分物业属于房地产开发公司，这种业主类型是（）。A.法人组织B.小业主C.自然

8、人业主D.非自然人业主答案：D解析：非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发商、大型企事业单位、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主2022房地产经纪人经典例题6辑 第2辑测定长期趋势的方法不包括( )。A:扩大时距法B:移动平均法C:平均增长速度D:最小二乘法答案：C解析：下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.所有权B.抵押权C.地役权D.租赁权答案：B解析：担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规

9、定的除外。担保物权包括抵押权、质权和留置权。个人住房抵押贷款的期限最长为( )年。A.10B.15C.20D.30答案：D解析：房地产项目形象定位中应当研究()等问题。A:项目针对哪些不同的消费群体B:如何让消费者理解产品的内涵C:如何对产品的特点进行描述和提升D:如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为E:产品的差异对消费者的影响程度答案：B,C,D解析：在房地产交易撮合中，房地产经纪人应解决的主要问题是（）。A.房源的真实性B.佣金的收取C.价格的谈判D.定金的交纳答案：C解析：购买价格的撮合是交易撮合阶段最难的一个过程。在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价

10、差，卖方往往要个好价钱，购房人希望以较低的价格购买。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购 房者有利，则甲公司（）。A:不必通知买受人B:可在交房时再告知买受人C:应公示通知买受人D:应书面通知买受人答案：D解析：以下属于建筑材料物理性质的是（）。A、 密实度B、 耐水性C、 强度D、 耐久性E、 塑性答案：A,B解析：建筑材料的性质主要有物理性质、力学性质和耐久性。建筑材料的物理性质可分为：与质量有关的性质为实际密度、表观密度、密

11、实度和孔隙率；与水有关的性质为吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性；与温度有关的性质为导热性和热容量。2022房地产经纪人经典例题6辑 第3辑下列标志不能用数量标志，只能用质量标志反映的有()。A:居民的性别B:民族C:文化程度D:职业E:收入答案：A,B,C,D解析：通风系统按照（ ），分为自然通风和机械通风。A.动力来源B.特征C.作用范围D.方式答案：A解析：通风系统根据动力来源，分为自然通风和机械通风；根据作用范围，分为全面通风和局部通风；根据特征，分为进气式通风和排气式通风。城市总体规划的期限一般为( )年。A、 5B、 10C、 15D、 20答案：D解析：知识点 城市规划的编制

12、在高浓度环境中滞留12小时，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是（）。A.一氧化碳B.氮氧化合物C.硫氧化物D.碳氢化合物答案：A解析：一氧化碳是无色、无味、有害的气体，不利用检测仪器很难识别，因此其危害性比刺激性气体还要大。在一氧化碳高浓度环境中滞留12小时，可使人头痛、恶心甚至昏迷；即使在低浓度下，长时间的停留也会有很大的害处。市区是城市的核心，集中了大量的( )。A:非农人口B:第一产业C:第二产业D:第三产业E:开发建设区答案：A,C,D解析：房地产经纪人享有，而房地产经纪人协理不享有的权利有( )。A:独立办理经纪业务并获得合理报酬B:加入房地产经纪机构并承担关键岗位工作C:以自己

13、的名义与客户订立房地产经纪合同D:在全国范围内注册执业E:同时在两个以上房地产经纪机构执业答案：A,B,D解析：房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应当做到（）。A.房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过3套B.合理安排和掌握看房时间C.客观展示房源的优缺点D.带上必要工具E.看房过程中注重双向沟通答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应有步骤、有技巧地进行引导介绍，并对客户看房过程中的情形予以分析，应当做到：合理安排和掌握看房时间；注重看房细节；看房过程中注重双向沟通；做好看房后记录和收取意向金工作。其中，注重看房细节包括：a熟悉房源所在商圈的特点

14、和优势；b客观展示房源的优缺点；c带上必要工具。如果是买方客户的独家代理人，房地产经纪人在一天内与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。2022房地产经纪人经典例题6辑 第4辑根据建设工程质量管理条例的规定，屋面防水工程的最低保修期限为（ ）年。A.1B.2C.3D.5答案：D解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道

15、、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。目标客户需求定位法的步骤包括（）。A、确定项目空间内容B、确定目标客户C、列出空间明细表D、目标客户特征分析E、设计产品并进行营销策划和组织实施答案：B,D,E解析：目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤主要包括：确定目标客户；目标客户特征分析；设计产品并进行营销策划和组织实施。某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂，职工乙

16、为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。若丙厂与职工乙继续保持租赁关系，请回答下列问题：开发公司甲获得该地块可以通过下列（ ）途径。A.公开招标B.公开拍卖C.挂牌出让D.行政划拨答案：A,B,C解析：国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。物权法第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。其中，挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买

17、人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。形象楼书多采用图片及较容易产生联想的（）来展现项目卖点。A.书面语言B.整体语言C.风格语言D.感性语言答案：D解析：项目楼书包括形象楼书和功能楼书，其中，形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。下列中属于房地产经纪人员职业技能的有( )。A.恪守信用B.尽职守责C.市场分析D.人际沟通E.把握成交时机答案：C,D,E解析： 办公用途物业伴随其企业客

18、户群的核心需求变化不断演绎，形成的细分产品有（）等。A、别墅B、商务公寓C、LOFTD、写字楼E、商务综合体 答案：B,C,D,E解析：办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；商务综合体；LOFT。共用题干2022年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于2022年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2022年10月动工，但至2022年8月31日前一直未动工。开发商拟转让该地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有()。A:必须取得出

19、让方和规划行政主管部门的同意B:必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同C:转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家D:相应调整土地使用权出让金答案：A,B,D解析：2022房地产经纪人经典例题6辑 第5辑下列关于夫妻约定财产制的表述中，正确的是（ ）。A.甲在一次事故中大脑受损，智力仅能达到三岁孩子水平，只要甲同意，其与丈夫仍可以适用约定财产制B.乙与其妻口头约定婚后财产全部归妻子所有，该约定不具有法律约束力C.丙以自己有孕为由，逼迫丈夫将其婚前财产约定为双方所有，丈夫求子心切勉强同意与之签订协议，该协议无效D.丁可以为了逃避个人债务，与妻子约定二人婚后财产归妻子一人

20、所有答案：B解析：A项，财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力，则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制，不能另行约定夫妻财产制。B项，约定应采用书面形式。C项，以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。在撤销之前，协议有效。D项，约定的内容必须合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。#房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括（ ）。A.如实报告的义务B.支付报酬的义务C.支付有关费用的义务D.尽力提供服务的义务E.保守商业秘密的义务答案：A,D,E解析：履行居间合同时房地产经

21、纪人的义务包括：遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。依法维护当事人的合法权益的义务。向委托人披露相关信息的义务。为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。#以下属于消费信用的是（）。A.银行为某商业房地产项目开发提供贷款B.居民利用公积金和现款购房C.投资公司代居民理财为增值购房D.银行为居民提供装修贷款答案：D解析：消费信用指企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费，如购买住房。消费信用有两种类型：类似于商业信用，由企业以赊销或分期付款的方式将商品提供给消费者；类似于银行信用，由银行直接向消费者个

22、人发放贷款，或由银行向提供商品的企业发放贷款。二手房经纪业务门店设置的工作程序通常有（ ）。(2022年真题)A.区域选择B.店址选择C.门店租赁谈判和签约D.员工持续培训E.开业准备答案：A,B,C,E解析：门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店的开设程序一般应按照以下步骤依次进行：区域选择；店址选择；租赁谈判和签约；开业准备。在经纪人的日常工作中，需要进行各种案头工作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人提供了丰富的信息化辅助工具，包括( )。A:制作类B:计算器C:发布器D:文本类E:应用类答案：A,B,C,D解析：下

23、列关于完全竞争的房地产市场的表述，正确的是（）。A、有相当多的买者和卖者B、买者少而卖者多C、买者多而卖者少D、只有一个买者和一个卖者答案：A解析：完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；所买卖的商品具有同质性，不存在差别；市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；买者和卖者都可以自由进出市场；买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。房屋抵押变更合同自( )起生效。A:抵押变更合同签订之日起B:变更抵押登记之日起C

24、:抵押变更合同签订10日后D:变更抵押登记10日答案：B解析：2022房地产经纪人经典例题6辑 第6辑根据房屋建筑工程质量保修办法，新建商品房各部位最低保修期限为2年的有（ ）。A.装修工程B.给水排水管道C.电气系统D.屋面防水工程E.主体结构工程答案：A,B,C解析：房屋建筑工程质量保修期限；房屋建筑工程质量保修办法规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限（即施工单位对建设单位的最低保修期限）为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给水排水管道、设

25、备安装为2年；装修工程为2年。共用题干2022年6月，甲房地产开发企业(以下称甲企业)通过出让方式获得一宗居住用途的国有建设用地使用权，2022年3月开工建设。2022年4月，甲企业将该项目转让给乙房地产开发企业(以下称乙企业)。2022年6月该居住区建成，由丙物业服务企业(以下称丙企业)实施物业管理。乙企业通过招标投标方式选聘物业服务企业，应在该商品房项目现售前()日完成。A:15B:20C:30D:40答案：C解析：2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发某商品住宅小区项目。2022年，甲企业欲通过乙信托公司（以下简称乙公司）筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋

26、建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2022年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构（以下简称丙机构）预售。丙机构为促进销售，在员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。为降低信贷风险，使甲企业与乙公司承担的风险都较小，可选择的利率为（ ）。A.活期利率B.定期利率C.固定利率D.浮动利率答案：D解析：当贷款期限较长或市场利率变化较大时，很难预测利率变化趋势，借贷双方都可能要承担利率风险，因此，借贷双方通常都喜欢采用

27、浮动利率。浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率变化而定期调整的利率。在各地商品房销售中，委托营销代理企业销售与房地产开发企业自行销售的比例有显著差异，二、三线城市代理比例相对较低，多处于( )之间。A:1020%B:2030%C:3050%D:4050%答案：C解析：无民事行为能力的人的年龄是（）。A、未满10周岁B、未满12周岁C、未满16周岁D、未满18周岁答案：A解析：无民事行为能力人，是指不具有实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务

28、时，所提供的书面告知服务材料需经（）确认A、委托人签名或盖章B、委托人口头C、房地产管理部门盖章D、工商管理部门盖章答案：A解析：房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为（）。A.单店模式B.双店模式C.多店模式D.连锁经营模式E.无店铺模式答案：A,C,D解析：根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。