2022房地产估价师每日一练7节.docx

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1、2022房地产估价师每日一练7节2022房地产估价师每日一练7节 第1节 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。(2022真题) 建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（）答案：对解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰

2、材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某在建工程于2022年4月1日开工，2022年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期

3、。后续开发的建设期包括建设前期和建造期。3（2413）14（个月）。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月。后续新增的前期，3个月。P346。 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）正确答案：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。利率分为（）等类型。A、基础利率B、结算利率C、变动利率D、存款利率E、同业拆放利率答案：A,D,E解析：本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A200

4、0B2500C3000D3500正确答案：D2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。(2022真题) 购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。2022房地产估价师每日一练7节 第2节中介组织人员

5、提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的，应予追诉。答案：错解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，又提供虚假证明文件的；造成恶劣影响的，均应予追诉。#房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：

6、本题考查的是估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场

7、的收益价值为（ ）万元。A690.40B8284.79C8720.83D9746.81正确答案：B 下列关于质权特征的表述中，错误的是（ )A.质权是一种担保物权B.质权的标的物只能是不动产权利C.质权需转移质物的占有D.质权是就质物优先受偿的权利正确答案：B 交易日期修正的具体方法为（ ）。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25以上，可以转让。（）答案：错解析：以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单

8、位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上，才可转让。 在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。A承诺费B手续费C担保费D利息E税费正确答案：ABCD根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权 B.村办企业的厂房 C.集体土地所有权 D.被查封的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（ ）。A.平均空置率B.平均吸纳量C.平均交易量D.平均租售价格答案：A解析：房地产

9、市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。2022房地产估价师每日一练7节 第3节实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支出约束条件下求解效用函数的极小值得出。（）答案：错解析：本题考查的是消费者均衡。实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支出约束条件下求解效用函数的极大值得出。 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查正确答案：C答案 C 市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，

10、综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。通常是构成居住区的基本单位是（）。A居住小区B居住组团C独幢住宅楼D分户家庭答案：B解析：居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模（10003000人、3001000 户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A、过去数据简单算术平均法 B、未来数据简单算术平均法 C、过去数据资本化公式法 D、未来数据资本化公式法答案：D解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数

11、据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6） （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。最简单且最容易理解的一种临

12、街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能

13、，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过

14、分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元m2，类似商铺市场均价为 20000 元m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复

15、，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可

16、行。理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。改为：估价对象在目前住宅用途现状情况下，在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下，定量分析的结果是第二种前提下利用价值最大，所以，估价对象作为商铺利用价值最大。理由：价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达

17、到最大的利用，这便是最高最佳利用。价值最大化应考虑维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提，不能只分析一种前提就得出结论。（4）错误：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。理由：更新改造前提，是指经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产的价值。改变用途前提，是指经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房

18、地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润）现用途下的房地产价值。估价对象用途变更为商铺，属于更新改造且变更用途。2022房地产估价师每日一练7节 第4节部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）答案：对解析： 本题考查的是工程建设的的招标投标管理。建设工程招标投标的范围：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。张某于2022年5月购买了位于市中心的一

19、套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押

20、贷款余额/抵押率答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A717.50B721

21、.00C724.50D735.00答案：C解析： 会计分期的目的是，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A.3583B.3909C.4300D.4778答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A.土地形状

22、B.地形 C.城市规划调整 D.环境状况 E.配套设施状况答案：A,B解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。 房地产估价师注册证书失效的情形有（ )。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的正确答案：ADE某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年

23、净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A.22.07 B.21.58 C.19.34 D.23.21答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=300.3+270.5+230.2=27.1（万元），E（NPV2）=380.4+310.4+280.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性 B.异质性 C.弱

24、流动性 D.长寿命性答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。2022房地产估价师每日一练7节 第5节下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务答案：C解析：估价机构不应承接估价业务的情形有：超出了本机构的业务范围；自己的专业能力难以胜任；估价业务有较大的风险。C项，估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，应回避相应的估价业务。为评估某房地产20

25、22年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/ m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格

26、3723.404（10.5%）63836.51（元/ m2）。运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A、估算后续开发经营期 B、估算后续开发的各项支出、收入 C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D、估算投资利息和开发利润答案：D解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.

27、项目经营期长短相近答案：A,B,C解析：本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括（）在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。A.房地产交易 B.房地产开发 C.房地产估价 D.房地产交易答案：C解析：本题考查的是房地产法律体系。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括房地产

28、估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。 某市2022年经济适用住房的平均价格上涨了5，其需求量下降4，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（）。A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本 B.经济成本=会计成本（显成本）隐成本 C.经济利润=销售收入会计成本隐成本 D.经济利润=销售收入+会计成本隐成本 E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本答案：A,C解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入会计成本隐成本。 住宅房地产

29、市场调查研究报告一般包含哪些内容?正确答案：1宏观环境分析经济环境；城市规划；政策环境。2房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。3客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。4竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。 ( )答案：错解析：微观经济学的研究对象是单个经济主体的经济行为。2022房地产估价师每日一练7节 第6节房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法答案：A解析：本

30、题考查的是市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（）答案：对解析：考点:年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）正确答案：房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的

31、变化。 若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。A14万元B20万元C17万元D不确定正确答案：A以下关于保障性住房的特征表述错误的是（）。A.廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、商品住房都属于保障性住房B.廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能C.经济适用住房的购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款D.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。在（）授权开发

32、企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府答案：D解析：本题考查的是土地储备与土地开发。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 生产要素的需求决定于（ ）。A生产速度B资源供应C市场需求D生产技术状况正确答案：D 某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。A3000000B4800000C15600

33、000D163800000正确答案：B下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。A.国家实行房地产估价人员资格认证制度B.房地产估价师执业资格证书，由人事部或其授权的部门颁发C.房地产估价师执业资格证书注册有效期为3至5年，具体由省、自治区、直辖市人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销答案：A,B,D解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。选项C错误，房地产估价师执业资格注册有效期为3年；选项E错误，房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被注销。2022房地产估价师每日一练7节 第7节A市B

34、房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。估价的在建工程抵押价值为（）。A、价值时点时的市场价值B、价值时点时的变现价值C、未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿

35、款D、未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款答案：C解析： 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本 B.应该采用实际成本而不是客观成本 C.应结合选址.规划

36、设计等对成本法的测算结果进行调整 D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )正确答案：答案 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期

37、付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。会计信息处理的程序不包括（）。A、收集B、计量C、记录D、报告答案：A解析： 本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。(2022年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。下列不属于一般性货币政策工具的是( )

38、。A、 法定存款准备金率B、 再贴现利率C、 优惠利率D、 公开市场业务答案：C解析：知识点 货币政策工具投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A、确定型 B、成长型 C、风险型 D、不确定型答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。 一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 （ ）此题

39、为判断题(对，错)。正确答案：甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。