2022房地产估价师考试历年真题精选8篇.docx

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1、2022房地产估价师考试历年真题精选8篇2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第1篇下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析：本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度。参见教材P218。王

2、某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租

3、赁合同对受让人依然有约束力答案：D解析：最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。(2022真题) 凡是建设工程，都必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。 由于房地产的( )，每宗房地产的温度、湿度、日照、

4、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性C寿命长久性D流动性差正确答案：A答案 A本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（

5、 ）。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断正确答案：C甲土地的单价2000510000元/m2，乙土地的单价1500710500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是（）。A.商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权 B.房改房.经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权 C.房改房.经济适用

6、住房的土地使用权只能是划拨的 D.廉租住房只拥有建筑物的使用权答案：C解析： 本题考查的是居住房地产及其特点。选项C错误，房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的。2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第2篇2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行

7、期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。李某所签订的房地产买卖合同为（）。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同答案：A,C,D解析：本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以其他合同存在为前提而存在，故为主合同。P412。甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、

8、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2022年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为75%，则通货膨胀率是（ ）。A182%B233%C357%D545%

9、正确答案：A 该房地产的年净收益为（ ）万元。A1626.75B2086.75C2726.75D5569.20正确答案：C单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。A、5% B、8% C、10% D、12%答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。参见教材P10。XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。三、估价对象XX置业公司一年前奉上级集团公司指示

10、，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2022年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较

11、多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写:人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022年6.月30日至2022年7月5日十三、估价报告

12、的有效期（略）XX置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析XX置业公司兼并集团内XX工厂所得的房地产总占地面积120001m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m120m2。XX置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略），拟对外出租经营。目前写字

13、楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，XX置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提髙。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商

14、业房地产交易资料见表337(交易情况与房地产状况的详细分析略)。根据可比实例，搜集的其他相关资料有:该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势，2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,2022年6月30日为1:8.27。式中，可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4.估价结果根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价为(9347+8484+10458)元/m2+3=9430元/m2总价为 9430元/m2X7800m2=7355万元(二)在建写字楼的估价1.首先测算该写字楼开发完成

15、后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500m2X300dXl.2美元/(d.m2)X8.27X(120%)=3215万元年运营费用=3215万元X55%=1768万元净收益=有效毛收入一运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳时情况，按净收益

16、和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2.测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490万元X(1+5.85%)0.51=101万元(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183万元X6%=851万元3.在建写字楼的评估价值

17、总价值=(141833490101851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟畚佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。答案：解析：(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B交易日期修正错误。(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。(7)

18、可比实例C选用汇率错误。(8)收益年限不应选取50年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按300天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。(15)超市应优先选用收益法估价。(16)区域因素和个别因素描述不够具体。2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第3篇2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m

19、2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。根据题干信息，该小区采用的建筑结构应为（ ）。A.砖混结构B.钢筋混凝土结构C.筒中筒结构D.大空间结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。平均层数（4.510000）/（30%10000）=15（层）。P7

20、0。 收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）正确答案：收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。某房地产在2022年3月的价格为7200元/，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2022年9月的价格为（）元/。A8485B8536C10038D10098答案：D解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格成交

21、日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2022年9月的价格（元/）。狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。订立抵押合同时，可以在合同中约定在债务履行期

22、限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）。A、50%B、60%C、70%D、80%答案：C解析：考点:土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯

23、化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第4篇（）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A.任意拍卖 B.不动产拍卖 C.动产拍卖 D.强制拍卖答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 某估价机构于2022年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日因估价结果有争议，2022年

24、8月15进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15 日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳（）。A、所得税B、增值税C、契税D、房产税答案：C解析：考点:土地费用。开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳契税。在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在

25、不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。我国住房公积金制度规定，公积金的运作单位是（）。A.住房公积金管理委员会 B.住房公积金管理中心 C.财政管理部门 D.各级人民银行答案：B解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运

26、作、银行专户存储、财政监督。在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第5篇马某的房屋是1996年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是610元/ m2，共100平方米，因为是1楼，现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房屋列入旧城改造的征收范围，请问：房屋征收补偿的内容有哪些？如果马某

27、选择产权调换方式，则用于产权调换房屋的价值评估应符合哪些规定？答案：解析：（1）房屋征收补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。（2）用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值；用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。 制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D

28、广告没计及安排E确定租售价格正确答案：ACEACE制定租售方案的工作主要包括：决定出租还是出售、租售进度、租售价格。 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。A估价目的B估价对象C估价方法D估价时点E估价原则正确答案：ABD在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。；土地使用权无限年期的价格公式：；土地使用权有限年期的价格公式：；土地使用权价格接近无限年价格的程度为。王

29、某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A、11.43 B、11.77 C、22.86 D、23.53答案：A解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难

30、点处理。800（0.60.50.40.3）（10.7）（10.70.60.50.40.3）211.43（万元）。或8003.5228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元0.7160万元，1、2层合计228.57万元160万元388.57万元，400388.5711.43（万元）。 对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。A自有资金、融资方式B现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标C投入的资金、花费的成本和获取的收益D各种投资工具和投资方式正确答案：C住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分

31、摊共有建筑面积。 ( )答案：对解析：2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第6篇一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A、位置B、为租户提供的服务C、交通方便性D、建筑设备系统答案：C解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。估价对象为某三星级宾

32、馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案：A解析： 下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（ ）。A拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E即使拍

33、卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责正确答案：CDE 业主大会履行的职责有（ ）。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C监督业主公约的实施D决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E选聘、解聘物业企业正确答案：ABDE监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。A.既是外墙也是纵墙 B.既是

34、外墙也是横墙C.既是山墙也是纵墙 D.既是山墙也是横墙答案：A解析：按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。外墙指建筑四周与室外接触的墙；内墙是位于建筑内部的墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。 房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。 在通常情况下采取协议方式

35、出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第7篇某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时

36、点的汇率。下列各项中，属于财产权的是（）。A、物权B、生命健康权C、姓名权D、肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。参见教材P402。报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）答案：错解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是（）。A.被征收人协商 B.房屋征收部门选定 C.被征收人投票选定 D.被

37、征收人摇号答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额C、功能折旧存在不可修复的状况D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的答案：B解析：考点:分解

38、法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。房地产的现状价值小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。合法利用时，现状价值低于或等于市场价值。挡在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。2022房地产估价师考试历年真题精选8篇 第8篇房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发

39、商和拥有者对未来的预期答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。（8分）正确答案：答案暂缺(2022年真题) 下列房

40、地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。 业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业共同正确答案：A土地用途管制是指根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是（）。A.不能开垦荒地 B.不能无证使用国有土地 C.不能随便改变农用地的用途 D.不能在国有土地上设立抵押权答案：C解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制是指根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随便改变农用地的用途。 在工业建筑设计中，总平面设计是工程设计的核心。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届完好房。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：