2022房地产估价师考试真题及答案6篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及答案6篇2022房地产估价师考试真题及答案6篇 第1篇材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。参见教材P111。 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A33.3B12C20D60%正确答案：B答案 B容积率建筑密度建筑层数。某宗房地产

2、某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析： 考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（15006.65808） 6.41659（美元/m2）。对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心

3、的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师注销注册可由当事人申请。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A、蓝色 B、黄色 C、红色 D、紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。参见教材P7

4、8。2022房地产估价师考试真题及答案6篇 第2篇在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（）。A、对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B、了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况C、将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照D、拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片E、进行现场实地考察答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内

5、容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。下列有关生产者均衡的表述，错误的是（ ）。A.厂商成本支出一定时，产量最大B.厂商产量规模一定时，成本支出最低C.厂商产量规模最大时，成本支出最低D.花费单位货币购买的生产要素得到的边际产量相等答案：C解析：本题考查的是生产者均衡。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。P198。物业管理最主要的特征是（）。A.社会化 B.专业化 C.

6、信息化 D.市场化答案：D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（）答案：对解析： 本题考查的是货币。人民币存在两种具体

7、形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。 在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD2022房地产估价师考试真题及答案6篇 第3篇 租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置

8、成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。选项B错误，投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的账面余额减去相关备抵项目后的余额。关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根

9、据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。下列属于房地产部门规章的是（ ）。A.资产评估法B.土地管理法实施条例C.城市房地产抵押管理办法D.国有土地上房屋征收评估办法答案：C解析：本题考查的是房地产部门规章。选项A属于法律；选项B属于行政法规；选项

10、D属于规范性文件。P18。会计核算的基本前提是( )。A.会计主体 B.持续经营 C.会计分期 D.货币计量 E.权责发生制答案：A,B,C,D解析：会计假设又叫会计核算基本前提，特定的经济环境中必然存在各种不确定性，会计假设就是对这些不确定性做出较为合理的设定。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。2022年，王某出租住房免征（）。A.增值税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税答案：D解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上

11、减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。2022房地产估价师考试真题及答案6篇 第4篇假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）。A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期B、建设期的起点与开发经营期的起点不同C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日答案：D解析： 本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的

12、日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。（）答案：对解析：运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或

13、者经济寿命结束之日。 根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之问的因果父系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）答案：错解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2

14、，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B3600120一(2000200)430200(元) 某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知该商业门面装修改造为其街道旁带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一买家希望

15、以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？正确答案：(1)从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低。(2)按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。(3)合理的成交价格水平应为：4000-(500+2220148)=3485元/m2合理的交易成交价格范围应在3485元/m2左右。2022房地产估价师考试真题及答案6篇 第5篇 1113 某公司于2022年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产

16、进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元。该公司2022年6月18日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。第 11 题 2022年6月18日，该房地产抵押评估价值P应为（ ）万元。A500B560C440D400正确答案：C在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。A.银行信用 B.商业信用 C.消费信用 D.民间信用答案：B解析：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如

17、商业票据。 人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同正确答案：B某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116答案：A解析：本题考查的是房地产的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20供水14排水16供电25通信8场地平整1598元/平方米。 初步可行性研究是开发建设项目

18、投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 （ ）正确答案：题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A维持现状B改变用途C重新装修

19、D重新开发答案：B解析：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值更新改造的必要支出现值装修期间净损失现值=6500800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值改造费用现值改造期间净损失现值=80002160/（1+10%）0.5500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。2022

20、房地产估价师考试真题及答案6篇 第6篇 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。A400B450C500D540正确答案：A房地产投资信托基金（REITs）的市场风险是指（）。AREITs 公司经营能力不同所导致的收益差别BREITs 证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C市场利率变化给REITs 的实际收益带来的损失DREITs 规模大小不同所导致的市场认可度差别答案：B解析：房地产投资信托基金的风险包括：经营风险；市场风险；利率风险。其中，市场风险是指由于R

21、EITs 证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关，这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。这就是市场所造成的投资风险。某居住区住宅用地面积17.8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为( )层。A.7.9 B.11.9 C.12.1

22、D.19.0答案：B解析：总建筑面积=(216006+1404016+864020)=527040。基底总面积=(9006+108016+108020)=44280。住宅平均层数=52704044280=11.9024层。 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求答案：C,D解析：本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。(2022真题) 商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。