22年房地产估价师考试真题精选及答案5节.docx

《22年房地产估价师考试真题精选及答案5节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《22年房地产估价师考试真题精选及答案5节.docx（17页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、22年房地产估价师考试真题精选及答案5节22年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第1节 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改

2、变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4B、 81.8C、 87.2D、 109.0答案：A解析：知识点 路线价法甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块

3、上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（ ）。A.必须立即停止开发B.应当修改原开发方案C.可以继续实施原开发方案D.应当待甲乙两公司协商一致后开发答案：C解析：房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A、租金收入B、土地出让收入C、房地产抵押贷款D、净经营收入答案：C解析：考点:房地产开发贷款。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。估

4、价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性答案：B解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取

5、成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法中，正确的是（ ）。A取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年B取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年C取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年D取得房地产估价相关学科硕士

6、学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年E取得房地产估价相关学科博士学位的正确答案：BCDE 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95%正确答案：C在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线答案：A解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。22年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第2节某在建商城

7、的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元m2，空置率为10；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元m2，空置率为15，运营费用率为30。报酬率为10，折现率为12，该商城开发完成后的现值为（）万元。A22253B23352C26488D27796答案：B解析：建成后每年净收益=10058012（115）（130）=2856（万元），开发完成后现值为：（万元）。某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的1

8、0%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A49627B57647C65548D65920答案：C解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为： 最小二乘法的基本原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小正确答案：D最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此

9、拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D258正确答案：B下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（）。A.土地所有制在城乡之间不同 B.土地和房屋的所有制不同 C.行政管理不到位 D.房地产市场足够规范答案：D解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息

10、不够公开、透明。 对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其( )的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：A答案 A 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是（）。A.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C.集体土地不经征收不得出让D.只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让的概念。选项B错误，土地使用权

11、出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。参见教材P29。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。A、静态分析法B、动态分析法C、成本法D、比较法E、总和法答案：A,B解析： 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。22年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第3节下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A、写字楼市场B、零售商场或店铺C、休闲旅游设施市场D、高新技术产业用房答案：D解析：考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通

12、住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲148080i，乙类房地产价格变化趋势为V乙150060i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）

13、。A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B 重新购建价格是在估价时点的价格C 重新购建价格是客观的价格D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房

14、屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P413,在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值（）比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。A.大大高于 B.大大小于 C.等于 D.小于答案：A解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。以下各项中，属于农民集体所有的是（）。A、自留山B、矿藏C、荒地D、山岭答案：A解析：本题考查的是集体土地。宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定

15、属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率 B.建筑密度 C.绿地率 D.人口容量 E.建筑高度答案：A,B,C,D解析：本题考查的是控制性详细规划。环境容量控制指标包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其

16、他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。答案：解析：1(1)先求

17、项目总开发价值GDV。 总销售收入：9600元/m2(上标)10000m2(上标)96000000元9600万元。 项目总开发价值：9600(1-6%)万元9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 购地款：1000元/m2(上标)10000m2(上标)10000000元1000万元。 拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 建造成本：2500元/m2(上标)10000m2(上标)25000000元2500万元。 专业人员费用：2500万元12%300万元。 电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)10000m2(上标)=4000000元400万元。 管理费：(2500

18、+300+400)万元5%160万元。 财务费：购地款利息1000(1+9%)3(上标)-1)万元+2000(1+9%)2.5(上标)-1万元775.86万元。?解析 成本利用率22年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第4节房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料

19、及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5，14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5，项目建成后，商业用于经营，写字楼

20、全部出售。经调查，育关数据如下：（1）项日2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。正确答案：某类房地产2022年2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元/平方米。A.8460B.8500C.8790D.8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法的公式。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量3200.13300.23500.23400.5338（元/平方米），20

21、22年价格681033858500（元/平方米）。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。 （ ）正确答案：建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估（）。A、完全产权价值 B、无租约限制价值 C、出租人权益价值 D、承租人权益价值答案：C解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可

22、能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴纳企业所得税。A.5B.7C.20D.25答案：D解析：企业所得税的税率为25%。 “递交可行性研究报告批复”是属于“征收集体土地”工作中“审批用地”这一环节的工作内容。（ ）正确答案：这属于“申请用地”环节的工作内容。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。答案：错解析：物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。22年房地产估价师考试真题精选及答

23、案5节 第5节(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A.县房屋征收办公室B.镇人民政府C.县人民政府D.县国土资源管理局答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人

24、房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。 投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使用的一种定额。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法 B.单位指标股算法 C.工

25、程量近似匡算法 D.概算指标法答案：D解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工正确答案：A 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。A标准厂房B房地产开发用地C行政办公楼D写字楼E在建工程正确答案：ABD商品房预售合同中不包括面积差异的处理方式。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。 房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）A开发内同和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择正确答案：ACDE