2022房地产估价师考试真题及详解9篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解9篇2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第1篇房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住答案：B解析：商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅(非住宅)的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年

2、，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。A80B71.5C82D99.5正确答案：B 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案：该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2分)(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。(2分)(3)拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。(2分)(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。(2分)根据合法原则，以其房屋合法用途进

3、行估价，即以住宅用途进行估价。 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。A.单项工程 B.单位工程C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：考点:净收益每年不变的公式。报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快。中观区位，往往是影响城市土地

4、等级和基准地价的主要因素。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 该写字楼的经济成本为（ ）万元。A6800B7480C8160D8840正确答案：B2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第2篇房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（）。A统一大纲B统一命题C统一组织D统一阅卷答案：A解析：房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关

5、规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。以下各项中，不属于国有土地范围的是（）。A、城市市区的土地B、农村被国家没收的土地C、国家依法征收的土地D、城市郊区中的土地答案：D解析：本题考查的是国有土地。土地管理法实施条例第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成

6、建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A、签订估价委托合同之日 B、发放抵押贷款之日 C、估价对象实地查勘之日 D、未来处置抵押房地产之日答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。房地产抵押估价指导意见第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。(2022真题) 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（）答案：

7、对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起5日内，向专家委员会申请鉴定。（ ）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。P64。运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收

8、益估计值。A.较高 B.较低 C.最高 D.居中答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )答案：错解析：知识点 零售商业物业 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场规模就是特定商品的消费数量。（ ）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为

9、市场需求。P111112。2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第3篇(2022年真题) 下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（）。A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租金比答案：C,D,E解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格；房价收入比；房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABD

10、E下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用正确答案：ABCE某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于( )。A.金融债券 B.长期债券 C.公募

11、债券 D.公债券 E.抵押债券答案：B,C,D解析：期限在10年以上的为长期债券。公债券也称政府债券。公募债券指在市场上公开发行的债券。 外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。A.旅游设施用地B.商品住宅开发用地C.廉租住房用地D.高新技术研发用地E.烟草企业用地答案：A,B,D,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法

12、规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注

13、册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。选项A错误，一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第4篇房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承

14、包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/。2022真题A.2000B.2100C.2400D.2520答案：D解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（

15、万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/）。某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A.370 B.385 C.420 D.550答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度=抵押价值抵押率，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（60050）0.7385（万元）。从决策类型上看，房地

16、产投资决策通常属于确定型决策。（ ）答案：错解析：决策的概念。房地产投资决策通常属于风脸型或不确定型的群体管理决策。某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1

17、200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、

18、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。如在5月31日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（）万元。A、4600B、6000C、17000D、23000答

19、案：A解析： 本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。23000万元20%4600万元。#通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )答案：对解析：房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。A.估价时点 B.估价委托日 C.估价报告出具日 D.估价开始作业日答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。各

20、级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（）。A、国民经济和社会发展规划B、土地利用总体规划C、国土规划D、城乡规划答案：B解析： 本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第5篇 通常把大型零售商业物业的辐射区域为（ ）。A主要区域B次要区域C规划区域D衍射区域E边界区域正确答案：

21、ABE实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而

22、评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：(签章) 2022年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)

23、建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程度：七通一平土地出让

24、年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层 121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年 4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将货款还清，该抵押权已注

25、销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2022年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，

26、并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2022年10月10日至2022年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价

27、目的相符的用途。十四、有关说明(略)房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如

28、下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。(2)比较修正交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。(3)比准

29、价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1

30、层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：995050%=4975(元/m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85(9950+4975)=181.86(万元)(二)收益法1估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月?m2)，则年潜在

31、毛收入为：65243.7012=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086(1-10%)(1-5%)=162524(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为

32、租金收入的5.85%，则年税金为：162524(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：1625242.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000243.701.5=731(元)(5)运营费用合计

33、年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，

34、剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限，n=58.9(年)6计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.8660%+153.2340%=170.41(万元)房地

35、产单价=170.4110000/243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。七、附件(略)答案：解析：1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过

36、应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。15有效毛收入计算应为190086(1-10%-5%)=161573(元

37、)。16营业税及附加为租金收入的5.85%不准确，应为5.5%。17出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出(或管理费和租赁费用取2.5%，理由不充分)。18保险费的计算基础错误，应为建筑物现值。19收益法公式的选用没有理由(或：未考虑租金未来的变化)。20土地剩余使用年限应为37.5年。21收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算(37.5年)(或公式中n年取值错误)。22可比实例缺少币种。房地产的开发经营期可分为（）。A、前期B、建设期C、经营期D、销售期E、预售期答案：B,C解析：考点:后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期

38、。受让人未缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。（）答案：对解析：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 影响房地产市场发展的（ ）因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A家庭B社会C文化D政策正确答案：BB社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。下列属于房地产部门规章

39、的是（ ）。A.资产评估法B.土地管理法实施条例C.城市房地产抵押管理办法D.国有土地上房屋征收评估办法答案：C解析：本题考查的是房地产部门规章。选项A属于法律；选项B属于行政法规；选项D属于规范性文件。P18。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。下列金融工具中，属于直接金融工具的是（）。A、商业票据 B、保险单 C、银行票据 D、存款单答案：A解析：

40、本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。参见教材P233。2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第6篇某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。A、 28.62B、 35.57C、 41.56D、 48.24答案：B解析：抵押贷款申请额=8

41、00040%/(9%/12)1-1/(1+9%/12)2012元=35.57万元关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任 B.股票和公司债券同属于流通证券 C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资 D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响 E.股票和公司债券都体现资本信用关系答案：B,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是

42、公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。甲公司的自营地下商场原价2000 万元，当地类似物业的年租金为200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。A8.00B11.76C16.80D24.00答案：B解析：自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%80%作为应税房产原值，计算公式为：应纳房产税的税额=应税房产原值1（10%30%）1.2%。若税务机关课征房产税时适用最低利率，则甲公司的自营地下商场应缴纳的房产税为：200070%130%1.2%=11.76（万元）。某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用

43、地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该

44、公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为( )m2。A、 3250.00B、 3437.50C、 4000.00D、 5000.00答案：B解析：非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。 ( )答案：对解析： 外国投资企业和外国企业所得税实行309/5的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/

45、m2。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（ ）万元。矩形土地平均深度价格修正率表临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 872 78O 708 65OA158.35B135.17C123.45D126.38正确答案：B3000120%+2000140%10%15.24%22.86%=135.17(万元)下列各项中，不属于建设投资的是（）。A.工程费用 B.工程建设其他费 C.建设期

46、利息 D.预备费答案：C解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（ ）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。估价对象价值V1010100万元，第一年净收益NOI102.57.5万元，VNOI/R，R7.5/1007.5%。P267。2022房地产估价师考试真题及详解9篇 第7篇甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（）答案：对解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产VV40/11/（16%）401400/11/（16%）401550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价1550.77/4387.69（元/m2）；乙房地产VV50/11/（16%）50900/11/（16%）50951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价甲土地的楼面地价