2022房地产估价师历年真题解析6辑.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析6辑2022房地产估价师历年真题解析6辑 第1辑预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用 B.已正式签订商品房预售合同 C.已正式签订商品房交易合同 D.已正式竣工验收合格答案：B解析： 本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积下列关于房屋租赁期说法正确的是（ ）。A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定B.房屋的租凭期不得少于6个月C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效答案：C解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超

2、过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。答案：错解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位。当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A、50%B、60%C、80%D、90答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作

3、为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供一般责任保证担保的行为。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。参见教材P210。某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建

4、筑容积率为( )。A、 33.3B、 12C、 20D、 60%答案：B解析：容积率建筑密度建筑层数。市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。 增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 ( )正确答案：答案 增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。2022房地产估价师历年真题解析6辑 第2辑可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考

5、查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A、房屋赠与 B、房屋作价入股 C、房屋交换 D、房屋抵押 E、房屋租赁答案：A,B,C解析：本题考查的是纳税人。契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：1）国有土地使用权出让；2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3）房屋买卖；4）房屋赠与；5）房屋交换。（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1）以土地、房屋权属作价投资、入股；2）以土地、房屋权属抵债；

6、3）以获奖方式承受土地、房屋权属；4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。参见教材P246。 在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期

7、内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）答案：错解析：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营

8、费用。反映企业营运能力的财务分析指标有( )。A.流动比率 B.应收账款周转率C.资产报酬率 D.存货周转天数E.资产负债率答案：B,D解析：营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院 B.住房和城乡建设部 C.省 D.自治区 E.直辖市答案：C,D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。A由于不

9、同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新建商品房租售是房地产三级市场正确答案：ACD答案 ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。下列选项

10、中属于完全竞争市场特征的有（ ）。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.产品不同质C.资源完全自由流动D.信息完全E.厂商之间具有相互依存性答案：A,C,D解析：本题考查的是市场结构特征。完全竞争市场的特征包括：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。选项B是垄断竞争市场特征；选项E是寡头垄断市场特征。P204。2022房地产估价师历年真题解析6辑 第3辑 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500

11、C3600D3000正确答案：C2000060%30003600(万元)我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A、适度从紧B、适度宽松C、稳健D、适中答案：C解析：考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找 B.市场分析 C.投资机会筛选 D.项目财务评价 E.规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括

12、市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。某估价师于2022年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。A.损耗风险 B.法律风险C.贬值风险 D.预期风险答案：C解析：抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 下列（ ）不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施丁企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取

13、施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实；(9)法律、行政法规规定的其他条件。 在2022年10月时，王某的权益价格为（ ）。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2022午10月的现值之和B剩余3年租

14、期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年lO月的现值之和正确答案：D 国办发202226号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）。A住宅小区绿地率在30%以下B住宅小区建筑容积率在1.0以上C单套建筑面积在120m2以下D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E人均居住建筑面积在25m2以下正确答案：BCD国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发20222

15、6号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在10以上；(2)单套建筑面积在120以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。(2022真题) 根据不动产登记暂行条例，不动产登记的范围有（）。A.海域使用权B.国有土地所有权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权E.耕地、林地、草地等土地承包经营权答案：A,D,E解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记的范围包括：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）

16、海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。2022房地产估价师历年真题解析6辑 第4辑某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。A.全部房价款B.自买受人付款之日起的利息C.违约金D.差旅交通补偿E.精神损失答案：A,B,C解析：本题考查的是商品房买卖合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比

17、例向买受人支付违约金。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A、1836.21 B、1810.39 C、1784.45 D、1795.36答案：A解析：本题考查的是复利计算。根据公式：P=A/i1-1/（1+i）n，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/（6%/12）1-1/（1+6%/12）512+1=367242.71（元）。第五年最后一月应还利息I=367242.716%/12=1836.21（元）。下列各项因素中，

18、属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有（）。A、产业与结构布局B、家庭收入及其分布C、家庭结构及其变化D、资本市场发育程度E、支付能力与物价水平答案：A,B,E解析： 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境中，经济环境的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务答案：B解析：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。 债券按发行方式分类，可分为（ ）。A附息债券B贴现债券C公

19、募债券D私募债券E长期债券正确答案：CD短期信用工具不包括（）。A本票B汇票C支票D股票答案：D解析：金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括：本票；汇票；支票；大额可转让存单；短期债券等。D 项，股票属于长期信用工具。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备 B.

20、不高估资产或收益 C.不低估负债或费用 D.对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备 E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债答案：B,C,D,E解析：本题考查的是会计信息的次要质量要求。谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应用的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。选项A错误，谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备。下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A、表明了负债占总资产的比例B、反映了企业或项目的财务风险程度C、资产负债率越高，则企业应变能力越强D、属于长期偿债能力指标E、房地产开发企业的资产负债率一般较高答案：A,B,D,E解析：考点:资产负债

21、率。选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。2022房地产估价师历年真题解析6辑 第5辑采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，则投资小的方案为优C.若IRRic，则投资大的方案为优D.若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果差额投资内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。(

22、2022真题) 国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（）答案：对解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产VV40/11/（16%）401400/11/（16%）401550.77（万元/m2），甲

23、土地的楼面地价1550.77/4387.69（元/m2）；乙房地产VV50/11/（16%）50900/11/（16%）50951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。 可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 传统的房地产周期理论主要包括（ ）。A在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡会持续一定的时期B房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别

24、C在房地产每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程D房地产市场处于平衡状态下，投入资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力正确答案：ACD企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A可衡量性B可实现性C可整合性D可盈利性E可区分性答案：A,B,D,E解析：由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分程序。同时通过调查消费者在选择某一品牌时所考虑的产品属性的，先后顺序，可以划分现有的消费者细分市场和识别出新的细分市场。从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和

25、可区分性。对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。自由职业人员也可申请缴存住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。规范房地产市场行为的方法不包括( )。A、 产权登记B、 规范交易行为C、 建立房地产价格评估制度D、 城市规划指导答案

26、：D解析：因为城市规划指导不能规范房地产市场行为。2022房地产估价师历年真题解析6辑 第6辑 测量工作的根本任务是确定地面点的空问位置。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙

27、银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A、600.83 B、618.33 C、686.66 D、706.67答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。一层面积是720m2，三栋楼总面积是17000m2，第二层往上每层面积都一样。（17000-7203）/21=706.67（m2）。某物业未来10

28、年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5 年年末的租金是（）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38答案：A解析： 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调住房抵押贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应答案：B解析：本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地

29、产泡沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。房地产项目最主要的不确定性因素是（）。A.租金 B.售价 C.成本 D.时间 E.物价答案：A,B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A、10B、15C、20D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）答案：错解析：本题考查的是保值增值。投资改良导致的房地产价格上涨，是投资增值，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。单利计息与复利计息的区别在于( )。A、 是否考虑资金的时间价值B、 是否考虑本金的时间价值C、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、 采用名义利率还是实际利率答案：C解析：知识点 单利计息与复利计息