21年房地产估价师历年真题和解答5节.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答5节21年房地产估价师历年真题和解答5节 第1节某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。A、 年B、 半年C、 季度D、 月答案：C解析：解析 名义利率与实际利率的关系式（）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。A.集中式系统 B.分布式系统 C.半集中式系统 D.冷却系统答案：D解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类比较法的理论依据是（）。A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预

2、期原理答案：C解析：本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A土地管理法对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（）答案：错解析：本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。 自2022年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征

3、收营业税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？答案：解析：该私人的出租住宅进行交易价格评估时应优先选择市场法、收益法和成本法三种估价方法。(1)市场法需要搜集房地产交易展示会资料、房地产中介租售行情、交易实际价格及房地产状况等资料；(2)收益法需要搜集租赁收入和各项税费的资料；(3)成本法需要搜集政府公布的房屋重置价格标准。 通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成（ ）。A配置存量房地产资源和利益B显示房地产市场需求变化C指导供给以适应需求的变化D指导政府

4、制定科学的土地供给计划正确答案：A由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。21年房地产估价师历年真题和解答5节 第2节投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A、抵御通货膨胀的影响B、提高资本金的投资收益水平C、提高全部投资的平均收益率D、降低借贷资金的资金成本答案：B解析： 本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。(202

5、2真题) 房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。A53.34万元B85.34万元C106.68万元D213.36万元正确答案：C进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A.债务融资成本分析 B.资金占用费分析 C.资本金与债务资金的比例分析 D.担保费分析答案：C解析：

6、本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。估价报告的审核结论，不可以是（）。A、可以出具B、适当修改后出具C、应重新撰写D、估价不合理答案：D解析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D258正确答案：B 一前后临街、总深度为50米的矩形宗地

7、，其前街路线价为5000元/ m2，后街路线价为3800元/ m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。A 22 B 28 C 38 D 50正确答案：B在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法答案：A解析：本题考查的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。参见教材P98。21年房地产估价师历年真题和解答5节 第3节2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格

8、出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于

9、 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。该住宅所属的建筑物承重受力方式类型不属于（）。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构答案：A,C,D解析：按建筑物承重受力方式分类，建筑物可分为：墙承重结构形式的建筑物。用墙体来承受由屋顶、楼板传来的荷载的建筑，称为墙承重受力建筑。如砖混结构的住宅、办公楼、宿舍；高层建筑中剪力墙式建筑物，墙所用材料为钢筋混凝土，而承重受力的是钢筋混凝土的墙体。构架式承重结构的建筑物。由柱、梁等构件做成建筑的骨架，由整个构架的各个构件来承受荷重的建筑。这类建筑有古式的砖木结构、现代建筑

10、的钢筋混凝土框架结构、单层工业厂房的排架结构、用型钢材料构成的钢结构等。筒体结构或框架筒体结构的建筑物。该类建筑大多为高层建筑和超高层建筑。大空间结构的建筑物。该类建筑往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，如体育馆、游泳馆、大剧场等。(2022真题) 登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作

11、风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。参见教材P311。下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。A某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案：

12、A,C,D,E解析：A项，如果估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，就应回避相应的估价业务。B项，对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相关专家，咨询相关研究机构、生产厂家，或者采用“分包”方式聘请相关专业估价机构、咨询机构等出具专业意见来解决，即可借用相关专业意见。C项，估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私。D项，估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险之所在及其程度。对于估价需求者或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守估价职业道德底线。E项，估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收取费用；估价师

13、不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。房地产的特性包括（）。A.独一无二 B.需求有限 C.流动性好 D.相互影响 E.保值增值答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产的特性。选项B，需求是无限的，供给才是有限的；选项C，流动性就是变现的意思，房地产变现能力差。甲公司拥有总建筑面积为5230、土地面积为10000的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000；两栋生产车间，建筑面积均为1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面

14、积分别为200、30。2022年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2022年12月。2022年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2022年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（ ）。A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额答案：C解析：转让价值=合法产权下的全部房地产价

15、值-承租人权益损失-贷款余额。 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列属于土地使用管制的事项有（）A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制；选项D属于相邻权，源于

16、房地产权利的限制。21年房地产估价师历年真题和解答5节 第4节 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量-拆毁量D存量+新增竣工最-拆毁量正确答案：A在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A、客观收益B、实际收益C、有形收益D、无形收益E、潜在收益答案：A,C,D解析：考点:净收益测算应注意的问题。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的有形收益、无形收益、客观收益。2022年，甲房地产开

17、发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产

18、负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。甲房地产开发企业发行的债券，属于（）。A.公债券B.长期债券C.公募债券D.信用债券答案：C,D解析：本题考查的是债券的分类。甲房地产企业，发行的是为其一年的公募型、信用型公司债券。参见教材P293294。下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A、周边土地出让出现“地王” B、家庭规模小型化 C、下调贷款利率 D、GDP增速放缓 E、城镇化速度减慢答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场

19、上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145。 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CD 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工

20、程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润一直接工程费利润率C安装工程的利润一人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B监理工程师对工程进行进度控制的目的是（）。A.确保项目交付使用时间目标的实现 B.保证工程项目的质量目标的实现 C.保证合同得到全面认真地履行 D.确保工程项目安全文明施工答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。工程进度控制是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段）的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A.权益型

21、 B.综合型 C.增长型 D.抵押型 E.混合型答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。21年房地产估价师历年真题和解答5节 第5节以下对房地产的价格影响具有两面性的有( )。A、 交通管制B、 装饰装修C、 外部配套设施D、 土地形状E 设施、设备答案：A,B解析：在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D开

22、发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：土地取得成本又称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出。土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而有所不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：通过市场购置取得；通过征收集体土地取得；通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之一来求取。两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入

23、征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地上房屋征收评估办法，甲公司能提出哪些估价要求？对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？答案：解析： 1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。（2）办公楼的装修、改造费用的估价。（3）对该办公楼承租人的损失大小进行评估。2.房地产估价机构可以做出的答复：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包

24、括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价。（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。答案：错解析：开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上

25、涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。（）答案：对解析： 本题考查的是保险的种类。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（）。A.市场租金是指由市场供求状况决定的租金 B.商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金 C.准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金 D.福利租金是象征性收取的很低水平的租金答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。（）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。A.垄断竞争市场 B.完全竞争市场 C.寡头垄断市场 D.完全垄断市场答案：C解析：本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头垄断厂商之间具有相互依存性。