21年房地产经纪人预测试题6节.docx

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1、21年房地产经纪人预测试题6节21年房地产经纪人预测试题6节 第1节小赵拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：小赵如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。小赵委托甲房地产经纪机构的房地产经纪人小张出租该商铺，并答应该业务完成后给小张“好处费”。小张为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了甲房地产经纪机构印章的空白合同与小赵订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年两个月的租金收入。后来小张找到王某，游说王某委托小张个人为其承租商铺，小张代表王某与小赵订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有小张的签名，出租方有小赵的签名，小张向小赵出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托小张全权代理承租

2、商铺事宜（合同期限不长于10年）。下列关于小张的经纪业务活动的表述中，正确的是（）。A、小张私自收取“好处费”违规，其他行为不违背经纪人执业的基本规范B、小张如将收取的“好处费”上交甲房地产经纪机构，就不存在其他违规行为C、即使小张未收取“好处费”，仍然存在违规行为D、该经纪业务如对王某造成损失，则甲房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任答案：C解析：房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解

3、释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。本案例中，小张代表王某与小赵订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有小张的签名。这在房地产代理中是不允许的。即使小张未收取“好处费”，仍然存在违规行为。适宜城市建设用地包括（）。A、 地形坡度大的用地B、 不受洪水淹没的用地C、 土地完整的用地D、 工程地质条件良好的用地E、 地势平坦的用地答案：B,C,D,E解析：适宜城市建设用地是指自然条件优越，能适应各项城市设施建设的需要，一般不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。例如，地势平坦，土地完整，工程地质条件良好，不受洪水淹没的

4、用地。企业所得税的征税对象不包括（ ）。A.在中国境内设立机构、场所的非居民企业的境内所得B.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境内所得C.在中国境内设立机构、场所的非居民企业与其机构、场所有实际联系的境外所得D.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境外所得答案：D解析：企业所得税的征税对象包括：居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税；非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税；非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与

5、其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示（）的要点。A、系统接待流程B、样板层展示C、现场物料准备D、看楼动线包装答案：B解析：样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。A项，系统接待流程，针对写字楼客户的商务属性与高端属性，匹配专业从事写字楼销售的顾问人员，进行系统

6、的“接待一推介一交流一维护”服务流程；C项，现场物料准备，折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等；D项，看楼动线包装，通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。房地产经纪机构在（）中，更注重与客户建立长期的合作关系。A.房地产买卖经纪业务B.房地产租赁经纪业务C.房地产转让经纪业务D.房地产抵押经纪业务答案：B解析：房地产租赁经纪是指房地产经纪人员为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租赁双方的权利义务关系持续时间较长，相互

7、之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。由于租赁交易的当事人反复租赁的频率远远高于买卖交易的频率，在开展房屋租赁经纪业务时，房地产经纪机构更应注意与客户建立长期合作关系。21年房地产经纪人预测试题6节 第2节根据房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质，（ ）是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。A.一定的面谈技巧B.良好的判断力C.满足客户的需要D.说服别人的能力答案：B解析：良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。在个人住房贷款等额本金还款中，每期还款额()。A

8、:不变B:递减C:递增D:酌情调整答案：B解析：房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日

9、内向当地房地产管理部门申报价格。A.15B.30C.60D.90答案：D解析：城市房地产转让管理规定规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产投资风险的特征不包括（ ）。A.客观性B.不确定性C.损益双重性D.内生性答案：D解析：房地产投资风险的特征主要表现在：客观性；不确定性；潜在性；损益双重性；可测性；相关性。刘先生委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务

10、的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。2.下列关于该宗房地产经纪业务已发生费用的表述中，错误的是（）。A、 袁女士应该承担已发生的1700元费用B、 甲公司可以与刘先生协商解决1700元费用问题C、 甲公司可以向刘先生申请赔偿D、 甲公司不能收取任何费用，因为此业务被取消答案：A,D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损

11、失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人向房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。21年房地产经纪人预测试题6节 第3节房地产经纪的作用主要表现在（）。A.提高交易效率B.促使房地产价格下降C.增加财政税收D.促使房地产交易更复杂答案：A解析：房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。房地产定价目标主要有（）。A.力求最高单价的定价目标B.提高市场占有率的定

12、价目标C.稳定价格目标D.过渡定价目标E.竞争定价目标答案：B,C,D解析：为房地产产品定价是房地产营销一个关键环节，产品价格具有动态性，受多种因素的影响。房地产定价目标大致包括以下几种：以利润为中心的定价目标，包括最大利润目标、预期投资收益率目标；提高市场占有率的目标；稳定价格目标；过渡定价目标。下列关于夫妻财产制度的表述中，不正确的是（ ）。A.婚姻法规定了夫妻约定财产制和夫妻法定财产制两种夫妻财产制度B.夫妻约定财产制和夫妻法定财产制可以同时并用C.在对夫妻财产制有约定的情况下，仍可以适用夫妻法定财产制的规定D.夫妻法定财产制包括夫妻个人财产制和夫妻共同财产制答案：C解析：婚姻法较为明确

13、地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系，其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。夫妻约定财产制和法定财产制可以同时并用，但只有在对夫妻财产制没有约定或约定不明确的情况下，才适用夫妻法定财产制的规定。权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（ ）。(2022年真题)A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：A解析：更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登

14、记确有错误的，登记机构应当予以更正。房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意的要点有（ ）。A.房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金变化B.如果是承租方代理，当出租方夸赞房子的优点时，房地产经纪人应该站在承租方的立场，消除出租方和承租方的分歧，尽量为委托人寻求更多的优惠C.房地产经纪人要从多个角度撮合双方D.与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准E.在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣等方面，折中消除双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致答案：A,C,D,E解析：房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意以下三个要点：房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金的变

15、化。在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致。房地产经纪人要从多个角度撮合双方，主要包括：a房源紧俏；b位置与交通情况；c配套设施情况；d周边环境；e居住人口素质。与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准。21年房地产经纪人预测试题6节 第4节某开发项目总面积为20000m2，固定总成本为3000万元，单位建筑面积变动成本为3500元/m2，销售税费率为15%，保本销售价格为（）元/m2。A.4983B.6057C.7059D.5882答案：D解析：单

16、位保本价格计算过程如下：单位保本价格（30000000/200003500）（115%）5882（元/m2）。则该项目的最低售价为5882元/m2。只要按照超过5882元/m2的价格将项目全部售出，则项目处于保本的水平；只有销售价格超过5882元/m2，项目才可以获得利润。#1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。2022年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。

17、”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。开发公司向甲提供的住宅使用说明书应当包括( )等内容。A、 设计单位、施工单位名称B、 产权类别C、 配电负荷D、 房屋结构类型答案：A,C,D解析：知识点 住宅使用说明书的内容房地产经纪人在对物业进行现场勘察时要特别注意的事项

18、有（）。A、 仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符B、 了解物业所在区域是否划入拆迁范围C、 对底层并沿街有商业价值的物业应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次等内容D、 详细勘察水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况E、 对煤气或天然气的气路要请专业人士进行查验答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人在对物业进行现场勘察时要特别注意的事项有：现场勘察时，应仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；了解该物业所在区域是否划入拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、

19、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；耐心查勘物业所处的外部环境；了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；详细勘察水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。房地产经纪人如果承接的是无不动产权证的房屋买卖交易业务，在签订房屋买卖合同时需要注意的有（）。A.注明不动产权证领取的时间B.禁

20、止支付大额定金C.写明房屋出售人与房地产开发商公司签署的商品房买卖合同编号D.建议购房人尽量保留装修的相关票据E.房地产经纪人应认真审查双方证件答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人如果承接的是无不动产权证的房屋买卖交易业务，在签订房屋买卖合同时需要注意以下四点：注明不动产权证领取的时间。房地产经纪人应建议将不动产权证下发时间比预想的时间延长一些。禁止支付大额定金。在房屋买卖合同中，应写明房屋出售人与房地产开发商公司签署的商品房买卖合同编号。鉴于无不动产权证交易风险较大，交房后还没取得不动产权证而购房人要装修房屋，应建议购房人尽量保留装修的相关票据。下列房源中，（）是单位、机关、企业等部门分配

21、给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。A、集资房B、房改房C、解困房D、商品房答案：B解析：房改房（即已购公房）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。房改住房包括以标准价和成本价购买的公房。目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。21年房地产经纪人预测试题6节 第5节孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协

22、理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（）A、韩某与老杨已离婚，无权获得售房款B、韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款C、韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据D、杨某出售该住房需要

23、征得韩某的书面同意答案：C解析：凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。夫妻财产约定应具备的条件有（）。A.财产约定的主体必须是完全民事行为能力人B.约定应采用书面形式C.当事人意思表示真实D.约定的内容合法E.约定的内容不得损害国家、集体和他人的利益答案：A,B,C,D,E解析：夫妻财产约定应具备下列条件：财产约定的主体必须是完

24、全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力，则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制，不能另行约定夫妻财产制。但一方当事人是在依法达成夫妻财产制协议之后丧失或部分丧失民事行为能力的，不影响原来协议的效力。约定应采用书面形式。夫妻之间关于财产所有的约定应采用书面形式，最好经过公证机关公证。当事人意思表示真实。以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。约定的内容必须合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。相比其他组织结构类型，矩阵制组织结构的主要优点是（ ）。(2022年真题)A.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系B.有利于人员精简C.有利于高层管

25、理者摆脱日常事务D.有利于统一领导答案：A解析：采用矩阵制结构形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。这就有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成横向机构的任务。在中国现行法律体系中，（）的内容涉及国家和社会生活的根本问题，规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。A、宪法B、法律C、行政法规D、地方性法规答案：A解析：宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定，后经多次修改的宪法，简称1982年宪法。企业品牌结构的层次构成中，第二层次是（）

26、，即代表各业务类型的品牌。A.产品品牌B.事业品牌C.企业品牌D.专业品牌答案：B解析： 品牌结构，即下属品牌组成，以及品牌与下属品牌的层次关系。一般而言，一个企业的品牌结构通常由三个层次构成：企业品牌，即代表整个企业的品牌；事业品牌，即代表各业务类型的品牌；产品品牌，即代表某类产品（或服务）的品牌。21年房地产经纪人预测试题6节 第6节2022年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2000万元，2022年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于

27、开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物的价值约为3000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，2022年9月，C公司开始预售该商品住宅。2022年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。A公司转让该项目给C公司需办理（ ）手续。A.签订房地产开发项目转让合同B.办理公证C.办理土地使用权变更登记D.到房地产开发主管部门办理备案手续答案：A,C,D解析：城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起3

28、0日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。备案应当提供的文件，在城市房地产开发经营管理条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。下列关于租赁用途的表述，错误的是（）。A、 承租人应当按照租赁合同规定的用途和使用要求使用房屋B、 承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求C、 确需变动租赁用途的，不需要征得出租人的同意，但必须重新签订租赁合同D、 承租人与第三者互换房屋后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签签订租赁合同答案：C解析：租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性

29、质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。下列不属于常规性公共服务的是（ ）。A.经纪代理中介服务B.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督C.房屋设备、设施的管理D.环境卫生的管理答案：A解析：按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为以下三类：常规性公共服务；针对性的专项服务；委托性的特约服务。其中，常规性公共服务包括：a房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；b房屋设备、设施的管理；c环境卫生的管理；d绿化管理；e配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；f车辆道路管理；g公众代办性质的服务。A项属于针对性

30、的专项服务。购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项有（）。A、未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件B、不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件C、书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔D、申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问E、共有房屋的登记，由其中一方申请即可答案：A,B,C,D解析：购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项包括：未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件，所有复印件材料均使用A4纸；申请人身份发生变化的，需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明；书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔；申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，夫妻共有的房产应提交结婚证或婚姻关系证明，转让方提交配偶同意转让的证明原件，受让方提交共有房屋的协议。共用题干李先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房地产经纪公司居间销售，双方签订了居间合同。试分析下列各题。由于该房产属于已出租房产，经纪人必须( )。A:向购买方介绍清楚，在同等条件下，承租方有优先购买权B:应提前一个月通知承租方，征求其意见C:告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止D:要求出售方(李先生)与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金答案：A,B解析：