2022房地产估价师模拟试题5卷.docx

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1、2022房地产估价师模拟试题5卷2022房地产估价师模拟试题5卷 第1卷国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取( )方式处置土地使用权。A.保留划拨性质B.改为出让C.作价入股D.租赁E.抵押答案：B,C,D解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A、 与外部环境最协调B、 达到规模递增C、 内部构成要素的组合最适当D、 外

2、部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合答案：A,C解析：适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。A、 意愿B、 途径C、 能力D、 动机答案：B解析：解析 市场需求分析的基本概念下列不属于建筑安装工程费用的是( )。A、 各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费

3、用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B、 设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C、 为施工进行的场地平整而发生的费用D、 土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用答案：D解析：D选项的内容属于工程建设其他费用。 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )

4、正确答案：答案 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。2022房地产估价师模拟试题5卷 第2卷 在市场调查中，( )是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息D报告结果正确答案：C答案 C 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。 下列情况，可以发布房地产预售或销售广告（ ）。A尚未取得房地产项目预售许可证的B房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C工程资料尚未全部归档的DT程决算尚未通过审计的E工程质量验收不合格的正

5、确答案：CD 某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一

6、、二层，哥哥获得三至六层。若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A、该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权 B、如未通知承租人，则该抵押合同效力待定 C、如不办理抵押登记，该抵押合同无效 D、如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力答案：D解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力。某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5

7、%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考点:年限法。VC（1dt）C1（1S）/Nt，7500010001001（12.5%）/N10，得N39年。（1）年折旧 1000100 （12.5%）/N；（2）10年折旧额100000-7500025000；（3）年折旧2500；令（1）（3），推出N39。下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、价值定价法答案：D解析：考点:制定租售方案。竞争导向定

8、价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元m2，取得税费为4.5。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万

9、元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7，房地产报酬率为8。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：根据成本法计算公式，该厂房2022年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。该厂房2022年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下：（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.321=2376（万元）。（3）建筑物折旧物质折旧a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元；b.空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=808/10=64（万元）；c.长寿命项目折旧费=（23763080）8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地

10、使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）；d.长寿命项目折旧费=（23763080）8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）；e.物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，（万元）。建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元（4）建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提

11、下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。2022房地产估价师模拟试题5卷 第3卷下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有（）。A、直接比较调整法B、直观比较法C、总价调整法D、成本调整法E、百分比调整法答案：B,D解析：考点:房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调整；（4）加法调整、乘法调整。(2022真题) 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估

12、鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。现增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为29

13、20万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料 B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料 C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 D.对房地产价格有普遍影响的资料 E.建筑物建造阶段工程监理资料答案：A,B,C,D解析：

14、 本题考查的是收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。 中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。A部门规章B法律C行政法规D国标E地方性法规正确答案：ABCE中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为（

15、）。A市场潜量B市场预测量C市场最低量D市场最高量正确答案：A2022房地产估价师模拟试题5卷 第4卷甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B

16、.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响答案：C解析：(2022真题) 根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。 在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文

17、地质E气象正确答案：ACDE调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查范畴的。 商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（ )万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0正确答案：C 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑

18、安装工程费与专业费之和的3，销售费用为重新购建价格的3，每利率为6，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85，正常月

19、租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。（12分）正确答案：解：（1）重新购建价格C总方法一：1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）建筑安装成本=1200元/；专业费用=12008%96（元/）；管理费用=（1200+96）3%=38.88（元/）；销售费用=C3%；投资利息=（1200+96+38.88+C3%）60%（1+6%）1.5-1+1200+96+38.88+C3%40%（1+6%）0.5-188.

20、930+C0.2%；销售税费=C6.5%；投资利润=（1200+96+38.88+ C3%）35%467.208+ C1.05%；每平方米重新购建价格C=（+）（1200+96+38.88+ C3%+88.93+ C0.2%+C6.5%+467.208+C1.05%），2）总价计算建筑安装成本=120030000=3600（万元）；专业费用=36008=288（万元）；管理费用=（3600+288）3=116.64（万元）；销售费用=C总3；投资利息=（3600+288+116.64+C总3）60（1+6）1.5-1+（3600+288+116.64+C总3） 40（1+6）0.5-1=266

21、.79+C总0.2；销售税费=C总 6.5；投资利润=（3600+288+116.64+C总3） 35=1401.624+C总l.05；重新购建价格C总=+=3600+288+116.64+C总3+266.79+C总0.2+C总6.5+1401.624+C总1.05，解得C总=6356.394万元。方法二：每平方米重新购建价格C=1200（1+8）（1+3）+C360（1+6）1.5+1200（1+8）（1+3）+C 3 40（1+6）0.5+C6.5+1200（1+8）x（1+3）+C335，解得C=2118.798（元），则重新购价格=2118.79830000=6356.394（万元）。

22、（2）折旧计算1）可修复费用=35万元；2）装修折旧费=500 1/5 3=300（万元）；3）设备折旧费=2001/103=60（万元）；4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）1/603=281.069（万元）；5）缺乏电梯的功能折旧费=（3285-30 80）12381-1（1+8）57-（180+60）=1182.085（万元）；6）功能过剩引起的折旧费=1/81-1/（1+8）57=12.344（万元）。（3）建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。某注册房地产估价师

23、在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500m2，致使国家损失1000 万元，该房地产估价师涉嫌（）。A金融诈骗罪B提供虚假证明文件罪C侵犯财产罪D出具证明文件重大失实罪答案：B解析：房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照房屋征收条例的规定进行处罚。在具体的法律责任中，构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。根据题意，该房地产估价师虚增建筑面积，涉嫌提供虚假证明文件罪 下列对法的概念理解不正确

24、的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现，是各种社会规范的总称。2022房地产估价师模拟试题5卷 第5卷某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，正确的是（）A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币C.每公顷耕地需

25、要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费答案：C解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人，其他情况下，安置补助费发放给安置组织者；选项B错误，土地补偿费为征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，即100100006106001000万元，最少为600万元；选项D错误，对于集体土地征收，用地单位支付补偿费以及安置费用，若用地单位为国家，则由国家支付土地补偿费及安置补助费。如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成反比。（）答案：错解析： 本题考查的是金融杠杆、回报与风险。如果贷款

26、是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成正比。 1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。A推行住房公积金B建立住房信贷体系C提租发补贴D配房买债券正确答案：B 某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收 费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相

27、近E.项目经营期长短相近答案：A,B,C解析：本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。P182。选项DE是价值时点以后的事情，成本法只计算过去到现在发生的各项必要支出和应得利润。看似考的成本法，实际考的是比较法。比较法的原理在成本法中的应用。P182183。 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。 关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较正确答案：A