2022房地产估价师考试答案5节.docx

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1、2022房地产估价师考试答案5节2022房地产估价师考试答案5节 第1节钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为( )。A、 纠纷调解之日B、 2000年5月C、 2000年2月28日D、 评估机构在具体进行估价时的某一天答案：C解析：某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为

2、AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（）万元。A、1260B、2520C、1470D、1050答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=600050%50%120%70%=1260万元。参见教材P333。在建工程拍卖时，需要核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成（）。A.10% B.15% C.20% D.25%答案：D解析：

3、本题考查的是房地产拍卖注意事项。房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%。用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、目标定价法 B、认知价值定价法 C、价值定价法 D、挑战定价法答案：B解析： 本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。在零售商业物业租约中，设置（）条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。A.限制经营内容相似的租户 B.限制租户在一定地域范围内重复设

4、店 C.关于每一独立承租单元的用途 D.其他条款答案：A解析：本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争2022房地产估价师考试答案5节 第2节在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（）答案：对解析：考点:交付估价报告。在交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。委托人对估价过程或者估价报告提出询问的，甚至对估价报告有异议的，估价机构或承办该项业务的估价师应予以解释。 下列不属于申领建筑

5、工程施工许可证的条件是（ ）。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行

6、政法规规定的其他条件。 （ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A及时性B简便性C明晰性D可比性正确答案：C房地产开发公司于2022年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2022年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2022年4月，正式开工建设。2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。这个项目中装修工程的保修年限为（）年。A、2B、3C、4D、5答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。装修工程质量保修期为2

7、年。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析： 本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。2022房地产估价师考试答案5节 第3节 只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为

8、V甲148080i，乙类房地产价格变化趋势为V乙150060i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。(三)某市人民法院因司法拍

9、卖需要，委托甲房地产估价机构评估-栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问:1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?答案：解析：1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?答案别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交

10、价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，-般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。别墅宜选作可比实例，因为B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?答案除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、 统一税费负担、 统一计价单位。(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1

11、500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(?)。A.装修部分不宜列入估价范围B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：A解析：房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值

12、，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。2022房地产估价师考试答案5节 第4节 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B 甲公司收入（ ）。A只可能导致其资产增加B可能导致其负债减少C不可能引起其银行存款和现金同时增加D导致其所有者权益增加正确答案：BD从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段的后半段C第三阶段的后半段D第四阶

13、段答案：B解析：房地产市场投资可分为四个周期。其中，在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。 总体和总体单位不得相互转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13 B.246.18 C.230.81 D.253.86答案：B解析：本题考查的是不同收益类型

14、房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：1500004%/（14%）10112493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益25000012493.64237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%1-1/（1+10%）10+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。2022房地产估价师考试答案5节 第5节某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为

15、10年，残值率均为零。将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。A、 总折旧额B、 物质折旧额C、 建筑的折旧额D、 年平均折旧额答案：B解析：(2022真题) 城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,E解析：本题考查的是城市用地。基本上可以修建的用地是二类用地：其具体情况是：（1）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（2）地下水位距地表面的深

16、度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施；（3）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过11.5m，需采取防洪措施；（4）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（5）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（6）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。制订租售方案的工作内容主要包括( )。A、 租售价格确定B、 宣传手段选择C、 租售进度安排D、 广告设计及安排E 市场租售对比分析答案：A,C解析： 下列估价公式中，错误的是（ ）。A土地价格=房地价格-建筑物价格B房地产价格=带债权债务的房地产价格+

17、债权-债务C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格正确答案：B在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A单元估算法B概算指标法C单位指标估算法D工程最近似匡算法答案：C解析：单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。A 项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。B 项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。D 项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。