21年房地产估价师模拟试题6篇.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题6篇21年房地产估价师模拟试题6篇 第1篇房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（）答案：错解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。房地产作价入股要体现出对合作各方的公平性，应该采用市场价值标准。谨慎价值标准仅只在抵押贷款的情况下才存在。中华人民共和国继承法规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。（）答案：对解析：本题考查的是自然人、法人和非法人组织。中华人民共和国继承法规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A、位置描述 B、交通描述 C、外部配套设施描述 D、周围环境描述

2、E、建筑结构答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用了10年后转让，那么受让人的使用年限为（）。A.40 B.50 C.70 D.100答案：A解析： 本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”50年-10年=40年。下列关于挂牌价格的说法中

3、，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据答案：A解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。按

4、照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，免征土地增值税。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年10月18日B利用假设开发法测算土地总价，

5、估价时点为2022年4月18日C开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E销售期为2022年4月18日至2022年4月18日正确答案：ADE21年房地产估价师模拟试题6篇 第2篇 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

6、 会计核算的可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）答案：对解析：运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。A、 潜在毛租金收入B、 经营费用C、 租金损失D、 其他收入E 报酬率高低答案：

7、A,C,D解析：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。房地产行政管理中出现的对房地产评估的需求，包括以下项目（ ）。A.补地价的评估B.基准地价评估C.房地产证券化的评估D.评估结果异议复核评估E.受贿房地产的价值评估答案：解析： 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。21年房地产估价师模拟试题6篇 第3篇 某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则

8、取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。A15B25C35D55正确答案：B协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择，但城市房屋拆迁管理条例规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。( )答案：对解析：知识点 城市房屋拆迁管理概述在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A、政策风险B、市场风险C、财务风险D、信用风险答案：A解析：考点:房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、

9、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，可以将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。A、 房屋权属登记机关B、 县级以上人民政府C、 房屋拆迁管理部门D、 城市规划行政主管部门答案：D解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A区位选择异常重要B不易产生资本价值风险C存在效益外溢D易受政策影响答案

10、：B解析：房地产投资的特性有：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。下列不属于社会保险的是（）。A、养老保险B、农业保险C、医疗保险D、失业保险答案：B解析：本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。参见教材P317。21年房地产估价师模拟试题6篇 第4篇通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费答案：C解析：本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房

11、地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。（）是企业的净利润与销售收入净额的比率。A.资产报酬率 B.销售毛利率 C.销售净利率 D.股东权益报酬率答案：C解析：本题考查的是财务分析。销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。A工程质量保修书B可行性研究报告C竣工图D住宅使用说明书E竣工验收备案表正确答案：CE下列情况中，会导致房地产价格上升的是（）。A.增加房地产持有环节的税收 B.减少交易环节卖方的税收 C.增加房地产开发环节的税收 D.提高最低首付比例答案：C解析：本题考查的是

12、制度政策因素。选项A，增加房地产持有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降；选项B，减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降；选项D，提高最低首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而使房价下降。 乙公司签订保险合同的当事人为（ ）。A丙商业银行B丁财产保险公司C甲公司D乙公司正确答案：BD业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（）答案：对解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理

13、规约，将住宅改变为经营性用房。成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积C.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内墙体面积D.套内使用面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积E.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。21年房地产估价师模拟试题6篇 第5篇根据物权法，不动产物权不包括（）A.所有权 B.用益物权 C.担保物权

14、 D.使用权答案：D解析：本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据物权法，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。 下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30的，应及时续缴正确答案：AD 房地产开发项目市场定位的含义主要包括（ ）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明确项目档次E设计建造标准注：08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。正确答案：BCDE完成一

15、个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性 B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘 C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验 D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等答案：B解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状

16、况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。 （一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。正确答案：1公开市场价值标准的定义即在公开市场上可能形成的价格或类似含义。 2成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。 3收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本七率。 4假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。 5以上参数均应用采用客观合理的（正常）、社会平均水

17、平的数据。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，20

18、22年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照商品房销售管理办法规定，刘某与B房地产开发公司约定的有关内容的最低保修期限应从( )起计算。A、 竣工之日B、 竣工验收之日C、 竣工验收合格之日D、 交付之日答案：D解析：知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（ ）年。A355B455C500D655正确答案：B综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2022年2月起计，至2022年8月，计45年。50-45=455年。21年房地产估价师模拟试题6篇 第

19、6篇 业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业若同正确答案：A此题已过时。根据新修订的物业管理条例，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。A发明B发现C创造D隐定正确答案：B 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。A购买价格 建设工程教育网提供B容积率及有关设计参数C空置率D运营费用正确答案：B（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。A.办公 B.商业 C.居住 D.工业答案：C解析：本题考查的是房地产区位因素。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、

20、配套设施完备程度、周围环境。 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A.开发建设成本 B.资本化率的变化 C.房屋空置率的变化 D.物业转售收入 E.房屋空置率的变化答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地

21、产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A、地价B、建造成本C、贷款利率D、资本化率答案：D解析： 本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。